區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。 區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。 管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。 公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。
答： 公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍，沒有限定適用的對象，僅從使用功能予以界定，無論是連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物，只要「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限得區分為數部分者」，其中除專有部分之外，並且存在使用上具整體不可分性之共用部分，凡此性質之建築物及其基地均應適用公寓大廈管理條例。 另各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織亦準用本條例之規定。 答： 依公寓大廈管理條例第30條規定：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」所以有關管理委員的選任事項必須要在開會通知單上載明並公告而不得以臨時動議提出的。
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尤以討論管理委員會組織之議案，設若各該區分所有權人之事由，恐有會議出席人數不足而流會或經多次討論未獲致決議或表決未通過時，管理委員無從產生，無法組成管理委員會，此時，為推動公寓大廈之管理事務，以該召集人為當然之管理負責人。 按公寓大廈專有部分之利用應在正常使用及不違反區分所有權人共同利益之原則下為之。 所謂「違反區分所有權人共同利益之行為」，大致可分為三類，第一類是違反允許使用規定。 以上違法使用行為都可以引據公寓大廈管理條例第四章罰則之有關規定處分。
- 樓頂平臺是否有避難功能會以建築相關核准圖說為準，如果有避難功能，就不能約定由特定住戶專用；如果沒有，就可以約定由特定住戶專用。
- 第二十八條 公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。
- 故樓頂平台可以約定為約定專用部分但於屋頂做為自已的室內或以圍牆阻隔而使用，則有違其使用目的。
- 第二、三項之規定，因此公寓大廈規約或經過區分所有權人會議之決議後，以管理費係按戶數收取者，自應從其規定。
- 如該負有修繕責任之人仍拒絕修繕，可向法院起訴請求其盡修繕義務，如在起訴前已修繕完成，則可請求賠償修繕費用，如因漏水而受有其他損失，亦得一併請求賠償。
但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。 如果規約中沒有這樣的規定，管委會拒絕住戶向管理室繳納管理費，就不合理了。 住戶可以透過召開區分所有權人會議（也就是全體住戶大會），直接針對管理費繳納的具體方式作出決定，以避免相關紛爭。 前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。
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第三條 （名詞定義） 本條例用辭定義如下： 一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地。 二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。 三、專有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。 四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
漏水原因百百種，像上面舉例的，可能是管線破裂、牆面裂縫、磁磚溝縫滲漏等，大部分會選擇對牆面進行局部補修。 但依照朋柏進行外牆拉皮的專業經驗，我們發現當牆面出現滲水、裂痕、磁磚剝落等問題，經檢測後多半是混凝土已經老化（混凝土中性化），只改修表面不夠，需要進行全面補強。 以上是樓上漏水的相關資訊，如果您有相關糾紛或不清處該如何提出告訴，歡迎點擊下方按鈕，立即和我們展開免費法律諮詢。 當樓下住戶發現樓下天花板漏水了，馬上聯想到樓上浴室漏水，氣急敗壞地和樓上住戶理論，只是意氣用事的結果就是敗興而歸。 試想一個陌生人帶著情緒告訴你「我是你樓下住戶，你家浴室漏水到樓下！快點處理別造成我的困擾！」你也會覺得莫名其妙吧！
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三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。 六、停車場內不得儲放汽油、保養油料及易燃、易爆等危險物品，管理服務人員如發現情形可疑時，得徵得主任委員之同意，出具查核單（如附件三），對車內及行李廂實施檢查。 區分所有權人如將車位出售或出租，應即通知管理委員會，並憑所有權狀或租賃契約影本及原發停車證向管委員換領新證，以便納入管理。 ﹝1﹞直轄市、縣（市）政府為處理有關公寓大廈爭議事件，得聘請資深之專家、學者及建築師、律師，並指定公寓大廈及建築管理主管人員，組設公寓大廈爭議事件調處委員會。 ﹝1﹞區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。
第二條 大廈管理條例施行細則 （主管機關） 本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。 一、本停車場一律憑證停車，區分所有權人每一車位限發一張停車證及一個遙控器，以管制進出。 區分所有權人不得私自影印停車證或拷貝遙控器使用或將停車證或遙控器借予他人使用。 第 八 條 複合用途建築物內之營業場所停業或歇業者，管理權人應依消防法第九條規定辦理消防安全設備定期檢修申報；消防局得視需要派員檢查。 居住在公寓大廈最擾人的問題之一，就是遇到没有公德心的左鄰右舍，與其爭執生氣還不如學會跟法官講，請法官主持公道來要求其賠償改善，這是現代人必須學會的技能之一，很多都捨此道而偏用最原始的技能來處理，一不小心反而造成自己理虧被告賠償，這也是本站一直想提供網友們正確的DIY方法理念。
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五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。 大廈管理條例施行細則 六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。 七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會 大廈管理條例施行細則 議。
其投保、 補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。 前項投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保；其保險費、差額補 償費及其他費用，由該住戶負擔。 第十一條 （拆除、修繕費用） 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。 前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。 ﹝1﹞區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。 八、管理委員會：指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。
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第二條 本條例所稱區分所有權比例，指區分所有權人之專有部分依本條例第五十六條第三項測繪之面積與公寓大廈專有部分全部面積總和之比。 本條例第二十五條第三項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。 ﹝1﹞本條例第二十五條第三項所定互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上之書面推選，經公告十日後生效。 ﹝1﹞本條例第二十五條第三項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。 第八條所訂公寓大廈週圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難設備未依規定有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機關處罰。 第二、三項之規定，「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。第一項任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算。」表決權之計算，採出席人數及區分所有權比例合計。
但是，匯入公共排水管路之前的管路漏水，屬住戶使用之管路，需住戶自行負擔。 ﹝3﹞前二項之推選人或被推選人於推選或被推選後喪失區分所有權人資格時，除受讓人另為意思表示者外，其所為或所受推選仍為有效。 ﹝2﹞前項被推選人為數人或公告期間另有他人被推選時，以推選之區分所有權人人數較多者任之；人數相同時，以區分所有權比例合計較多者任之。
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答： 按公寓大廈專有部分之利用應在正常使用及不違反區分所有權人共同利益之原則下為之。 所謂「違反區分所有權人共同利益之行為」，大致可分為3類，第1類是違反允許使用規定。 大廈管理條例施行細則 例如任意破壞或更改建築物樑、柱、承重牆壁、基礎等主要構造者，或超載使用建築物，影響建築物構造安全。 例如，製造儲存危險品或經營公害性行業以及其他法令禁止之行為。 應依其實際違規情況引據建築法、室內裝修管理辦法、公寓大廈管理條例或其他相關法令等處理。
六、區分所有權人或住戶違反第十八條第一項第二款未繳納公共基金者。 七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條之移交義務者。 有供營業使用事實之公寓大廈住戶有前項第三款、第四款行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得 併科新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併科新臺幣五十萬元以上二百 五十萬元以下罰金。
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第二十八條 （召開會議之通知方法） 區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。 大廈管理條例施行細則 但有急迫情事須召開臨 時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。 第二十四條 （繼受人應繼受前區分所有人權利義務） 區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。 第十三條 （必須重建之法定事由） 公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。 但有下列情形之一者，不在此 限： 一、配合都市更新計畫而實施重建者。
住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。 八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。 大廈管理條例施行細則 住公寓大廈尚見的問題就是樓上的住戶漏水，樓下的住戶該如何處理。 常見的處理方式當然會找樓上的住戶協調，或者找管理委員會協助，但是如果遇到事不關己的住戶，那要如何透過法律的程序來主張呢? 要向法院主張自己的權益，首先就要知道法源依據有那些，筆者整理了下面蘋果日報的分析，還有法院…
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或飼養動物，妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，必要時得報請地方主管機關處理。 亦即第十五條第一項之規定，「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」而區分所有權人共同利益之行為，是建立在以人為基礎之健康、安全、無壓迫感、非擁擠、無損毀、無髒亂、無高度噪音及充分私密性、衛生等林林種種。 第一項規定，「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分、並排除他人干涉。」此一規定與民法第七百六十五條之規定相同。 第二項則規定「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」意即共用部分（公共設施）是不可以單獨出售、贈與、交換或設定抵押權等。 所列示者，例如公寓大廈所占基地、連通專有部分之走廊、樓梯、通往大門之通道、公寓大廈基礎工程、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂構造，其他固定的設備，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。 另依規約而成約定共用部分，係指凡可供創設專有部分之建築空間，因區分所有權人會議之決議而變更為共用部分。
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八、區分所有權人會議決議應有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。 第三條 本條例所定區分所有權比例，指區分所有權人之專有部分依本條例第四十四條第三項測繪之面積與公寓大廈專有部分全部面積總和之比。 同一區分所有權人有數專有部分者，前項區分所有權比例，應予累計。 但於計算出席區分所有權人會議之比例時，應受本條例第二十九條第三項規定之限制。 第四條 本條例所定區分所有權人之人數，其計算方式如下： 一、區分所有權已登記者，按其登記人數計算。
大廈管理條例施行細則: 第一章 總 則
第十四條 公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。 故公司可由代表人親自出席區分所有權人會議或執行管理委員會之職務，亦可委任其他自然人代理公司為之，委任對象原則上並無限制，僅須符合相關法令、公司章程及公寓大廈規約之規定即可。 例如，公寓大廈的住戶陳先生因為想要做個小本生意，經與全體住戶約定讓他在公寓大廈通往室外之庭院出入口擺置麵攤，經營賣麵生意，此約定有違公寓大廈管理條例第7條第2款之規定，陳先生縱使先與其他住戶有約定，仍不能在公寓大廈出入口處擺麵攤。 答： 按經營公司行號應申請營利事業許可，並應符合都市計畫土地使用分區管制使用項目之規定。 因此大樓住戶經營視聽歌唱業如屬依法申請許可登記經營者，其營業行為過於喧嘩，影響他住戶之安寧、安全及衛生者，所稱喧嘩，是否達到噪音程度，其認定應由環保機關依法所訂標準為之。
﹝2﹞前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。 第五十九條 區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣(市)主管機關處理。 第四十六條 第四十一條至前條公寓大廈管理維護公司及管理服務人員之資格、條件、管理維護公司聘僱管理服務人員之類別與一定人數、登記證與認可證之申請與核發、業務範圍、業務執行規範、責任、輔導、獎勵、參加訓練之方式、內容與時數、受委託辦理訓練之機構、團體之資格、條件與責任及登記費之收費基準等事項之管理辦法，由中央主管機關定之。
也就是說不論會議內容為何，只要程序不合法，則當次會議所作之決議皆為無效。 此案例除了提醒管委會處理社區事務要更加謹慎，也為我們上了一課：了解法律以保障權益！ 社區的任何決議，都需經過區分所有權人會議討論，並在流程符合規定的前提下，方可作出決議。 五、公共基金或管理費逾期繳納，分別積欠達二期（月），管理委員會將依法催繳後，以存證信函方式函送法院處理。 有關區分所有權人與使用人之責任，由渠等各該雙方約定，管理委員會依本規約第十條規定，將以區分所有權人為最終追討對象。
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二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。 三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不 得拒絕。 前項第二款及第三款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應補償所生之損害。