答辯人就土地審裁處的判決申請上訴許可及暫緩執行該命令，但被法官拒絕。 一般會議，須在舉行會議的7天前，將會議通知書在大廈的顯眼處張貼，通知所有業主有關會議的議程，才可通過決議去處理大廈事宜。 遇上緊急事故發生，例如公用部分突然供電系統損壞或爆污水渠之類，須立即進行維修工程，不可能等到7天後，經法團管理委員會開會，通過決議才去進行維修。 因此，管理委員會應預早在日常會議中，為大廈的緊急事故訂定決議機制，在什麼情況下，主席有權決定立即處理，管理委員會受權即日通過決議的方式及維修金額上限等，使緊急工程可以盡快決議處理，並須符合條例要求，及須在下次會議讓業主知悉。 盧先生在第275號個案提出，根據【建築物管理修例】第18條及附表4，管理委員會主席、副主席、秘書及司庫的津貼須法團藉業主大會的決議批准，及不超過條例附表4所指明的最高津貼。 法團於2010年1月29日業主大會中選出新一屆(第九屆)管理委員會，包括主席、副主席、司庫及秘書職位，但未有進行決議批准支付津貼予上述人士每名每月1,200元，因此盧先生申請法庭頒令，討回曾支付予上述人士的津貼及存入法團戶口。
警方正調查死者身上的安全帶，當時是否未有穩妥扣好獨立救生繩而出事，其後帶走單位戶主及工友助查，勞工處亦跟進事故原因。 石屎剝落後固然要維修，但是石屎剝落的過程都需要一段長時間，最快都要兩至三年，所以越早知的話就可以及早預防，否則付款裝修後，壽命不過兩年就十分浪費。 今（26日）上午約9時，一名58歲姓蔡女子途經深水埗桂林街36B號一幢大廈外，遭一塊約半米乘半米的石屎擊中，頭破血流，幸清醒，由救護員送院治理。
外牆石屎剝落責任: 外牆剝落、管理有責
為了確保市民安全，政府於二戰後1955年制定《建築物條例》，旨在就建築物及相關工程的規劃、設計和建造訂定條文，以確保建築物安全。 國榮大廈樓高十二層，是一幢有四十三年歷史的唐樓，共有三十四個單位。 非法僭建石屎簷篷位於大廈十一樓，業主加建該簷篷，延伸出露台外面大約二百毫米範圍，建築材料差劣，經過三十多年風雨侵蝕，加上簷篷石塊有裂縫，最終令簷篷一角於一九九九年八月十日下午三時崩裂飛墮街上，擊中正在擺檔售賣內衣褲的廖銀芳。 作為工程承辦商，也應該向保險公司購買一份相關的「工程綜合保險」，一般保障包括「物料損毀」及「第三者責任保險」。 為實現這個使命，全體裝修佬成員不斷努力，推動裝修、建材、家居市場的規範化，改變著數千萬家庭的裝修方式和置家理念，為用戶創造全新的一站式裝修服務體驗。
法律界指，拍賣合約會列出限制買家利益的條款，故拍賣物業的買家存在風險，隨時須承擔前業主欠交的差餉或管理費等費用，亦不能向原業主追討。 赤柱大街某40年樓齡的大廈，有業主自2005年起欠交管理費，至2011年仍拖欠約25萬元，法團多年追討不果而入稟法院，法庭判決將該欠債公司所持有前門及後門的樓梯底公開拍賣以抵債務。 答辯人提出應以用者自付的原則來分攤管理支出，但在結案前，地舖業主放棄這個爭議。 由於答辯人不能顯示預算案的制訂不當，法官裁定法團可以基於2008年至2011年的預算案，向答辯人收取管理費。 法團在招標文件中應詳細列出維修工程的要求及條款，在評審承辦商時須揀選符合資格的承辦商，及須審閱承辦商的標書內容是否清晰符合法團的要求及條款，避免純粹以價低者得作為唯一評分標準。 有一些承辦商以低價投標工程，中標後才附加很多工程項目費用，結果令全體業主多花冤枉錢。
外牆石屎剝落責任: 天花、內牆漏水
因此，法團與中標承辦商天域建築有限公司簽署工程合約，是基於第8.6項條款已告取消而達成。 由於法團收到屋宇署發出兩個維修命令，為履行該兩個維修命令，需進行大廈整體維修工程，該屋苑於2011年開始籌備屋苑公用部分的大型維修工程，並聘請偉略工程顧問有限公司作為工程顧問，負責制定工程招標文件和監督日後的工程施工。 2012年5月3日，在東方日報刊登該維修工程承辦商資格的投標預審廣告，於截標前共收到25間承辦商回覆，通過預審承辦商評分標準，達到60分符合資格可以領取標書之承辦商只有12間。
被告人提出上訴，理由是他反對法團在2012年2月14日得到聆案官的命令，可在毋須通知法庭下出售其單位。 外牆石屎剝落責任 外牆石屎剝落責任 事因被告人在2009年3月26日的審訊及命令14天內，拒絕支付426,497.09元的欠款，法團於是申請物業扣押令，其後要求聆案官作出2012年2月14日的命令，出售被告人的單位。 申請人認為，2008年7月30日業主大會議決的分攤方法，由業主大會投票通過，符合法律效力。
外牆石屎剝落責任: 業主應該怎樣做？
屋邨辦事處在日常巡查時如發現屋邨外牆需要修葺，會安排工程承辦商跟進，該署每年亦會抽樣檢查轄下屋邨的外牆、圍欄等，若發現有需要跟進時，會安排維修，約每十二年會進行一次粉飾屋邨外牆工程，會一併處理外牆修葺。 作為大廈管理公司、業主立案法團、大業主(地主)及相關人士， 確保有效持有保險，保額最好不少於三千萬元或以上，其實大厦公眾責任保險、大厦法團第三者保險，保費要視乎伙數、樓齡、維修保養及樓宇狀態而定，一般單幢物業保費由數千元至數萬元不等。 因為石屎出現裂縫、「蜂巢」、沒有妥善處理螺絲洞等等原因，此類問題需要搭棚解決，應向大廈所屬的管理公司或業主立案法協求協助。 跟業主立案法團交涉，找回大廈維修公司再作檢查，維修公司在天台對下來的主人房外牆塗了一層防水油，表示問題已解決，但實情所發揮的作用並不大。 其後維修公司也試過用水浸天台，雖然沒有發現滲漏問題，但卻建議在天台多塗一層防水層，陳先生也無奈接受，但問題仍舊存在。
但小業主得到的回覆可能是大廈外牆並不屬於大廈公用部分，業權仍由發展商或另一業主持有。 由於這些業權持有者通常未必能即時就問題進行處理，小業主難免忍受較長時間的滲水情況。 根據【建築物管理條例】第34H條的條文，當某人享有佔用某地方的權利，就已經有責任去負責維修該地方，而並非發展商所指，一定要行使了這個權利去佔用整個外牆，才須負責支付外牆的所有維修費用。 法團解釋，只承認雲峰大廈有160戶，這是基於該大廈公契的規定，天台並不作為獨立住戶，因天台不是居住用途。 然而，申請人其後獲機電工程署及香港電燈有限公司回信，在符合一些條件下，不反對有關電力供應之申請，以及提出了實際之安裝安排，例如把16樓的電流負載量減低，分配部分電力供天台使用，使總電流負載量不變。 法官認為，法團雖無公契責任向天台提供電力，但若申請人並非作出任何結構性改動，在不損害大廈其他部分或對任何住戶構成不便下，法團不應隨意拒絕電力接駁及供應之要求。
外牆石屎剝落責任: 樓宇結構改變
土地審裁處於2006年1月21日批准申請，35號和37號兩個業主立案法團最終順利產生。 首先，按本案證據，呈堂的合約文本為立約各方都同意他們的協議並不包括任何「履約保證」。 法團與天域建築有限公司簽訂該工程合約後，天域建築有限公司於2013年8月9日有向偉略工程顧問有限公司詢問工程合約內是否不包括第8.6項「履約保證」；偉略工程顧問有限公司代表法團於2013年8月10日回信，確認工程合約並不包括第8.6項「履約保證」。 因盧先生並沒有在本案控告天域建築有限公司，所以土地審裁處不應頒發影響該公司的命令。
大廈外牆猶如「大花臉」，二至三樓一幅三米乘兩米，及五樓一幅一米乘兩米的外牆崩裂脫落，內層磚塊露出。 如有關業主／佔用人拒絕合作，聯合辦事處會向法庭申請手令進入相關單位，調查過程可能因而延長。 牆身剝落是一般常見的樓宇安全問題，雖然並不是罕見的情況，但是一旦發生剝落情況，後果卻可以非常嚴重。 所以遇上牆身剝落，必需要正視問題，斷絕任何發生意外的風險，以下千居將附上實例供你參考，並且教你如何釐定意外的責任。 若果天氣突然由乾燥變得濕潤，石屎會因此而出現水氣，令入面的鋼筋部分氧化生銹，並且膨脹，最終迫爆石牆，造成石屎剝落兼鋼筋外露。
外牆石屎剝落責任: 石屎剝落責任誰屬？
法團指出，當年盧先生是法團主席時，曾於2002年12月13日舉行業主大會通過決議，凡擔任法團管理委員會職位者，每人可得最高津貼額每月1,200元，上述決議自2002年通過後，一直未被推翻或由另一個決議取代。 外牆石屎剝落責任 大廈外牆作為整體建築物面積最大的部分，其產生的維修費用一般也較高昂。 假如小業主發現其購買的單位有外牆滲水問題，大多會馬上通知管理處或業主立案法團，希望盡快進行相關測試及維修。
法團應要求清潔服務公司在執行大廈清潔工作時，將清潔流程及工具分類，以不同顏色的標籤貼於清潔工具和器皿上，指示員工以不同顏色的抹布分別清潔地方，及定時執行消毒工作，以確保清潔達到安全標準。 區域法院傷亡訴訟2010年第1580號個案，原告人是旅行社東主，被告人是灣仔軒尼詩道427至429號某大廈業主立案法團及管理公司。 2008年3月18日原告人在該大廈17樓離開辦公室乘升降機時，升降機下降至13樓突然急墜，至1樓與閣樓之間停止，原告人被困升降機內20分鐘，由消防員救出送院，其後證實頸及膝部受傷。 若在決議項目中有多於兩個以上的選擇，很多時會出現低於半數的投票結果，最可行而符合法例的方式，是在首輪投票中篩選剩兩個選擇，才能在第二輪投票中於兩者擇其一。 業主在同一時間有太多選擇會無所適從，亦不利議決過程，若在可行的情況下，最簡單的方式是每一項決議都只有兩個選擇，贊成或反對、方案A或方案B，這樣就容易在會議中以「過半數票」通過決議案。 答辯人於2003年買入該單位後，屢次接到命令要清拆僭建物，她每次都遵從命令將僭建物拆掉，但拆掉後又重施故技，再次搭建僭建物，導致建築事務監督其後的執法行動，這就解釋為何外牆有多組入牆螺絲釘，有這麼多洞和破損。
外牆石屎剝落責任: 滲水辦優勢：
答辯人於1977年11月3日購入該屋苑某層某室作為其居所，其後，答辯人再於2008年5月19日購入另一個隔鄰的單位，並將兩個相連的單位打通合併成為一個大單位。 法團指申請人建造的新簷篷違反建築物管理條例及大廈公契，故拒絕支付該僭建物的建造費用，管理公司則稱只是法團代理人，依從法團指示，申請人不應向管理公司申索。 審裁處接納申請人的申請，命令法團向該大廈10樓拆除外牆的業主採取一切合理必需行動（包括法律行動），要求該業主把該單位露台上的混凝土圍牆恢復原狀。 答辯人則爭議該側巷及外牆是否公用部分，並辯稱該側巷的業權已被答辯人以逆權佔有，而該外牆已被拆掉超過12年，根據【時效條例】，法團已無權作出申索。
- 但若調查期間，滲水情況有改善、或未能找出源頭，「聯辦處」會終止調查。
- 「三無大廈」即沒有成立業主立案法團、沒有任何居民組織、及沒有聘請物業管理公司管理的大廈。
- 法團是通過業主大會決議，由全體業主組成並在土地註冊處註冊成立的法人團體，就如同一個集團，而在決議組成法團時，同時通過決議委任委員組成管理委員會，代表法團執行日常大廈管理工作，就像集團的董事局一樣。
- 法團解釋，只承認雲峰大廈有160戶，這是基於該大廈公契的規定，天台並不作為獨立住戶，因天台不是居住用途。
- 懸掛招牌的商戶必須為該招牌的工程及日後發生意外的風險購買保險，業主立案法團應先向有關部門查詢，及事前向律師尋求法律意見。
- 答辯人提出應以用者自付的原則來分攤管理支出，但在結案前，地舖業主放棄這個爭議。
土地審裁處2002年第34號個案，申請人為香港石塘咀某大廈之業主立案法團，答辯人為該大廈之發展商。 外牆石屎剝落責任 該大廈樓高23層，地下舖位及閣樓都是發展商持有的單位，而1字樓至22字樓均為住宅單位及已全部售出。 日，入稟控告法團主席，指主席未經政府許可及受害住戶同意，私自更改原有大廈升降機建築設計運作圖則。 申請人要求土地審裁處裁定，主席須開放升降機各層的運作，方便所有業主和住戶自由上落，保障業主和住戶享有公契賦予的合法權益，及在本案中提出「權益長期損失責任賠償」的要求。 申請人堅持他的工程並不構成「結構上的改動」，但該公契所述的「結構上的改動」並不關乎技術上的結構問題，任何涉及大廈結構，並影響大廈視覺方面的工程，都屬「結構」上的工程。
外牆石屎剝落責任: 石屎剝落自行簡單檢驗方法
申請人於2006年8月開始有關工程，法團即在9月發信要求申請人停止該工程。 法團於2002年7月7日與顧問公司簽訂顧問合約，包括須呈交勘察報告書、講解勘察結果、講解必須的工程項目和預算、預備招標文件和工程合約、監督工程、進度、驗收，以及提供保固期的服務等。 合約訂明，顧問費用不包括支付部門和公共事業公司收費、圖則、文件影印費用，但沒有訂明影印費用的價錢。 根據經修改的申索陳述書，顧問公司追討包括A4文件4,993張(每張5元)共24,965元；A3文件14張(每張30元)共420元；VCD兩隻共1,000元，顧問公司以額外工時及行政費作為準則，決定以上項目的收費。
警方調查後，拘捕大廈一名79歲姓麥業主立案法團主席，涉嫌容許物件從高處墮下。 作為牆、柱和橫樑等主要物料，石屎嚴重剝落會減低結構的承重能力，從而影響整棟大廈的結構安全。 一幢簇新的大廈歷經多年風吹及日曬雨淋的洗禮，外表會變得殘舊，結構及設施亦會老化，正如人會老，機器會壞一樣，須要定期修補以免問題日益惡化；大廈日久失修，嚴重時可能導致外牆剝落，甚至有倒塌的危險。
外牆石屎剝落責任: 漏水檢測費用
明報電子平台組訪問「裝修學院」校長Simon，並整合「裝修佬-香港一站式網上裝修平台」和裝修學院網頁資料，讓讀者了解鋁窗滲水成因及解決方法。 造成結構性裂縫的原因很多，如樓宇結構移動幅度過大、地基出現沉降、結構負荷過重、因生銹或物料衰老而造成樓宇部分結構脆弱、意外造成的損毀、或設計／建造欠佳等。 持續的漏水可影響混凝土內的鋼筋；摻雜了鹹水的混凝土，或受過重的負荷均有可能導致混凝土剝落或批盪鬆脫。 妥善物業維修除了滿足法例要求之外，亦可避免對公眾構成意外、招致巨額賠償，而且適當的維修保養，亦可增加物業的價值及耐用性。 大家絕不能輕視一條細小的裂縫，因石屎可在數月內，由細小的破口演變成嚴重剝落。
外牆石屎剝落責任: 香港
漏水的成因繁多，而且樓宇內部的結構亦十分複雜，若果想深入地解決漏水、滲水問題，最重要是及早維修以及聘請合資格人士作檢查以及維修才是最好的選擇。 網上有不少 DIY 方法去減輕漏水問題，例如更換防水膠、玻璃膠、油上防水漆又或者是「打針」，即是滲漏防水注射等等。 但其實這些方法普遍都是「治標不治本」，而且自己「打針」更是頗為危險，有機會令自己受傷，亦有機會引致更嚴重的裂痕，在沒有足夠知識的情況下很容易弄巧成拙，令問題更嚴重。 所以，原告人可向註冊工程師、測量師或者公證行尋求協助，到單位進行檢查並確定漏水源頭。 循民事訴訟追討賠償的過程一般都比較耗時以及金錢，建議在有足夠的舉證情況下才進行。
外牆石屎剝落責任: 公司簡介
該屋苑應否為了減低工程費而放棄「履約保證」是一項價值判斷，見仁見智，沒有絕對答案。 管理委員會最終要向業主負責，倘若管理委員會的決定不為大多數業主認同，那麼，業主可考慮按條例附表3第1條的機制，要求法團召開業主大會再進行商討。 法官提醒業主，工程合約一經簽訂，對法團及所有業主均具約束力，倘若有業主仍希望推翻合約，便須留意違約賠償的風險。 本案的重點，不在乎該天台是否有防水層，而是法團是否有權進入該天台進行維修。 裁判官指出，【建築物管理條例】第40條的用意，明顯是容許管理委員會在法例訂明有需要的情況下，可以進入個別人士的單位進行維修。
外牆石屎剝落責任: 責任源頭
法官認為必須依據大廈公契條文的規定，如公契條文未有提述，則須參照【建築物管理條例】所訂定的公用部分作釐定。 從D1舖的轉讓契可見，該側巷並未包括在答辯人獨有佔用的業權上，但按該公契條文第3條規定，該側巷是所有業戶也有權使用的，而不屬於任何業主獨有擁有。 法官作出裁決，法團有權根據大廈公契，在合理的情況下進入個別單位，就大廈公用部分的設施進行維修工程。 法官命令答辯人必須讓法團僱用的承辦商於工作天的上午9時至下午6時期間(下午1時至2時為午膳除外)進入其單位進行維修工程。
由於當時防煙門又沒有關閉，現場環境形成煙窗效應，高熱氣體迅速蔓延至大廈各層，該場火警導致41死80傷，其中一名消防員殉職。 (個案1)土地審裁處1999年第392號個案，某業主購買一個連天台的頂層單位時，已知天台安裝了其他單位的水表，但公契明示天台業主擁有天台的獨有管有權，該業主因此拒絕其他業主進入天台。 土地審裁處認為業主於買入該單位時，已知天台安裝了其他單位的水表，即代表原業主已同意及批准其他業主可使用天台，而且轉易契亦受制於存在的地役權，因此裁定天台業主不能禁止其他業主進入天台。 申請人指，天台搭建物已存在42年，法團過去並無採取清拆行動，這代表已默許或容許這些僭建物存在。 法庭認為法團既無權批准或授權這些違規僭建物的存在，根本也不能准許、默許或容許這些違反公契的行為。 事實上，自1975年法團已要求有關政府部門採取行動，清拆天台的違規僭建物，政府部門雖確認這些僭建物屬於違規，但因未有構成即時危險，而一直沒有採取任何行動。
外牆石屎剝落責任: 跌石屎傷人 業主勢孭巨額賠償
民政事務總署為方便市民捐贈舊衣，以支持環保和作慈善用途，邀請了四個團體管理「社區舊衣回收箱」，包括香港地球之友、基督教勵行會、救世軍和長春社。 除了「社區舊衣回收箱」計劃外，很多非牟利團體及商營機構也有提供合法收集舊衣的途徑，民政事務總署鼓勵市民盡量利用這些途徑處理舊衣，以減少浪費及支持環保。 有拍賣行提醒買家，拍賣物業與一般物業買賣不同，拍賣前買家應先了解合約細節並徵詢法律意見。
「去水」則包括洗手間污水；「地台」則指浴室底的污水；「外牆滲水」則因外牆出現裂紋，雨水經由裂紋滲透入屋。 外牆石屎剝落責任 他在十年前搬入太子一個頂層連天台單位，五百幾呎單位空間寬敞，入屋客飯廳，旁邊一列窗可遠眺旺角花墟景色，一直也是相安無事，但自從六年前大廈進行大維修後，有一次下雨天發現主人房牆身濕透，自此每逢下雨天總有滲漏。 然而，由於在香港以一至兩年的短期租約為多，冷氣機故障等非結構性損耗，有機會影響現任租客是否考慮繼續承租。
外牆石屎剝落責任: 滲水問題
2012年5月本案展開時，答辯人還未有拆掉平台僭建物，當時，建築事務監督於2010年發出的清拆命令仍然生效，命令所針對的事項與法團開案時的投訴原則上一樣。 樓宇內公用部分的所有窗戶須由法團及全體業主負責，個別單位的窗戶須由該單位的業主負責。 業主或法團如無合理辯解而不遵從強制驗窗的法定通知，當局可向其送達定額1,500元的罰款通知書。 黃埔花園入伙20年，一直未有成立業主立案法團，甚至連代表監察整個屋苑的「大業委會」亦未成立。 黃埔花園共有12期屋苑，合共88座，當中兩期是商場，屋苑管理人屬地產發展商旗下物業管理公司。
外牆石屎剝落責任: 漏水個案
有專家指出，廚房原有的牆及防火門具有耐火功能，一旦拆除便很難避免火種蔓延，而發展商在興建大廈時已入則，列明屬明火煮食間隔，業主自行拆除分隔牆及防火門，就算改為非明火煮食空間，沒有申請入則已屬違法。 本港大多數的中小型住宅，居住環境都很狹窄，很多業主為求擴闊居室的空間，都將原有圍封式的廚房拆除，改建成開放式廚房。 外牆石屎剝落責任 社會普遍誤解改建工程的做法，以為只要改建部分不屬結構牆，而且轉用非明火的煮食方式便可改建，因而沒有向屋宇署申請。 法庭頒令，第二答辯人須在本命令頒下的一個月內，把該側巷內所有僭建物移除，包括伸縮帳篷連所有雜物及鐵閘；禁制第二答辯人使用該側巷作私人用途；及第三答辯人須在本命令頒下的一個月內，將該外牆建築回復原狀。 原告人指當年38歲，事發後患上適應障礙，除了要放棄足球、跑步及游泳等嗜好，更無法集中精神，影響工作，脾氣變得暴躁及性慾減退，原告人控告該大廈業主立案法團及管理公司忽疏，未有確保升降機正常運作，索償950,908.90元。