總的而言，《施政報告》放寬按揭保險以協助首期不足的買家入市，我們歡迎政府為首置買家提供多一個選擇。 然而，社會上有聲音擔憂放寬按揭可能造成樓市泡沫，尤其現時經濟前景尚未明朗，新按揭政策可能為樓市招致更大風險。 政府指供樓負擔比率在本年6月錄得73%的高水平，遠超1999至2018年間44%的平均值；而金管局公布同期的數字則高達81%，高於1996至2019年間55%的平均值。 反之中原地產於同時段錄得的全港單位供樓負擔比率只有57%，但仍超過1994至2019年間44%的平均值。 同樣地，部份人沒有固定入息、或已退休人士，但卻希望購買物業，他們向銀行申請按揭時，會以資產計算入息，但如果採用相關操作的買家，其購入的第一層物業，不論價值最高按揭成數為50%，而第二套房的按揭成數為40%。
- 現時各大銀行的按揭利率不一，坊間不少地產經紀的網站其實都設置按揭計算機，輸入樓價、首期、按揭成數等資料後，便可即時獲知大概的供款金額。
- 換樓人士先賣後買，如出售物業未完成成交，新買物業不可敍做9成按揭，最多8成。
- 有消息指下年賣地擬定最細單位下限，老樓估計頂多是200呎以上，因為樓價高，如果定得太大，總額令上車更難，到時適得其反，上車樓要千萬元亦不足為奇。
- 深圳市近日發出鬆綁信號，由深圳和汕尾組成的深汕特別合作區住建局據報實施新規，放寬個人商品住房的限購，限售政策亦調整為兩年。
- 二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三厘計算。
- 再者，貧富懸殊問題不解，需要房屋資助的人數只會愈來愈多，需求無窮，供應有限，這明顯是救得一時，唔救得一世的政策。
本行並不會就任何該等資料、公式或計算的準確性、可靠性或完整性而作出任何保證，本行不會就任何人士因依賴該等資料招致損失而承擔任何責任。 閣下不應依賴此計算結果或認為銀行將按此計算結果正式批核按揭貸款申請，所有按揭申請需以本行正式批核為準。 也是就說，一般市民就算付出3成首期，仍要動用收入74%去供樓，數字遠遠高於1998至2017年20年平均水平的44%。 針對部份採用新按保的買家，按揭證券公司容許首置客在未能通過壓力測試下，可以在多繳付一成額外保費，而免卻壓力測試，而僅用供款佔入息比率作為審批準則。 例如買家購買一層600萬元的物業，以2.5厘的基礎上加3厘下，每月月入要有55,746元才可通過壓力測試。
可負擔樓價: 香港擬2022年設最細單位下限！憂樓價高更難上車、瘋搶價細樓｜老樓周記
俗稱恐慌指數的VIX波幅指數單日急升近10%，一度升至28.97，創逾4個月新高。 3大指數本周累計急挫4.4%至4.7%，標普500指數跌4.6%，創去年9月以來最大單星期跌幅。 美國聯儲局一如市場預期加息0.75厘，為半年內美國五度加息、累積加幅達3厘。
另外，相關報告只比較樓價及收入，完全沒有考慮按揭利率的影響。 整體上，世界主要經濟體近10多年都是低息環境，但香港的按息分外低人一層。 低息環境令同一借款額度、同樣的還款年期之下供款減少，也令香港人可以負擔樓價的能力略為提高。 Demographia的統計比較標準十分簡單，把一地的樓價中位數除以家庭年入息中位數，便得出住屋負擔比率。 機構的報告顯示，香港去年的比率是20.7倍，次名的加拿大溫哥華是13倍。 本港樓價愈住愈貴，造就「納米樓」湧現，市民為求上車唯有愈住愈細。
可負擔樓價: 負擔城市 英國佔11個
嫻姐相信，每個人身邊總有，不是一個，而是一大堆的「伸手黨」朋友，而我這個「伸手黨」朋友肯定會再次追問我不同樓價的供款金額，我決定以借款100萬元為基數，計算好5年、10年、20年、25年及30年，在不同利率的還款金額。 假設現時的利率是2.5%，供款金額是14,224元；若利率加至3.0%，供款金額便增至15,178元，若加至4.0%，供款金額便高達17,187元。 各大報紙幾乎每天都在報道樓市劈價，且房協的煥然壹居及新居屋將在明年初陸續推出，嫻姐在聖誕聚會期間都聽見不少「無殼」朋友蠢蠢欲動，打算瞄準機會入市，一圓置業夢。 我們建議你使用電腦瀏覽器或恒生Mobile App登入以加強保安。
而如果香港要回落至與第二名溫哥華睇齊的11.9倍，亦代表樓價中位數要下降至402.2萬元。 並指自70年代起，香港政府控制新土地供應，亦限制綠化帶的發展，樓價高企與這種環境相關。 又批評目前香港公屋的申請時間長，一般申請者的平均輪候時間為5.4年(去年6月數據)。 該機構將負擔能力分成4類，香港屬於最高的「極度嚴重地難以負擔」級別，樓價對家庭入息中位數比率高達20.8倍，雖然較2018年的20.9倍稍微回落，但難以負擔的程度依然高到令人咋舌。
可負擔樓價: 當樓價再升一成時 市民一樣買不起
若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 可負擔樓價 。 因此在填表時，在「單位樓價」一欄，雖然你仍填上「6,000,000」，但在「按貸款額」一欄則需要手動輸入「5,697,000」。 「按揭成數」一欄中則把橙色活動欄移至「90」， 而「按揭年期」則橙色活動欄移至「30」。 因為在所謂的「拆息按揭」H按，是以「H+某個百分比」計算，其中「H」是指銀行同業間的拆借水平，是會每天的資金而有所變動。 香港樓價高企，近兩屆政府皆強調穩定樓價，然而樓價依然節節上升，未來數年一手私樓落成量恐比之前幾年還要少，平抑樓價知易行難，考驗下屆政府的決心和執行力。
報告中又指，香港樓價繼續企硬的原因，約一半可歸咎於港人近年的收入下降，使負擔加重。 國際調查機構Demographia每年均會公布的「國際樓價負擔能力統計報告」，在今年的報告中，機構收集了截至2021年第三季，全球共92個城市的樓價數據，發現全球樓價因社會新常態的影響使樓價的負擔加重。 如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準，還需計算二按部份息率。 二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三厘計算。 兩者一二按供款相加，供款不得多於入息六成才可通過壓力測試。
可負擔樓價: 消費券｜4·16派首期3000元 市民不可「轉會」
很多時，銀行為利誘買家申請按揭貸款，會提供一定「現金回贈」給買家。 但由於金管局規定，現金回贈最高只能佔貸款額1%；但如果「現金回贈」超出1%，則需要在貸款額上扣減。 可負擔樓價 下一步，你便需要計算一下，你打算向銀行申請的借貸年期長短。 可負擔樓價 縱使新措施能降低首期要求，但不少人擔心措施加大槓桿，變相鼓勵市民承造高按揭，日後供樓時負擔更是百上加斤。
在全球92個城市當中，有51個城市樓價被評為「極難負擔」，即樓價中位數對家庭入息中位數比率超過5.1倍以上。 透過「按揭計算機」，我們最希望計算出應該預算多少資金入市。 除了預備第一筆首期外，我們還要多支付約10,000元的律師費，購買二手樓也需預留樓價1%作為經紀佣金，以及買樓時也要繳付印花稅。 如果屬於前者，則按樓價有不同遞增；但屬後者的話，則需劃一繳付樓價15%的印花稅。 一般「按揭計算機」，均假設買家只借取銀行按揭，部份會計算按揭保費，但實情很多購買一手樓的買家，也會採用發展商按揭。
可負擔樓價: 按揭甩擔保人8大分析
因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 然而，公開底價的先決條件是政府先要有大量的土地儲備，這些土地儲備必須是新開拓的土地。 這實不容易，因為其實政府手上是沒有多大空間可以增加可發展土地儲備的。 雖然香港尚未發展的土地佔全港面積的百分之七十有多，尚未計算海洋面積；但因政治原因，海不能填，山不能移，樓不准高，鄉郊發展不可想，市區重建實難為；可謂左支右絀，足襟見肘。 最近政府有意收回新界東北農地作發展用途，但這些農地大部分都已在地產商手上，準備申請發展，政府打這些”半熟地”的主意，其實是左手換右手之法，只能解一時之急，實質不能增加整體可發展土地，對長遠土地供應無大幫助。
樓市走勢2023｜踏入3月份，樓市陽春旺勢進一步爆發，多個矚目新盤魚貫推出，個個賣得「滿堂紅」，彰顯市場豐盛的購買力。 一手熱銷的同時，雖則近日二手交投陷入整固，但其實表現仍屬不俗。 如果你不即場留在單位驗樓，收樓過程通常一小時左右便完成。 視乎不同發展商，驗樓期有 1 至 7 天時間，完成驗樓及填報單位損壞資料，交由發展商執漏，一般需一至幾個星期完成。 一般收樓前 14 可負擔樓價 日，買家向發展商必須完成所有買賣手續，發展商然後會透過律師樓向買家寄出買賣確認信件，買家就可憑信去收樓。
可負擔樓價: 迷思1: 一手供應創新高 = 供求取得平衡?
香港樓價｜據最新統計數字，香港連續12年蟬聯全球樓價最難負擔城市，樓價中位數對家庭入息中位數比率達23.2倍，意味著港人置業要不吃不喝23.2年。 由於銀行借錢給買家，亦要承受壞帳風險，所以在買樓時，銀行會先計算申請人的供款與入息比率，上限為50%，然後再加息3厘，作為壓力測試。 宏安物業發展部營業及市務經理陳永盟表示，項目提供4種付款方法，其中「120天現金付款計畫」提供最高11%折扣，連同其他優惠，最高可達樓價15%。 買家也可透過「按揭計算機」，計算出在兩年罰息期後，尚餘的貸款金額，有助規劃是否申請轉按，以及能否作出加按。 部份「按揭計算機」還會把每月供款中，用來繳付本金及繳交銀行利息的部份詳列出來。
以至在「映御」一路直入，在山貝河東路，現時有一幅劃為「住宅丁類」的用地，曾被政府計劃改劃住宅發展，項目也涉及山貝涌口村，但暫時未有發展聲氣。 財政預算案後，多個發展商都趁寬減印花稅而積極搶灘，包括星星地產推出位於朗屏的「雨後」，項目由一座提供335個單位，提供開放式、一房、兩房、兩房連書房及三房一套連儲物室單位，標準樓層面積由 呎。 現時各大銀行的按揭利率不一，坊間不少地產經紀的網站其實都設置按揭計算機，輸入樓價、首期、按揭成數等資料後，便可即時獲知大概的供款金額。 一手房協資助房屋，可經按揭保險敍做高成數按揭，標準與私樓相同。 二手房協樓，如是指定房協計劃，亦可做9成，但批核標準有所不同。
可負擔樓價: 「壓力測試」:
加上不少發展商大量囤積土地，及用「擠牙膏式」策略興建及供應房屋，以推高樓價牟取更大利潤。 為了增加收入，香港政府以拍賣及投標方式高價售賣土地，也會將未達底價的土地收回。 有意見指高地價導致發展成本增加，地產商因此須要高價賣樓。
因此，從可持續發展原則分析，只有『有期』屋的資助模式才可永續，受資助人士所享有的房屋資助，必須在期限內歸還政府，以助其他同樣有需要但未曾受過資助人士，共渡難關。 而近年市民收入增長一直遠低於樓價升幅的核心原因，其實源於聯繫匯率制度，又不是房屋政策所能幸免。 聯繫匯率雖然對香港整體經濟發展有利，但世上沒有免費午餐，香港樓價受外圍經濟，尤其是美國的銀根和利率，所帶來的波動和影響，就是我們為了穩定貨幣匯率而必須付出的代價。 2022年，國際公共政策顧問機構Demographia調查顯示，香港連續第12年成為全球樓價最難負擔的城市，負擔能力進一步惡化。
可負擔樓價: 按揭小貼士
銀行普遍認為買家年齡愈大，可償還貸款的能力愈低，故申請人的年齡都對「按揭年期」有影響。 所以雖然大致來說，銀行可以讓買家按揭年期30年，但也會以75年扣減樓齡作準則，兩者取其短者為準。 由於在目前的按揭政策上，容許買家在傳統銀行上，可以透過按揭證券公司加借高成數按揭上會，但前提卻需要支付一筆「按揭保費」。 最重要是，這筆「按揭保費」，買家可以選擇一筆過找清、或加借在「按揭額」上分期繳付。 雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出，但實情背後也有一些變數，未必可全部反映出來。
可負擔樓價: 壓力測試點計？
近日美國聯儲局主席鮑威爾（Jeremy Powell）警告，供應鏈危機可能惡化，引發嚴重滯脹，即高失業率和物價上漲情况同時存在。 工聯會：工聯會立法會議員陸頌雄主張收回高球場興建公營房屋，但香港01亦指，該黨以往對部分重大民生議題「講就堅定」，關鍵時候卻有所轉變。 公民黨：於發表的 年度公民黨施政報告意見書中，公民黨要求政府開徵「非永久居民空置稅」、「非永久居民資產增值稅」及向非永久居民實施限購，又要求規管納米樓，限制單位最小面積。
可負擔樓價: 「按揭息率」可加可減
緊隨價單推出，發展商會開放示範單位供公眾參觀，一般會提供經改動示位及未改動示位（俗稱清水房），睇樓人士可即場於展銷廳進行購樓意向登記，亦即入票。 然而，過去有發展商拖長發售時間，以「擠牙膏」方式來操控單位供應，藉此推高樓價。 可負擔樓價 政府其後推出規定，單位數目達 100 伙或以上的新盤，首份價單須列出不少於單位總數的 20%，之後每份價單須列出項目單位總數的最少10%。
可負擔樓價: 「按揭計算機」的不足:
如想了解房協樓按揭成數、年期及利率可按此，亦可參考我們在《東方日報》的專欄文章。 但只要政府在開發土地前進行詳細的環境影響評估，了解發展對當地環境造成的影響，預先制訂方案平衡發展和保育的需要，以減低對自然生態造成的破壞。 樓價高企也帶動商業樓宇和鋪位租金及售價上升，增加了各行各業的營運成本，削弱了香港吸引外資的競爭力，同時有損香港作為金融中心的國際形象。 《施政報告》放寬按揭保險，把首置者可申請最高九成按揭貸款的樓價上限提升至800萬元，隨即引起關注。 法國經濟學家Thomas Piketty認為，日益加劇的財富不平均反映中產和低收入家庭的生活水平不斷惡化，在美國高成本至平均成本的地區中，85%的生活成本差異來自樓價。
可負擔樓價: 發展商首次參與住宅發展
一般樓宇按揭的「利率」，可以分為「最優惠利率按揭」(P按)、或「拆息按揭」(H按)，買家需要在申請按揭時，按銀行提供的計劃作出選擇。 不過銀行在計算壓力測試時，多數會用P按來計算，故一般「按揭計算機」都以此作準則。 現時市場上的「P按」息率多為「2.5厘」，所以在「按揭利率」一欄中打出「2.5」 便可以。 若連同雙倍印花稅（DSD）、額外印花稅（SSD），三大辣稅宗數共約213宗，更是2014年有紀錄以來新低。 反映了缺乏投資者，用家為主的時候，財務負擔更見緊張，若非手頭鬆動抑或靠父幹，經濟續見不振時，工資受壓，加息壓力大大增加。
可負擔樓價: 按揭計算機及評估工具
近日有報導指有白居二買家入市約295萬元的屯門公屋，在新措施下買家只需繳交100元從價印花稅，較原先需繳交的金額慳足約4.4萬元。 任職銀行的Steve月入6萬元，他希望今年實現置業計劃，但不太清楚在現行按揭制度下，如何可以買入幾多錢的物業。 其實要知道自己能負擔多少樓價，會受申請人的收入、首期、按揭成數及財務背景影響， 經絡按揭今次透過個案分析，為Steve及大家拆解按揭疑問。 香港樓價已連續11年成為全球最難負擔城市，一般人要不吃不喝20.7年才可買到樓；另外，瑞銀最新發表全球房地產泡沫指數顯示，香港樓價已處於泡沫水平。