吴先生表示他以436万元买入一房户作投资用途，他指自己是首次置业人士，将承造八成按揭。 吴先生认为「上源」配套完善，附近设有国际幼稚园，而且邻近港珠澳大桥，故看好该盘发展，不过自己就未曾亲身到当区参观。 若遇到公司客，則要小心，有些會以空殼公司與業主簽約，繳交按金上期，又或數個月租金後，便開始「白住」。 對於一般巿民來說，購入自住樓，約干年後打算出租總會有以下疑問：「把物業出租後，如何得知事件屬違法，條線怎樣定？」筆者希望藉此文章，分享對事件的一些理解。 由於利息在每月供款中所佔比例，會隨供款年期增加而遞減，所以愈早開始申報居所利息開支，理論上扣稅額便愈高，加上現時平均供款年期為約26年左右，20年已覆蓋了大部分時間。 八成按揭出租 例外情況為買樓的第一年，如果在該財政年度中後期才入住及開始供款，首年利息開支便相對少，就可考慮延至下一年度才申報居所利息開支。
無論是因為銀行派人到現場視察發現有潛建物或者銀行經查冊後發現物業曾違反《建築物條例》而被「釘契」都會是銀行拒絕按揭申請的原因。 所以客戶除了問清楚代理，選擇樓齡新一點或屋苑式發展的村屋可以增加按揭批核機會，因這些村屋通常較少潛建問題。 相反，居住在城市私樓，大多數與馬路為鄰，人多車多，吸汽車廢氣機會有就，莫講新鮮空氣。 如果租客租住有按保的物業，當業主被call loan，會有被趕走風險。 租客可先查冊，了解業主買入單位時的銀行貸款，衡量下當時其他樓價單位。
八成按揭出租: 按揭保險是什麼？和壓力測試有什麼關係？
如果物業價值 600 萬元或以下，而現有貸款額為 480 萬元或以下，可以透過「套現再融資按揭保險計劃」申請轉按，達致轉按套現。 然后再把折扣后的按揭保险费跟银行申请贷款，分30年期支付，按目前的利率，平均每个月也就供七百块左右。 好多時候銀行拒絕客戶按揭申請因為單位涉及潛建問題。
但不同銀行的計算不同，有些可能會再折上折，有些則不管是否打厘印一律以7折計算。 不過，建議業主們租約務必要打厘印以保障自己，如日後遇上租務糾紛，對於沒有打厘印的租約，法庭是不會受理的。 八成按揭出租 連租約買入的單位一般會被當作投資用途，按揭成數會減一成。 如果租客能提供退租同意書，那麼有機會可以當作自住按揭。 由自住單位轉出租，按揭成數需要降至5成或以下，但按揭成數不會再多減一成，因為在原銀行自轉為出租，銀行不會重複審核你的信貸報告（TU），因此，不會扣減按揭成數。 但如果是通過轉按，由於新的銀行需要重新審核信貸報告（TU）,所以需要扣減成數。
八成按揭出租: 申請人須為固定受薪人士
當然，銀行是商業機構，業主想出租按揭單位，銀主是沒所謂的，前提是取得銀行的出租同意書bank consent並補回那一成的按揭差額。 在過去幾年的實際經驗中，銀行一般對6成按揭的單位放租都沒有太大意見，原因是很多業主都是自住一段時間後才放租。 而樓價在買入後升得太多太急，很多業主買樓無耐，由於樓價上升，當初的6成按揭自動變為5成按揭以下。 如物業敍做高成數按揭（7按至9按），按保公司契約已寫明，單位必須用作自住。 按保或銀行會定期寄信給借款人，調查單位是不是仍是自住。 但香港按揭證券公司指明，申請人必須以私人名義申請，物業須為香港住宅物業，且不接受樓花按揭申請，至於村屋可個別考慮，但祖、堂及有轉售限制的村屋均不考慮。
#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項，同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢，為時在60-120分鐘之間。 股票報價由 N2N-AFE Limited 提供。 经络按揭转介首席副总裁，拥有接近30年中港房地产销售及物业按揭业务经验，曾担任地产销售及按揭实务培训工作，资历丰富，对经济及按揭市场见解精辟。 入市楼花前做定功课（二） 自政府推出新按保措施后，更多首置客偏向选择「建期」购买楼花，藉以申请高成数按揭并以较低首期去置业。 现时拆息回落，以至按揭息口一直处于低水平，使置业成本大大降低，无疑地吸引一班业主欲以「楼换楼」的方式去购买更大的物业……
八成按揭出租: 物業估價遭「彈弓手」調低 轉按觸礁 業主3招【星之谷專欄 &…
如果是投資客當然沒有問題，但如果買家是打算用作自住小市民就要留意了，因為上車所需的資金就要多準備了。 於 2019 年 10 月，政府修訂了高成數按揭保險計劃。 而這次的修訂，由原本覆蓋所有物業類別（包括已落成住宅及樓花），修改為只限於已落成住宅。 以目前政府規定的壓力測試是「加三厘」，亦即是在既有按揭計劃上加上3％利率，得出假設性供款後，申請人入息水平不可佔有該假設性供款的一定比例，而佔比上限，則視乎不同申請人的狀況。 不過，在2019年度施政報告後，政府已撤銷首置人士必須通過壓力測試規定，如申請人未能通過壓力測試，仍然可以透過支付較昂費的按揭保險，以通過按揭審查，承造按揭。 雖然村屋樓價較私樓便宜，但村屋大都由個別業主自行興建，因此質素參差不齊。
若果未甩按保就出租，情況就如上述處境3，按保公司會隨即徵收額外保費，並要求轉按至5成以下。 案情透露，银行在批核自住物业按揭贷款时，须遵守香港金融管理局指引中有关按揭成数上限的规定。 按揭证券公司于1999年推出按揭保险计划，参与计划的银行可向价值600万及以下的自住住宅物业提供最高达八成按揭贷款。 不過，要留意的是，申請按揭要通過壓力測試，不同按揭成數，收入要求也不同。
八成按揭出租: 物業價值 600 萬元或以下
醫生、會計師、律師及按證保險公司接納的其他專業除外。 如果你本身並非首置客，但也購入單位是作自住用途，則最高只可以申請80%按揭。 八成按揭出租 八成按揭出租 問題是，這種情況也很大機會被視為「非自用」看待，亦有機會不符合申請按揭保險的資格，投資物業的最高按揭成數只為50%。
本網頁之按揭保險計劃的網上工具包括按揭計算機，簡易參考指南，初步資格評核服務及保費折扣優惠計算機並不適用於馬頭圍道首置項目。 香港按證保險有限公司﹙按證保險公司）為房協的「住宅發售計劃第二市場」下之「住宅發售計劃」及「資助出售房屋項目」第二市場提供按揭保險。 八成按揭出租 不過，二人會同時失去首置身份，無法再申請高成數按揭，影響日後買樓的決定。
八成按揭出租: 申請人已有物業或擔保人有按揭在身下的DSR要求
雖然，在這情況下不用補首期，但業主仍有責任通知銀行單位未來將作出租之用，做足相關手續及文件，一勞永逸，從此安心出租。 對於想由高成數按揭，降為五成按揭合法出租，需要甩按保，業主可選擇在原有銀行或另一家銀行做五成按揭，視乎各銀行當時的息率及按揭回贈條款作考慮。 可以但如屬「加按」套現，貸款額變大，多出了的利息開支是不能夠扣稅。 若加按後的貸款額較原來貸款尚欠餘額為高，稅局會按比例去扣減可申索的利息開支。 至於「轉按」，如沒有加大原有貸款額，純粹轉換按揭銀行，新按揭計劃的利息支出亦可獲得扣減。 任何情況下，均毋須透過任何中介人申請安老按揭貸款。
只要能證明有足夠供款能力，銀行也會批出按揭貸款，而不用通過壓力測試，還款年期最長僅25年，息率最高為P-0.5厘。 至於房協旗下的新居屋，沒有政府作擔保，但同樣買家可不用申請按揭保險，獲批最高90%按揭，但卻有可能需要進行壓力測試，及未必計算一些較浮動的收入。 在現今新按保規定，樓價1000萬以下可以借最多90%按揭（波叔plan）；買樓花要用舊按保計劃的話借盡9成的物業必須要價值400萬以內。 根據金管局、銀行及按揭證券公司的指引，要借盡9成按揭的申請人必須只能夠用固定收入來計算壓力測試。 值得留意的是固定收入意思過去三至六個月的收入銀碼都必須要固定，不能有一分一毫的差距。 如果你的收入牽涉一些佣金收入導致每月收入不平均，你有機會只能夠借最多8成按揭。
八成按揭出租: 問題1: 申請人的入息會否影響「按揭成數」?
根據金融管理局現時規定，如果單位申報為出租用途，按揭成數最高只有五成。 舉個例子，業主A多年前買入一個400萬港元物業自住，並申請9成按揭（貸款額360萬港元），現時物業價格幸運地倍升至800萬港元，按現時樓價計算按揭成數遠低於5成。 不過，由於銀行貸款信確實列明如果單位出租需要通知銀行，未有遵從便會構成違約，銀行有權追收貸款（call loan）。 廉署接获贪污投诉后展开调查，发现被告在上述期间把物业出租给两名租客。
換言之，置業人士的首期負擔可以低至物業價格的百分之二十，大大減輕置業人士的首期負擔。 讀者來函：銀行說稅局查問我的按揭是「自住」或「出租」，怎麼辦？ 申請按揭時，如報「自住」，銀行最多可借6成（假設沒有按揭保險）。
八成按揭出租: 利息最低的貸款詳細懶人包
部份人因沒有工作、或退休人士，他們希望用「資產」作按揭申請。 所謂「資產」會計算現金、股票價值，但需存放在銀行超過三個月；物業價值也計算，但只計算估值一半，及需扣減尚未清還按揭本金；部份銀行也接納海外物業，但就僅以買入價一半作準。 如果購入的為第二層物業，則最高按揭成數不可超過30%。 如果本身並非收取「固定收入」的買家，包括「自僱人士」及「非固定人士收入」人士，則最高只能夠申請80%按揭。 按揭證券公司有清楚列明，如果收取佣金的申請者，佣金只會計算最近六個月，把近六個月的佣金取一個平均數計算。
- 最主要是協助買家自置物業，透過銀行買保險形式，令銀行可承造六成以上按揭計劃，變相買家可以以較低的首期，借到八至九成的按揭。
- 1 相關貸款必須於申請一筆過貸款前最少12個月提取。
- 我身边有朋友想辞去一份稳定收入的工作，但又有置业的打算，我的建议是一定要在容易申请按揭的时候置业，否则，要等到新工作收入稳定后才可以申请按揭，增加了不确定因素。
- 如果本身收入屬「月薪」的買家，固然會被視為獲取「固定收入」，其年終花紅也可計算在內，但就不能超過月薪三倍。
- 由於居屋有房委會作擔保，因此不論綠表申請人士或白表申請人士，即使申請高成數按揭，亦無須購買按揭保險。
- 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。
- 公務員目前能夠申請非實報實銷的供樓津貼，視乎公務員的總薪級表而按比率發放，合符資格的公務員最多能獲得10年的樓宇按揭津貼。
那若然回覆信件指單位是出租，不是自住，會有什麼後果呢？ 一般而言，銀行或按證公司會要求業主補回按揭差價至五成按揭，不過都視乎個別實際情況而定。 事實上，不少人會抱著「膽博膽」心態鋌而走險，認為銀行或者按證公司並不會發現。 當業主申請的是高成數按揭，按證公司每年會抽樣調查，要求借款人聲明單位是否「自住」，並提供水、電、煤等帳單證明。 而六成或以上的按揭，申請人必須要自住，最高可做九成按揭，即是說申請高成數按揭的單位是不能將單位出租的。
八成按揭出租: 按揭保險例子
自住用途的單位可以申請高成數按揭或使用新按保計劃（波數plan/林鄭plan）借最多90%按揭。 樓價1920萬內的自住物業可以借最多9成按揭，樓價1920萬以上的自住物業可以借最多5成按揭。 唯一一個位置要留意的是，如果你持有多於一個物業，即使新購入的物業是用作自住用途，按揭保險公司都有機會不批高成數按揭，除非業主沒有其他高成數按揭在身，而且能夠證明新購物業會用作自住。 如果單位打算給直系親屬使用，有機會要加入親屬落擔保人或借款人。