近年不少買新盤樓花的業主，會採用發展商提供按揭計劃，協助客人上樓，客人可以享受低息蜜月期，再在收樓時甩走發展商按揭，轉去傳統銀行承造按揭。 當借款人的入息不足以通過銀行按揭壓力測試，又或未達到供款佔入息比率之要求，很多時會選擇增加擔保人，讓借款人和擔保人的入息一併計算，通過壓力測試的機會便大增。 除了提供高成數一按及二按，發展商有時更會提借免息免供的優惠吸客，即在指定期間內不用供款和不用還息，比上述分段計息的方法，更容易給予買家「供得起」的感覺。 例如香港興業旗下屯門單幢新盤䨇寓，最新價單的入場費為約417萬元，可向發展商申請最高85%一按貸款或30%二按貸款，首期只需約63萬元，更可申請2年免息免供之備用按揭貸款計劃，免供期過後全期P按，即5厘。
唯一例外是，若果業主是靠發展商二按或「呼吸plan」買新樓，雖然是透過發展商旗下財務公司借貸，但仍然可以轉按至銀行新按揭成數計劃，甩走發展商按揭——但要留意新樓正式入伙後才可以進行。 根據筆者觀察，這些多按物業要轉按至新按揭成數計劃去「清數」，遺憾地都未能獲按揭保險公司批出。 即是說，若果陳生的個案發生在今天，其1,000萬元住宅物業轉按，最多只可借5成（500萬元），未能清還200萬元財務公司二按，因此轉按不會獲批。 谷友幾年前以417萬元買入單位，當時採用發展商提供的「一按85%高成數按揭」，條款是首三年息率3厘、第四年跳升至4厘，第五年打後甚至要6厘，所以三年內一定要轉按，首三年供款16,787元。 由於發展商當時不用做任何壓力測試，令他產生容易上車的錯覺。 假如樓價有幸升至830萬元，這時候轉按，可把按揭成數降至6成借取498萬元，毋須買按揭保險。
發展商按揭難甩走: 樓市資訊 | 香港置業
各間銀行對於物業估價可以截然不同，就算是同一間銀行，亦不時採用超過一間估價行。 發展商按揭難甩走 業主須勤力地貨比三家，讓銀行按揭專員盡量格價，才可以將估價拉到最高。 現時私貸利率便宜，若果是優質客戶例如公務員，利率更低至2.15%，最高可借月薪10至12倍，假設月入5萬元，最多可借50萬元至60萬元。
不過，要注意的是，二按息口當然不會平，在於低息蜜月期後，按息將大幅飆升，故用家普遍都希望盡快轉按至銀行。 筆者並建議水、電、煤帳單要準時繳交，一旦顯示過期罰款或未繳款項，雖則不一定影響按揭，但會給銀行或按揭保險公司一個壞印象。 此外，水、電、煤帳單在審批高成數按揭而言屬重要證明文件，銀行月結單或差餉單均不適用。 然而，因為家中正在裝修，水、電、煤單據顯示使用量均接近「零」。 按揭保險公司便起疑，認為申請人單位不是真的自住，似是預備放租，因而拒批按揭保險。
發展商按揭難甩走: 物業按揭成功-真實案例
但如果樓價高於1000萬元，便不符申請按保的資格，按揭成數上限只有5成，新按借款額可能遠低於舊按未償還款額。 審視本港6大發展商﹙即恒地、長實、新地、新世界、信和及會德豐﹚所提供的二按優惠，通常以P按最優惠利率計算，與坊間現時一按銀行提供的銀行同業拆息H按1.7厘，相差甚遠。 同時，根據銀行估價準則，新樓未入伙前，其估價必定以買入價為準；入伙後則可用市價作為估價參考，相對有彈性。 若業主於收樓前即申請轉按，即使其樓盤市價高於買入價，銀行估價仍會以買入價為準，意味無法提高貸款額，從而降低按揭成數。
「林鄭Plan」是指按揭保險新例，800萬以下物業最高可造九成按揭，800至900萬最高可造八至九成按揭（最高貸款額為720萬），900至1… 此外，如果收樓初期為單位裝修，水電煤單顯示接近0的用量。 按保公司可能會質疑申請人的單位是不是真的是自住用途，因而拒批。 業主變相要繼續供發展商二按，要待裝修完後，搬回住所，重新儲2至3個月正常用量的火電煤單，才能申請按揭。 黃生本身重視居住環境，預期成功甩走二按後，又可以慳一筆開支，他打算將單位裝修成「工業風」，因此搬出了住所，暫時和家人同住。
發展商按揭難甩走: 按揭專區
理論上，業主可以在收樓前3個月入紙申請轉按甩走發展商二按，但近期有些個案，在申請按揭保險、以及獲得理想估價過程中，都出現很多「暗算位」，或許會令到業主防不勝防，筆者希望藉此文章助業主提防。 往時買新盤樓花，準業主或許會採用靈活度較高的發展商二按上樓，但低息蜜月期過後，按揭利息支出往往非常肉赤，所以很多人會隨即轉按至利率更低的銀行。 【新盤按揭】「林鄭Plan」VS「呼吸Plan」如何揀？ 如果符合申請資格，買家可以選擇按揭保險新例（俗稱「林鄭Plan」）或發展商的「呼吸Plan」，「林鄭Plan」是指按揭保險新例，800萬以下…
- 理論上她可以透過部分提早還款，又或轉按以減少供款開支，但現行措施下，市值2,000萬元的物業，銀行按揭金額上限只是1,000萬元；轉按便要有600萬元的現金彌補新舊按揭之間的差額。
- 在加息週期下，金管局亦宣佈放寬壓力測試要求，由以往市場利率加3厘去計算入息要求上限，現時改為加2厘。
- 不過，當物業去到二按或三按，其實總貸款額很大機會已經超過樓價6成，基本上沒有「水位」轉按清數。
- 如果買家想買600萬以上物業，首期又不夠多的話，自然要轉而尋求發展商的一按，甚至發展商二按。
- 轉按成數的上限為八成，只限於價值600萬元以內物業，600萬至834萬元的最高轉按成數為六成（上限500萬元），834萬至1000萬元的轉按貸款上限為500萬元，1000萬元以上的轉按上限成數為五成。
- 據我們了解，有一些發展商會看一看供款人的供款，佔入息是否一半或以下，而不需做壓力測試；部份就甚至見到供款超過入息一半，但為求買家可以成交，也「隻眼開隻眼閉」。
當然選擇放租的話就會引起另一個問題就係本身自住業主就要另覓地方暫住。 另一個因素，雖然在香港發生的機會較少，但如果發生的話就會好「大鑊」的，就是樓價跌。 發展商按揭難甩走 假設物業買入時價錢為七百萬，在幾年之後突然大瀉到四百萬，而你又已經借了發展商按揭，並想做轉按向銀行做按揭時，就和上面所說的一樣，要先齊備資金填氹。 雖然這種機會比較低，但業主也適宜先做好詳細的財務計劃以策安全。 與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。
發展商按揭難甩走: 物業拆名或轉名，應否立份遺囑？
買家在買入新盤選擇付款計劃時，需要有較長遠的財務預算。 根據一手銷售條例規定，發展商需要在價單明確公佈折實前的售價及所有折扣詳情，折實前的單位售價我們稱為「面價」。 為了吸引買家購買單位，發展商會提供一連串的的折扣優惠，例如即供優惠、早鳥優惠、印花稅優惠、區內客優惠等，扣除所有折扣後，便稱為折實價（俗稱「光豬價」）。 假若樓價急跌，在銀行規定的按揭成數限制下，買家便有機會需另外準備現金，保足差額，俗稱「抬錢上會」。 銀行批按揭要跟隨金管局指引，審視借貸人的按揭供款佔其每月收入比率及做要求壓力測試，但發展商一按通常由財務公司提供，不受金管局限制，可借出更高成數 (當然也較高風險)，變相令買家以較少資金入市。
唯一的分別就是發展商旗下提供的發展商按揭一般利率較財務公司按揭低，而且買樓用發展商按揭偶然會有優惠。 發展商按揭難甩走 發展商按揭難甩走 近年在香港買新樓，好多時都會聽到「發展商按揭」（呼吸plan）一詞。 所謂發展商按揭，簡單理解就是按揭由發展商旗下的財務公司批出，而非銀行本身。
發展商按揭難甩走: 先甜後苦的按揭實例 發展商按揭優惠期完利息大增
此計劃主要目的是為幫助買家鎖定二按貸款首3年的息率，以減低利率波動的風險，買家供款時可較安心。 現時銀行一般P按計劃及銀行同業拆息按揭（H按）封頂息率為2.65至2.875厘，發展商二按首3年的息率則相對地低，買家首3年可節省部分的利息開支。 買家因缺乏首期而欲承造高成數按揭上會，事實上亦可選擇申請按揭保險或發展商二按計劃。 發展商按揭難甩走 不過申請按揭保險的限制較多且設有樓價上限，而申請二按則須經一按銀行同意及審批。 相比起按保及二按計劃，發展商一按便有其可取之處，有關計劃較適合換樓人士或資金未能即時周轉的投資客。
- 在息率方面，視乎情況，息率都會較市場為高，部份新盤會提供首24個月免息免供，之後按息以P計算。
- 套用上述A先生例子，其物業兩年間由800萬元升至1,000萬元，舊例下如轉按至銀行的話，1,000萬元最多只可以借五成按揭，即500萬元。
- 因此買家承造銀行按揭，需要支付600萬元首期；如選用發展商「高成數一按」，最高可承造九成按揭，首期只需支付120萬元，兩者差距達480萬元，首期負擔大大減低。
- 但有一點要留意，如果進行這種操作，需要通過壓力測試，而且是用舊例下的基準。
- 至於業主希望將住宅甩名、轉名或加名，由於會被視作一宗新買賣，理論上可以用「波叔Plan」申請按揭保險。
雖然政府在 2022 年 2 月提高了首置按揭成數，首次置業人士購買 $1,000 萬以內的物業最高可做到 9 成按揭，但現時一般情況下，銀行審批或比政府要求的更加嚴謹，難以真正借足 9 成。 如果有置業打算，並以新盤為上車目標，就必須了解樓花按揭。 新樓按揭比較特別，除了一般銀行提供的按揭之外，還有發展商提供的按揭。 即睇銀行按揭 VS 發展商按揭大比拼，看看哪一種適合你。 準業主宜先計算好關鍵日期，因為向銀行申請轉按時，不論按揭成數高低，都需要收樓後才可以提取貸款，所以一般都是收樓前3個月開始申請轉按，再在收樓後正式轉按。 如果一些缺乏充裕首期，又想盡快上車，亦可選擇申請發展商二按計劃。
發展商按揭難甩走: 一手樓按揭計劃可減輕首期負擔
MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 發展商按揭難甩走 發展商按揭難甩走 「因為突然要支付「額外印花稅」，無論我本人、地產代理、我委託的律師樓、對方的律師也感到佷突然，因為大家也沒有預過有「額外印花稅」的出現。
但老實講，今時今日在香港買新樓，還要是樓花的話，低於 600 萬的選擇少之有少，除了一些無房的studio flat 或一房之外也不是很多。 所以，對於新晉業主來說，要向銀行申請按揭做即供plan買樓花是有一定難度。 一般情況下，業主可於收樓前3個月起申請轉按，甩走發展商按揭，但目前樓市下行，銀行對單位的估價偏向保守，轉按有機會估價不足。
發展商按揭難甩走: 發展商按揭9大好處
然而，業主只能於入伙後，才可申請高成數按揭(樓價需要1,200萬或以下的單位)，因為新盤樓花向銀行申請轉按，需要於收樓後才能提取貸款。 視乎情況，申請發展商按揭被拒的買家，其實仍有其他選擇。 現時市場上有不同的財務機構可為一手盤買家提供高成數按揭方案，當中又包括兩大類型：一類是利率銀行按揭高﹙P至P+﹚；另一類是提供等同銀行按揭利率的息口，但要支付一定的手續費﹙一般為貸款額數個百分點﹚。 兩者都可以協助買家避免損失高額訂金，至於何者較適合，便要視乎買家的需求，包括物業是用於長期持有，或短線投資而有所不同。 財爺 PLAN推出後，3月份轉按申請明顯增加，當中有不少是透過按保轉走發展商按揭又或利息較高的財務計劃，申請人大多是供款能力高但首期末夠充裕的用家，財爺 PLAN 確實亦對這些業主帶來實質幫助。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。 樓價有升值：打算轉按套現的人士在單位樓價上升時，能把升值部份太取資金，如果單位沒有升值便無法做到。 編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。