昨日沽出的物業不少屬豪宅銀主盤，如何文田天鑄2期1座中層D室，實用面積約894平方呎，開價2,200萬元，獲兩組客競投，最終以2,340萬元賣出，呎價約26,174元，較估價略低約6%。 作為發展商收購該物業可大幅提高地積比，收購一伙可以多建2至3伙，利潤高。 反之，如果本身物業已有10多層，地樍比率已差不多用盡，收購一伙建一伙，利潤自然低。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。
雖然政府推行首次置業等等的計劃，但不少打工仔仍然需要做按揭，貸款買樓。 買新樓的按揭成數一般偏低，而買舊樓的按揭成數有機會做到9成。 如果心思思想買舊樓甚至是較為有些歷史的村屋，舊樓按揭年期又是怎麼計算？
樓齡高: 申請按揭常見問題
特別是向西南的 1 期、２期、３期、８期，外圍座數對正公園，中低層也能坐享大園景，主要提供 1,000 多呎的大單位，但因接近 3 號幹線和貨櫃碼頭，故有機會受噪音滋擾。 美孚新邨是香港首個大型私人屋苑，初時臨海而建，望向九龍西海岸線，但隨著經濟及城市發展、屋苑已由臨海位置逐步內移，景觀也由海景變園景。 美孚新邨共提供 13,149 伙單位，一梯 1 至 4 伙，實用面積介乎 429 至 1,435 方呎，間隔包括 1 至 4 房，是少數提供一房戶型的藍籌屋苑。 美孚新邨（Mei Foo Sun Chuen）位處荔枝角，於 1968 年 至 1978 年間，分 8 期落成，提供99 幢分層大廈，普遍一幢兩座，合共有 195 座，為全港最多座數之屋苑。 不過，宗數升幅最多的是匯景花園，按半年急升57.1%。 據中原地產資料指，今年上半年十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記錄得2,307宗，總值202.16億元，較去年下半年的1,755宗及149.83億元，分別上升31.5%及34.9%。
- 有投資者認為買舊樓價錢相對親民，收租易有較高的回報率，亦有人投資舊樓「博收購」。
- MoneySmart更會有專人全程跟進你的申請，一直給予你所需支援，直至你成功提取按揭為止。
- 不過，買家要留意，按保的保費為貸款額的1.32%至5%，視乎貸款年期而定。
- 新居屋和白居二同樣是未補地價居屋，享有樓價折讓，但在按揭配套上卻存在不同之處。
不過決定買入舊樓之前，可留意以下4大注意事項，避… 雖然談到了有較高機會被收購的物業特徵，不過全港舊樓數目多，要成功並不容易，有時持貨一、兩年就被收購，亦有機會要等成10多年。 加上有發展商提出收購亦未必是靚價，並要由大多業主都願意沽貨才能成功，要成事較直接出售難。 樓齡高 地積比率指樓宇准許發展的總建築面積與地盤面積的比例，比率愈高，可興建的樓宇面積愈高。 一般住宅的最高地積比率是8至10倍，商業用途最高則是15倍。
樓齡高: 每月還款不超過3萬最佳 網友找房期望值「北市差最大」
傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性，本網站不承擔任何責任。 對一切因使用本網站 / WhatsApp 發問而引致之投資決定或若有任何損失，本平台也不承擔任何責任。 大型銀行一般為「75-」，如果借款人收入穩定（例如公務員），以及入息高於中位數（如月入3萬以上），則很大機會獲批「80-」。
美孚新邨現有99座，分別在1968年至1978年落成，樓齡介乎52年至42年。 如果以「75減」 邏輯計算，如果以1968年落成的美孚新邨，最長還款期理論上最長只能做到23年(75-52年)，如果1978年入伙的單位，則可以做到30年最長還款期。 買樓攻略2023｜10大屋苑中，有多個樓齡已逼近或超過45年，銀行按揭物業供款年期計算一般以75減去計，即樓齡高於45年的話，按揭年期或少於最長的30年… 至於有關西環邨的問題，基於以上提及有關重建高樓齡公共租住屋邨的原則，房委會現時未有重建該邨的計劃。
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另外，屋苑建於港鐵太古城站之上，交通方便更是一大賣點。 【香港樓市・全港屋苑之最】不知大家對香港私人屋苑了解有多少？ 今期特地設計了「屋苑之最」的龍虎榜，透過多方面的資料，看看哪些屋苑可以上榜。 全邨共有四座樓宇，其中高志樓及高遠樓為和諧一型設計，不過因為落成時受啟德機場高度限制的影響而只有24層高，故此該等樓宇並非採用和諧一A型。 如果希望實用面積大，又鄰近市區的業主的話，唐樓是個不錯的選擇，但唐樓樓價又是多少？ 現時油尖旺一帶的唐樓入場費比較低，大概4百萬左右就可以買入4至500尺的單位，比起同區私樓要低一截。
例如一個2,000平方呎的地盤，地積比率是10倍，最多便可建面積2萬平方呎。 另外，作為發展商收樓，都會盡量選擇一些樓層較矮的樓宇。 一來單位伙數少，要接觸的數目亦較少，收購成本較便宜。 二來矮的物業的地積比明顯沒有被用盡，收購後可以用盡其地積比，有更大的利潤空間。 因此，要注意如要購入樓齡較高的物業，入息要求亦較高，同時如日後轉手樓齡更大時，下手買家按揭年期或更短。 重建中的白田邨（較舊部分）介乎一九七五至一九七九年落成，重建前白田邨的地積比率約為四倍。
樓齡高: 申請按揭程序
樓齡較高（如樓齡20年或以上）的二手未補價居屋，要視乎銀行做法，或須與私人樓宇的按揭審批睇齊，即需要進行壓測；已過30年擔保期的二手未補價居屋，亦須做壓測。 居屋有房委會作30年擔保（由首次出售起計），期內若果業主斷供，房委會將會向銀行還款。 一般而言，不論新居屋/ 二手未補價居屋，綠表均可承造最高95%按揭；而白表則可承造最高90%按揭。
- 第五期麗湖居和第七期景湖居每座頂層設有1,100餘至1,700餘平方呎連天台的複式單位。
- 壓力測下的入息要求也較30年期高3,800元及逾1萬元。
- 不過，近年銀行業對居屋按揭市場態度積極，不少銀行都會提供彈性，批出較長年期的按揭貸款。
- 財政司司長陳茂波宣布，為了保障市民健康，建議即時將每支香煙的煙草稅調高6角，並按同等比例提高其他煙草產品的稅率。
- 綠置居2021年5月21日起派發申請表，5月28日起接受申請，為抽不中心水居屋的綠表買家，提供多一個上車選擇。
- 準買家可以選擇較有規模的屋苑式村屋或同時向不同銀行申請按揭。
所以平時我哋經常聽到的「70減」「75減」，其實就係咁解。 不過銀行亦留有彈性，有時候會對個別情況批出超過「70減」「75減」的按揭年期，同時，銀行亦可能會安排「睇樓」再決定批出最長按揭年期。 銀行根據內部指引，一般批出最長按揭年期為「70 – 樓齡或申請人年齡（以較高者為準）」或「75 – 樓齡或申請人年齡（以較高者為準）」。 新居屋按揭注意事項 房屋委員會資助房屋小組委員會通過今年將推售4個新居屋發展項目，合共提供7,047個單位，今次單位平均售價以市值六三折發售，臨時售價介乎123… 樓齡方面，還款期通常以「75-樓齡」計算，個別銀行能做到「80-樓齡」，除一般住宅外，亦適用於洋樓、唐樓。 另外，樓齡大一樣可做到「H+1.3%」，個別銀行甚至可以不計樓齡。
樓齡高: 物業種類：村屋及唐樓
報告指，2023年上半財年基礎利潤為28億港元，同比下降36%，超出該行預期的24億港元。 物業發展利潤率為28.4%，明顯低於去年的46.3%，也低於同行。 寫字樓疲軟，租金同比下降6%，入住率下降3個百分點至87%。 但在新加坡復甦下，酒店利潤增長17倍，利息收入增長3倍。
根據房屋局的數據，本港潛在私樓供應大增至逾十萬伙，累計有105,000個單位，按季增加10,000個，一口氣打破2004年公布紀錄以來的新高。 市區重建局的「4R」業務策略（即重建、復修、保育及活化）之中，樓宇復修和在本欄過去兩篇文章探討的重建工作一樣，都是市建局的核心業務。 隨著香港的樓宇急促老化，到2046年，估計全港大約有一半樓宇樓齡超過50年。 面對如此嚴峻的市區老化挑戰，樓宇復修的工作愈見重要。 判詞中亦提到，申請人曾委託結構工程師對該舊樓進行結構評估，發現該建築結構設計已經過時，而且處於老化狀態，維修情況欠佳，部分建築物的位置出現裂縫和剝落的情況。
樓齡高: 申請按揭未算太難
另外，部分大行則要求客人開立理財戶口，才可批出「80-」。
尤其是購買樓齡50年或以上的單位，很多時舊樓按揭還款期未必可以拉至最長的30年，若然準買家資金不足的話，恐防要撻訂收場。 樓齡高 樓齡高 「黃埔新村」兩房至少有五款則，以這一款則最為常見，空間也算是較為好使用的一類。 參考銀行估價，四間大型銀行估值介乎531至588萬，平均就是546萬元，在市況未調整前，類近單位最高承過698萬，今日估值等於較高位回落152萬。
樓齡高: 家居
用戶切勿撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論，敬請自律。 申請綠置居事前五大須知 最新一期綠置居預計於今年5月接受申請，選址為鑽石山站上蓋地段的啟鑽苑，單位數目以及價單仍有待確認。 非住宅物業減辣 對後市起正面作用 放寬非住宅物業的按揭上限，相信能有助刺激該類型物業的交投，而且亦能讓受疫情嚴重影響的中小企業主，更易出售或者加按套現手頭上的非住宅物業，以作… 2020年樓按預測（上） 銀行因應經濟環境，加強風險管理，並持續調整按揭優惠。 財政司司長陳茂波宣布，為了保障市民健康，建議即時將每支香煙的煙草稅調高6角，並按同等比例提高其他煙草產品的稅率。 他表示，增加煙草稅是國際公認最有效的控煙措施，政府對上一次較大幅提高煙草稅已超過10年，政策效果隨通脹等因素而被逐漸淡化。
例如居屋的樓齡是22年，以30年保證期相減，批出之按揭年期便僅達8年，每月供款額當然大幅增加了，買家的供款能力未必足夠。 樓齡高 因為不少樓齡50年的單位業主，在買入後才發現要夾錢大維修。 因為根據強制驗樓計劃，樓齡 30年或以上的私人樓宇業主，須在接獲屋宇署送達法定通知後，於限期內進行驗樓及維修。
樓齡高: 計算最長還款期（按揭成數6成以上）
工廈按揭不屬於住宅項目，因此銀行對工廈的估價傾向保守，而且按目前的規定，所有非住宅項目最高只可承造4成按揭。 買家要留意如你已為其他按揭物業作出借貸或擔保，最高按揭成數會再扣減一成。 不過，目前適用於住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），均不適用於工廈。 只有非住宅物業的累進式從價印花稅才適用於工廈，稅率最高為8.5%。
樓齡高: 英國物業冷知識5 : 英國人都要住劏房
未補地價居屋，不論是綠表或白表，按揭年期最長25年，毋須計算人齡，但會計算樓齡（以首次發售日期計）。 若已過了政府擔保期，亦可做25年，但只能借6成按揭以及需要壓力測試。 如果除業主外，另有擔保人或借款人，同樣可用最年輕者計算人齡。 但要留意，敍做高成數按揭時，若想利用年輕擔保人計算人齡，該擔保人的入息須足夠供樓。 敍做高成數按揭時，若想利用年輕擔保人計算人齡，該擔保人的入息須足夠供樓。 如按揭成數超過6成，需要經按揭保險，最長還款期只能以「70-樓齡」或「75-樓齡」計算，部分藍籌屋苑，樓齡可能超過45年，按揭保險公司仍可試「80-」。
樓齡高: 按揭還款年期指南2023【人齡、樓齡、物業種類等】
新樓和舊樓按揭成數截然不同，如果想做到舊樓9成按揭需要留意下面步驟。 此外，房委會會繼續於西環邨推行各種計劃及措施，維持和改善樓宇狀況，為居民提供安全舒適的居住環境。 正如上述，房委會會透過「全方位維修計劃」，主動為西環邨居民勘察室內設施，並按需要提供維修保養服務。 如居民發現單位內有石屎剝落的問題，房委會會透過「日常家居維修服務」盡快維修妥當。
樓齡高: 按揭
舉個例：假設申請人沒有任何債務及按揭，購買一個價值$600萬物業，按揭利率為2.375%，做6成按揭。 影響銀行批出最長按揭年期的主要因素有幾個，包括：樓齡、申請人年齡以及物業種類，各大銀行均有其內部指引。 摩根士丹利發表報告，予信和置業目標價10.5元，投資評級「與大市同步」。
理論上銀行提供按揭，還款期不可超過30年，不過這也不等於所有按揭申請都可以批足30年之久，特別是一些樓齡較高的單位。 當然，每間銀行內部做法不同，不過理論上，樓齡及按揭年期都不超過70年或75年。 舉個例，位於沙田的愉景花園，樓齡為35年，售845萬元，那按揭年期最多為30年。 假如另一樓齡為45年的舊樓單位，那按揭年期最多為25年。 不過，一些大型藍籌屋苑、傳統豪宅，都比較寬鬆，樓齡即使是高，都有機會批足30年按揭。
以500萬元貸款額，P按實際息率3.475計，做20年按揭月供約2.89萬元，而25年按揭月供則約2.5萬元，較做30年按揭月供約2.2萬元，每月供款多近2,600元及6,500元。 壓力測下的入息要求也較30年期高3,800元及逾1萬元。 即是如樓齡55年的話，最高可以25年按揭，如要做於60%的高成數按揭，基於按揭保險公司要求要以75減樓齡作計算，更加最高只可做到20年按揭。 現時10大屋苑中，以美孚新邨的樓齡最高，部分期數樓齡已接近55年。 過去不少銀行都會個別審批部分樓齡「砸界」的按揭申請，早兩年仍有銀行可批出30年期按揭，但隨著樓齡與45年「分水嶺」愈來愈遠，現時銀行最盡只接受以80減去計年期。 就未落實重建的高樓齡屋邨，房委會會繼續推行各種計劃及措施，維持和改善樓宇狀況，為居民提供安全舒適的居住環境。
放寬按保計劃後，市場憧憬會釋放更多置業需求，不少業主都怕「賤賣物業」，而出現一輪樓盤反價潮。 • 現金回贈：銀行或會為按揭客戶提供的現金回贈，根據香港金管局指引，超過1％的按揭回贈，需要於貸款額中扣減。 唐樓的入場費較私樓低，約二百多萬就可以上車，而且唐樓按揭亦同樣受惠於新按揭保險。
樓齡高: 物業類型 影響 按揭年期
筆者自小學開始在美孚居住，數十年來經常在舊樓林立的深水埗區遊走，見證不少舊樓因為缺乏保養，居民生活在惡劣的居住環境中。 根據市建局的資料，現時全港約有10,200幢私人住用或商住混合樓宇的樓齡達50年或以上，當中約1,400幢位於深水埗區。 不過，樓宇是否仍適宜居住，重點不在於樓齡，而在於大廈的結構安全和宜居程度。 就以筆者居住、屹立深水埗區半世紀的美孚新邨為例，由於定期進行維修保養，令樓宇維持良好狀況，並連帶為樓宇保值，可謂樓宇保養維修的良好示範。 屋苑於1968至1978年期間分八期落成，樓齡43至53年，提供達13,149個住宅單位，單位面積介乎429至1435平方呎，共有99座，堪稱是最多座數的屋苑。