●祥益邱家邦指，屯門啟豐園4座中層E室，實用面積約326方呎，兩房間隔，新買家為外區首置客，為鄰近家人住所，方便照應，加上原業主叫價由510萬元，累減42萬元，新買家遂便決定以一筆過468萬元購入上址自用，呎價約14,356元。 ●祥益林英傑表示，屯門南浪海灣1座高層B室，實用面積約560方呎，兩房連一士多房設計，區內客見業主有1,000元的議價空間，遂便決定以1.5萬元租入，呎租約26.8元。 ●世紀21奇豐吳元利透露，沙田第一城36座高層D室，實用面積約307方呎，兩房1間隔，放盤叫價580萬元，減價15萬元，獲買家以565萬元承接，呎價約18,404元，原業主於2007年4月購入，當時作價128萬元，持貨15年帳面獲利437萬元，單位期內升值約3.4倍。 ●中原陳鴻霆透露，馬鞍山區本月暫錄約58宗買賣，天宇海佔約2宗，其中6B座中層B室，實用面積約752方呎，套三房間隔，開價約1,040萬元，議價後以1,018萬元，呎價約13,537元，新買家為用家。
●中原陳敬天表示，上水新都廣場3月暫錄3宗買賣，其中1座高層A室，實用面積約475方呎，兩房間隔，開價約650萬元，議價後以628萬元獲承接，呎價約13,221元，新買家為用家。 ●中原歐偉基表示，馬鞍山迎海3月暫錄約2宗買賣，包括2座高層D室，實用面積約798方呎，套三房間隔，最初開價約1,438萬元，經議價後以1,336萬元獲承接，呎價約16,742元，新買家為換樓客。 ●中原陳凱超指，西灣河嘉亨灣5座高層A室，實用面積約685方呎，套三房間隔，望油塘至觀塘一帶海景，以3.2萬元租出，呎租約47元，新租客屬於海外回流，業主於2019年1月以1,480萬元買入單位。 ●中原林龍南透露，北角康澤花園D座高層3室，實用面積約419方呎，兩房間隔，叫價850萬元，最終減50萬元，以800萬元易手，呎價約19,093元，新買家於網上睇樓後見單位合適，睇樓一次後即入市。
置樂三寶樓齡: 二手蝕讓｜屯門私樓重現「2字頭」成交！投資客大減62萬沽一房
近期二手成交回升，樓價有止跌回升之勢，上車客不敢怠慢，紛紛加快入市，而屯門區則成上車客的尋寶地，皆因有400萬元以下的私樓放盤。 中原地產李燕群說，屯門多寶大廈高層F室，實用面積258平方呎，原叫價350萬元，放盤不足一個月，終以343萬元易手，實用呎價13,295元，買家為上車客。 資料顯示，單位屬遺產物業，原業主於2005年10月，以36.8萬元買入單位，現帳面賺306.2萬元，物業15年間大升8.3倍。 中原李梅芬表示，隨着二手市況轉靜，新近不乏業主叫價軟化，以麗寶大廈位於低層的入門盤為例，單位實用面積248方呎，兩房間隔，六月區內細價盤被買家搶到癲，爭相破頂時，曾高叫300萬元，惟乏人問津，現時減價逾6%至280萬元求客，平絕同區上車私樓，實用呎價1.1萬餘元。 置樂三寶樓齡 中原地產分行經理袁銘鍵表示，屯門區樓價相宜，加上屯赤隧道通車後，令新界西北往來東涌區車程大大縮短，交通更加方便。
09年以70萬元買入單位，是次易手賬面獲利155萬元，單位升值2.2倍。 李氏補充，本月「置樂三寶」萬寶、麗寶及利寶大廈共錄得3宗買賣，由於入場門檻低，僅約200餘萬元，故一直深受上車客及投資者青睞，盤源不多下，一般稍高於市價之放盤都會有承接。 現時「置樂三寶」最低入場費為利寶大廈一個連租約放盤，叫價210萬元。
置樂三寶樓齡: 按揭難題三寶 – 樓齡篇
被視為上車樂園的「置樂三寶」目前只有約十個350萬元或以下的放盤，是區內上車最後機會。 中原地產何建輝表示，全港要400萬元以下上到車，在青山公路來說，最平選擇就只有龍珠島別墅，幾乎是樓市界的「滄海遺珠」。 這個屋苑位處屯門東南面的龍珠島，該島四面環海，是一個鄰近黃金海岸的離島，島上設有長堤，供住戶步行及駕車出入龍珠島與青山公路，惟打風時海水或會淹浸長堤，住戶有可能「被困龍珠島」。
●中原吳國豪指，紅磡黃埔花園2期1座中層E室，實用面積約797方呎，套三房間隔，另設儲物房，最新以1,230萬元成交，呎價約15,433元，新買家為同區租客，一直有意入市，見近日樓價回軟，最終租轉買承接上址自用。 ●世紀21Q動力招潔冰表示，小西灣藍灣半島3月暫錄19宗租務成交，較上月只有8宗大增約1.4倍，其中8座高層F室，兩房間隔，實用面積約465方呎，租金1.74萬元，呎租約37.4元。 置樂三寶樓齡 ●美聯蔡玉峰表示，鰂魚涌康怡花園C座低層8室，實用面積約594方呎，三房間隔，叫租約2.2萬元，議價後以月租2.1萬元月租承租，呎租約35.4元，業主於2017年10月以約905萬元購入上述物業。
置樂三寶樓齡: 樓盤編號# 2554957
1964年8月8及9日，在颱風艾黛吹襲及暴雨下，有多達二萬立方米的泥石從開發中的秀茂坪山坡湧下至雞寮十四座。 1950年代，政府於秀茂坪對下一幅倚山的土地，興建觀塘徙置區（官塘新區），是觀塘衛星城市首個由政府斥資興建的房屋區。 當中以萬寶大廈樓價最平，一房單位最平叫價320萬元，而利寶大廈及麗寶大廈開放式單位現叫價340萬元及350萬元。
經絡按揭轉介首席副總裁，擁有接近30年中港房地產銷售及物業按揭業務經驗，曾擔任地產銷售及按揭實務培訓工作，資歷豐富，對經濟及按揭市場見解精闢。 新居屋按揭注意事項 房屋委員會資助房屋小組委員會通過今年將推售4個新居屋發展項目，合共提供7,047個單位，今次單位平均售價以市值六三折發售，臨時售價介乎123… 有意購入樓齡高的單位，要知道銀行多以「70減」或「75減」計算貸款年期，意思是以70或75減去樓齡或人齡，最多批出30年貸款年期，並以較少者為準。
置樂三寶樓齡: 按揭計算機
樓宇名稱並沒刻意採用樹木名字，分別以同樣以木部為部首的漢字 – 「樂、杭、杏、榮」作名。 同年10月15日，翠屏邨第四期樓宇及商場揭幕，由房屋署副署長孟志凌主禮。 1973年，香港房屋委員會成立，全港徙置區及廉租屋邨一律稱為「邨」，為免與將軍澳道和鯉魚門道交界的觀塘廉租屋邨出現相同名字，故此本區更名為觀塘（翠屏道）邨，屋邨辦事處設於第1座。 祥益區域董事袁思賢稱，例如坐落新墟、樓齡36年的華利大廈，實用面積只有229方呎的一房戶，現以370萬元放售，而鄰近的金寶大廈兩房入場費390萬元，實用面積308方呎。
新界區陸續有新盤入伙，而且價錢與舊屋苑相若，並且對區內租金產生一定壓力，目前最低租金大約7,000多元，業主議價空間擴闊，洽租時可能額外有多於一成左右的議幅。 利嘉閣地產莊國寶解釋，弦海收樓質素不俗，加上約200方呎開放式租金僅8,000元起，故吸引不少年輕夫婦入住。 市場人士指出，區內近日有價細新盤開售，吸納部分上車客源，令到約3至5%的業主願意減價，個別減幅高達一成，今年底前，上述最平放盤的利寶大廈，成交價有機會率先跌穿300萬元。
置樂三寶樓齡: 樓盤編號# 2551839
市場消息指，屯門麗寶大廈高層D室，實用面積約238平方呎，曾叫價300萬元放售，日前以298萬元售出，呎價約12,521元。 事實上，屯門麗寶大廈、利寶大廈及萬寶大廈合稱為「置樂三寶」，由於入場門檻向為私樓中最低，所以為上車指標。 而除利寶大廈一個無契」單位，上月以225萬元售出外，上述3個項目今年二手登記，成交價都未見低於300萬元。 自屯赤隧道於於上月通車，屯門區二手市場於過去大半年已成市場焦點，於新界西前往東涌及機場時間大大縮短，屯門區樓價也持續升溫。 事實上，該區另一個吸引買家進駐的原因，是樓價相對低水，仍有樓價低於「4球」以下物業。
●利嘉閣林偉明表示，粉嶺禎祥園中層單位，實用面積約681方呎，套三房連工人套房間隔，叫價810萬元，現減價15萬元或1.9%，新近以795萬元沽出，呎價約11,674元，屋苑現時有約3個放盤，入場費由810萬元起。 ●世紀21宇田羅家威稱，大埔太湖花園11座高層G室，實用面積約355方呎，兩房間隔，望園景，原先開價580萬元，放盤約3個月，微減10萬元或1.7%，最終獲用家以570萬元承接，呎價約16,056元。 ●中原黎宗文指，沙田第一城3月暫錄約17宗買賣，對比上月同期錄約24宗減少，屋苑38座中層H室，實用面積約304方呎，兩房間隔，去年11月放盤時開價約610萬元，其後減至約550萬元，日前議價後以528萬元易手，呎價約17,368元。 ●世紀21奇豐楊麗娟指，沙田碧濤花園3期峰景閣低層D室，實用面積約787方呎，三房間隔，原先開價970萬元，放盤5個月，減幅約11.4%，累減111萬元，終獲買家以859萬元承接，呎價約10,915元。
置樂三寶樓齡: 屯門置樂「三寶」約有16個放盤 萬寶大廈減價近2成吸客
不過，隨着新盤搶客，加上二手業主心雄，叫價高企，買家承接乏力，上月部分業主開始軟化「有價講」，利寶大廈有同類中層單位減價至290萬元易手，實用呎價1萬元多少少已經有交易，較六月最高叫價310萬元回落逾6%。 他又指，現時市場上不乏叫價兩球多的減價盤，有意入市的上車客不妨諗諗。 答案是有，就是位處屯門墟市中央的「置樂三寶」（麗寶、萬寶及利寶大廈）。
- 同年10月15日，翠屏邨第四期樓宇及商場揭幕，由房屋署副署長孟志凌主禮。
- 中原地產分行經理袁銘鍵表示，屯門區樓價相宜，加上屯赤隧道通車後，令新界西北往來東涌區車程大大縮短，交通更加方便。
- ●世紀21北山嚴智贇指，天后聚龍閣低層C室，實用面積約763方呎，三房設計，望街景，成交價1,260萬元，呎價約16,514元，低市價一成，新買家為區外換樓客，原業主早於2006年6月僅以430萬元購入，持貨16年帳面獲利830萬元。
- 美聯物業梁浩文表示，屯門租金跌幅較大的租盤主要集中在10年以上樓齡的單幢樓，例如「置樂三寶」或其他舊樓，租金大約7,800至8,000元，較以往租金下跌約一成至一成半；至於較大型屋苑租盤，租金因應新入伙盤以及區內需求得到支持，下跌幅度僅3%。
- 業主原叫價370萬元，經議價後，共減18萬元或約5%，以352萬元沽出，折合實用呎價13,858元。
祥益資料顯示，八月屯門區叫價300萬元或以下的私樓及已補價公屋、居屋放盤，僅餘不足40個，較年初的100個急跌逾六成，比起一○年的3,000餘個放盤，更是少得不能相提並論。 二手市況轉靜，部分放盤叫價回軟，有心置業的人士只要夠耐性，趁業主「有價講」入市，即使是愈搶愈癲的上車盤，一樣隨時有驚喜。 其實，上車熱點屯門近期不乏減價盤，樓價300萬元有找即可上車，20餘萬元首期可做業主，不失為上車「初哥」入市之選。 非住宅物業減辣 對後市起正面作用 放寬非住宅物業的按揭上限，相信能有助刺激該類型物業的交投，而且亦能讓受疫情嚴重影響的中小企業主，更易出售或者加按套現手頭上的非住宅物業，以作… 對於白居二及綠表買家購買二手未補地價的居屋，銀行可批出的按揭年期亦有不同。 如樓齡未足19年，銀行可批出25年及9成按揭，更毋須通過壓力測試和提供入息文件。
置樂三寶樓齡: 屯門置樂三寶成交跌穿300萬 上車門檻愈來愈低…
市場消息透露，麗寶大廈高層D室，實用面積約238方呎，曾叫價300萬元放售，日前以298萬元售出，呎價約12,521元。 至於利寶大廈本月亦錄得1宗成交，低層F室實用面積266平方呎，以$328萬沽出。 追溯項目同一室單位，歷史高位為去年5月，高層F室以$393萬成交，與本月成交價有約16.5%差距。 屯門區地產代理指，有年輕上車客近月積極睇樓，雖然他收入不高，但因父母替其做擔保人，符合條件借足九成按揭，最終看中凱德花園400萬元內的上車盤。 當他打算入市之際，剛巧金管局推新辣招，由於其父母有層自住物業，新例下擔保人的按揭成數上限下調一成，借不到九成按揭，在首期不足下只好放棄入市。 胡氏指，建生邨買賣向來以第二市場為主，自由市場放盤可遇不可求，現時最平為一個高層開放式單位，實用面積208方呎，單位較「的骰」，僅夠單身客或二人家庭住，七月自由市場價叫248萬元，新近減價至235萬元，實用呎價逾1.1萬元，可借九成按揭，是區內最平上車之選。
簡單舉例，假設陳先生現時30歲，打算購買樓齡55年的物業，銀行以「75減」計算按揭年期，陳先生即使年輕，最多亦只能承造20年按揭（75減55）。 而假設陳先生已年屆60歲，「75減」銀行本應只批出15年按揭年期，但若陳先生的兒子同時成為擔保人，不少銀行能以較年輕的一人計算按揭年期，批出較長的按揭，惟擔保人的每月入息仍必須高於每月供款。 1994年，在第7至10座原址上興建的5幢新十字型樓宇命名為寶珮苑，並獲納入為「居者有其屋」計劃第15期丙屋苑之一，翠屏邨居民可優先以綠表申請該屋苑，於翌年入伙。 同時，位於翠楠樓對面的購物商場落成，有大家樂、7-11便利店等進駐。
置樂三寶樓齡: 上車盤全港剩百間
●世紀21日昇蔡嘉駿稱，北角康澤花園D座高層1室，實用面積約590方呎，三房間隔，以1,050萬元獲承接，呎價17,797元。 ●世紀21北山嚴智贇指，天后聚龍閣低層C室，實用面積約763方呎，三房設計，望街景，成交價1,260萬元，呎價約16,514元，低市價一成，新買家為區外換樓客，原業主早於2006年6月僅以430萬元購入，持貨16年帳面獲利830萬元。 ●世紀21日昇黃文龍表示，天后傲龍軒高層A室，實用面積約574方呎，套三房設計，今年1月底放盤，初時叫價為1,328萬元，最終減價148萬元成交，成交價1,180萬元，呎價約20,557元，低市價約8%。 網站顯示，目前利寶大廈有大約6個放盤，最低叫價為低層一房單位，實用面積約234平方呎，現時叫價340萬元。 祥益地產數據顯示，今年利寶大廈錄6宗二手買賣，上述個案成交價未跌穿300萬水平，介乎300萬至373萬元，成交呎價則維持11,278元至14,316元之間。
置樂三寶樓齡: 樓盤編號# 2555526
●中原楊頌堯指，大埔嵐山3月暫錄約1宗買賣，單位為5座低層F室，實用面積約842方呎，套三房間隔，望池景及園景，開價約890萬元，議價後以862萬元沽出，呎價約10,238元，新買家為用家。 ●中原侯惠良表示，沙田碧濤花園3月暫錄約8宗買賣，包括3期雅芝閣低層D室，實用面積約732方呎，三房間隔，開價約850萬元，近期見市場氣氛回升，反價至880萬元，日前議價後以860萬元易手，呎價約11,749元。 ●世紀21奇豐周淑萍表示，沙田華翠園24座低層B室，實用面積約882方呎，套三房間隔，以1,255萬元連雙車位成交，呎價約14,229元，原業主於2018年6月購入上址，當時作價1,188萬元，持貨約4年帳面獲利67萬元，單位期內升值約6%。 ●中原柯勇透露，將軍澳領凱11座右翼高層A室，實用面積約603方呎，三房間隔，享內園景，最新以858萬元易手，呎價約14,229元，原業主於2015年以580萬元購入，持貨約7年帳面獲利278萬元，期內升值約48%。 ●世紀21將軍澳魏仕良表示，將軍澳居屋英明苑A座明遠閣高層10室，實用面積約401方呎，兩房間隔，有裝修，於上月於已補價自由市場放盤叫價550萬元，及後調整叫價至539萬元，終獲區外買家以510萬元承接，累計減40萬元，減幅約7%，呎價約12,718元。 ●美聯黃永財表示，深水埗海柏匯低層F室，實用面積約276方呎，一房間隔，吸引用家承接，單位原先放盤叫價550萬元，議價後調減22萬，以528萬元成交，呎價約19,130元，上述單位原業主於2016年3月以約383.6萬元購得，轉手帳面獲利144.4萬元，升值約38%。
置樂三寶樓齡: 面積(實/建)
當中萬寶大廈極低層F室，實用面積263方呎，九月中時放盤開價380萬元，之後十月底降價至360萬元，本月初最終以300萬元售出，實用呎價11,407元。 置樂三寶樓齡 而翠屏北邨是房屋署租者置其屋計劃（第五期）其中一個出售屋邨之一（不包括翠楣樓），單位可拆售予租戶。 截至2020年中，北邨單位出售率僅有61.5%，是全港租置屋邨中第二低，亦是九龍區最低。 隨了多寶大廈，屯門「置樂三寶」也是上車客之選，皆因多迷你單位供應，樓價平易近人，而且鄰近屯門市中心。 所謂「置樂三寶」，即指利寶大廈、萬寶大廈及麗寶大廈，這3座單幢樓樓齡均逾30年，多數叫價400萬元以下，若借足九成按揭，首期不用40萬元。
置樂三寶樓齡: 屯門上車樂園納米樓366萬沽 三年半帳面蝕7%
事實上，萬寶大廈與麗寶大廈及利寶大廈，三個樓盤由於主打細單位，入場門檻較低，被外界稱為上車樂園「置樂三寶」。 置樂三寶樓齡 不過這三個上車樓盤近月開始出現蝕讓個案，如利寶大廈在去年6月份已錄得蝕讓個案，該廈廈低層A室，實用面積266平方呎，一房一廳間隔，以348萬元沽出，較2018年6月樓價高峰期約385萬元買入價，帳面需蝕約37萬元，貶值一成。 以過去的「上車分界線」400萬元作選擇，除綠表市場外，可以選擇的二手私樓屋苑買少見少，市區「4球有找」放盤幾乎絕跡，連新界也要到杳無人煙的「孤島」上尋找。 根據地產代理網上資料，全港400萬以下單位放盤量只有大約100餘間，大部分在新界西北。 其中，屯門龍珠島仍有280萬元上車盤，只要月入有2.68萬元以上就可以通過壓測上車，被代理形容為「滄海遺珠」。 ●中原陳偉業表示，東涌區4日內連錄9宗買賣，本月累錄35宗，東涌水藍‧天岸6座極高層B室，實用面積約568方呎，套兩間隔，享一線全機場海景，今年1月開始放盤，開價930萬元，最新以884.8萬元沽出，呎價約15,577元，減幅約4.9%，新買家為外區上車客。
●香港置業胡耀才稱，啟德天寰3座中層J室，實用面積約439方呎，兩房間隔，以約1.9萬元放1個月後，吸引外區客洽詢，雙方經議價後減價3,200元，以1.58萬元租出，呎租約36元。 置樂花園位於屯門市中心東南面；附近一帶包括利寶商場和麗寶商場等商場和地面商店，是屯門區主要購物區之一，區內居民多以「置樂」統稱之。 團結香港基金助理研究總監及經濟發展研究主管水志偉表示，本港過去數年對有關科技的需求增加，亦有更多供應商製造產品，但僅約一成長者住在院舍，其餘均在社區，認為須探討如何讓更多長者使用有關科技的產品。 2014年8月27日凌晨3時許，翠樂樓20樓發生奪命火警，一個住有一家五口的高層單位疑因冷氣機短路發生火警，冒出大量濃煙，住客發現報警。
原業主於2018年7月以393.8萬元買入單位，現轉手帳面蝕27.8萬元或7%。 葉津榮指，買家為區分支家庭客，鍾情單位附有企理裝修，大廈位置亦方便，見價錢吸引，即購入自用。 至於屯門市中心一帶的屋苑，美聯物業梁浩文指，該範圍已經完全找不到400萬元以下的放盤，連最平的屯門時代廣場也由以往的300多萬元，跳升至470萬元起，面積亦只有272方呎，連500萬元以下的放盤亦不多於3間。
祥益林偉光指出，上述入場單位為該物業低層D室，以實用面積234方呎計算，呎價13,462元。 現時屋苑約有60個放盤，叫價由315萬至430萬元，當中大部分叫價徘徊於320至350萬元。 坐落屯門區的「置樂三寶」，包括萬寶大廈、利寶大廈及麗寶大廈，現時以利寶大廈入場費315萬元最低，料為區內最平私樓。 翠屏商場分為（北）和（南）兩部份，位於翠屏道兩旁公屋基座地下（M1 level）和1樓（M2 置樂三寶樓齡 level），並且有行人天橋連接。
置樂三寶樓齡: 屯門「置樂三寶」 開放式跌穿$300萬 創近期新低
相反，即使購入未夠19年樓齡的買家已年屆70歲，銀行在居屋有政府作擔保人的前題下，仍能借足9成及25年按揭。 以上情況只應用於大廈式物業，如屋苑、單棟樓、唐樓、洋樓等，銀行對村屋的按揭年期限制會再嚴謹一點，多數只以「55減」計算最高按揭年期。 因此，如業主購買樓齡比較高的物業時要小心，若借貸年期縮短將影響每月入息要求及每月供款額。
置樂三寶樓齡: 中原地產 買樓,租屋,放盤，更輕鬆!
不過利嘉閣地產莊國寶表示，「4球」以下放盤就只有數間，面積約220至280方呎，最平要375萬元入場，其餘都要約390萬元左右，而且質素非常「殘爛」，樓齡也至少30年以上，直言「後生仔見到一定唔鍾意」。 ●美聯梁浩文指，屯門市廣場3座中層J室，實用面積約353方呎，兩房間隔，吸引投資者斥資525萬元購入，較開價低近3%，呎價約14,873元，原業主在2016年9月以335萬元購入，持貨約5年多帳面賺190萬元，物業升值近57%，屋苑本月暫錄3宗買賣。 ●中原文家輝稱，天水圍嘉湖山莊過去一星期連錄13宗買賣，本月累錄28宗，較上月全月增超過六成，其中樂湖居13座中層G室，實用面積約54方呎，三房間隔，開價630萬元，最終減至603萬元沽出，呎價約11,004元，減幅約4.3%，新買家為本區上車客。 ●利嘉閣朱子華透露，元朗尚悅‧嶺2座高層E室，實用面積約267方呎，一房間隔，開價550萬元，經議價後減價44萬元或約8%，新近以506萬元沽出，呎價約18,951元，原業主於2019年3月以約452.8萬元購入，持貨滿3年帳面獲利約53.2萬元，物業升值約12%。