我們預計未來幾年會繼續為不同的發展項目收回的土地將高達700公頃，當中位處元朗區和北區的項目亦佔大部分（包括元朗南發展區約150公頃、古洞北及粉嶺北新發展區餘下階段約110公頃、洪水橋／厦村新發展區其餘階段約310公頃等，以及多個公營房屋項目）。 【明報專訊】新界區各新發展區接連啟動，政府昨日公布，地政總署在洪水橋/廈村新發展區第一期發展計劃工程範圍內將予收回的土地上，合共195幅私人土地，涉及面積約12公頃，有關工程主要是工地平整和基礎設施工程，以後進行整個發展計劃。 洪水橋收地 立法會財委會今年6月底批准洪水橋/廈村新發展區，涉及22億元前期工程撥款，政府隨即展開收地及有關工程計劃。
2019年，計劃改名為洪水橋／厦村新發展區，同年9月，土木工程拓展署完成洪水橋／厦村新發展區與鄰近地區環保運輸服務可行性研究，認為自動捷運系統、環保巴士系統及現代化電車比較可行。 其中自動捷運系統最快，從泥圍站至流浮山站需時13分鐘，初步預算建造成本約400億至450億港元。 1998年，政府完成《全港發展策略檢討》，按照檢討之結果，開展了《新界西北規劃及發展研究》。
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我們向發展商新地查詢，回覆只表示他們持有少部份業權、由於涉及祖堂地，多年來未作發展；但強調政府不應引用《收回土地條例》在正在申請、或換地申請的私人地塊上。 土地供應專責小組去年底提交最終報告，棕地獲得支持度最高，建議盡快規劃發展。 但事隔近一年，港府才在施政報告提出透過行使尚方寶劍《收回土地條例》發展棕地。 消息指會優先檢視當中主要於屏山及藍地一帶共一百六十公頃的棕地，因較接近現有公路及新市鎮，年底會公布選址，期望五至六年後可完成土地平整，估計上述棕地作業者最快二○二三至二四年需遷走，期望十年內有單位可落成。
另一方面，洪水橋新發展區的土地，大部分屬於廈村鄉與屏山鄉的範圍，「祖堂地」佔比多，要開發需要經過收地，有可能會引起反對。 洪水橋收地 洪水橋收地 但是由於此建議以「核心商業區」模式去開發，發展密度將會比現有高出很多，而且新的核心商業區用途本身的價值也會比現在相對低度的發展要高，只要設計好一套讓原土地持有人，包括祖堂，能夠從發展中分享到合理的回報，按理說是可以排解反對意見的。 重點是如何讓原土地持有人，在該些土地得到大規模發展的時候可以得到合理回報，但又不會引起公眾質疑「明益」囤地的私人業主。 洪水橋/厦村新發展區定位為新界西北區域樞紐，全面落成後合共提供約61,000個房屋單位。
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根據現行的小型屋宇政策，小型屋宇申請人可申請於自己擁有的私人土地或向政府申請政府土地建屋。 屋宇規模不超過三層、每層有蓋面積不多於700呎，不受《建築物條例》管制。 此外，從土地使用及發展角度，本來規劃作低層、低密度屋宇發展的土地，未必適合用作發展高層、高密度樓宇發展，任何改變土地用途的建議的可行性（包括空間規劃、交通、環境、排污等）必須透過技術研究確立。 至今，已有兩宗位於古洞北及粉嶺北新發展區第一階段發展的換地申請獲簽立及正在建造當中，涉及約兩公頃土地。
早前驚傳青衣大型屋苑「灝景灣」管理公司收錯管理費足足20年，《胡‧說樓市》編輯部花了時間研究過往案例，始發現相關情況隨時發生於你跟我的屋苑之中。 據觀點地産新媒體了解，該物業位于洪水橋田心路及洪元路交界，鄰近較為人熟悉的私樓主要有泉荟、尚城及蔚林等。 泛海集團同時将單位平均面積縮細12%，住宅單位總數不減反增近百夥，由844夥加至943夥，加幅逾11%，平均每夥面積約518平方呎。 事實上，早在廿三年前，泛海國際就在洪水橋新發展區内持有1幅中心地帶的地皮。
洪水橋收地: 項目顧問:
第一階段公眾參與的次輪活動亦已於2011年12月9日至2012年2月9日期間進行，主要與持份者和市民討論及交換意見。 北部都會區發展作為今年《施政報告》中的重中之重，其中古洞北及粉嶺北，以及洪水橋及廈村新發展區的收地工作如箭在弦，其中首階段發展有逾64公頃土地已收回，進度看似非常理想。 不過，由於新發展區將涉及大批祖堂地，來自鄉事勢力的不同人物近來多次發聲，要求有更好賠償，其中多名鄉事派代表均認為，新界權益欠善待，如祖堂地等收地處理不當，或激化城鄉矛盾，甚至成為北部都會區發展的暗湧。 針對賠償問題，有土地房屋研究組織憂慮，政府一旦屈服，勢打破恒之有效的賠償準則。
- 他又指，在40個受影響經營者中，業務包括露天戶外倉庫、工場、商店、停車場等，當中8個已遷走，涉及0.6公頃土地。
- 除了控制污染物外，環保城內有設計完善的市中心廣場及中央公園，作為消閒及休憩之用途。
- 整個新界西北地區規劃研究於2003年完成，但因為當時的人口增長及住屋需求放緩，加上環保城的發展方案被立法會否決，洪水橋的居民也對計劃有大量反對意見，發展計劃暫時擱置。
- 本刊航拍所得的鳥瞰圖可見，廈村大部分貨倉都有鐵皮覆蓋，部分夾雜石屎結構。
- 泓亮董事總經理張翹楚表示，政府引例收回私有土地須基於公共用途考慮，其中涵蓋四大因素，其一是衛生問題；第二是通風問題；第三是軍事用地；還有是行政長官會同行政會議所作的決定。
- 由於開放式單位的面數大細，僅跟攤分公用面積多寡有關，故應盡量「選細不選大」，避免買入多餘面積。
針對區內現時190公頃的「棕地」，政府除預留土地整合現有的棕地作業，遷入多層樓宇，亦會仔細研究如何安置現有棕地使用者。 在2017年的施政報告中，時任行政長官梁振英表示，洪水橋新發展區將作為試點，探討以多層工業樓宇或其他有效使用土地模式整合棕地作業，以釋放棕地作發展用途。 而受拆遷影響的居民，政府將以「加強版傳統新市鎮發展模式」進行收地，受影響村民可原區上樓安置或獲發特惠補償金，當局已在洪福邨旁預留土地作原區安置，料提供1,800個單位。 地政總署今日在洪水橋／厦村新發展區第一期發展計劃工程範圍內將會收回的土地張貼公告，指出有關土地將於公告張貼後三個月，即今年10月24日，需歸還政府所有。 政府將會按程序，於張貼收地公告後，向相關的土地業權人提供特惠土地補償。 地政總署表示，有關土地歸還日期，並非工程範圍內受影響住戶及業務經營者須遷出的限期，他們應留意地政總署今年7月9日，分別向他們發出的信件內所註明的遷出限期。
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而地政總署亦物色空置政府土地，以短期租約供合資格經營者優先投標。 首批3幅位於元朗、粉嶺的土地已於去年12月招標，黃偉綸指招標情況理想；第二批3幅土地亦會於今年中招標。 他又指，在40個受影響經營者中，業務包括露天戶外倉庫、工場、商店、停車場等，當中8個已遷走，涉及0.6公頃土地。 洪水橋收地 而政府為受影響經營者提供彈性，如該地皮的工程未開展，就容許繼續經營。
他提出，政府應檢討收地機制，取消分級、以劃一價收地，若收地涉及清拆寮屋則更應做好安置。 律政司可在確定收地符合「公共用途」後，向行政長官及行政會議建議收地；政府事前會就涉及收地及清拆計劃，諮詢有關區議會，並在作出決定前考慮公開諮詢所得意見及書面反對。 過去土發或現在市建局進行舊區重建時，若在後階段未能集合業權，也可能向政府要求運用相關條例，協助收回剩餘業權，故條例不是新鮮事，而外國也有類近條例。
洪水橋收地: 項目設施、交通、生活及社區康樂配套
講到去東京旅行，淺草一定係大家必去嘅景點之一，早前歐錦棠前往日本拍攝ViuTV劇集《打天下2》，而佢趁住空檔外出閒逛。 近日歐錦棠不時喺社交網站出PO寫上今次嘅行程感受，其中包括力數淺草三宗罪，引起網民熱烈討論。 俄羅斯央行總裁納比烏里娜表示，央行未看到大幅放鬆資本管制的機會，並表示可能在3月延長對外匯提款的限制。 俄羅斯盧布去年跌至歷史最低水平，俄羅斯啟動資本管制，穩定外匯市場。 俄羅斯央行上周五政策會議維持利率7.5厘不變，但表示對日益增強的通脹趨勢感到憂慮，並暗示準備在未來幾個月內加息。
據關堡林透露，早在1997年泛海已經購入該幅地皮，經過多年並購及規劃，在數年前就獲批以地積比率4.95倍發展商住項目，總樓面約52萬平方呎，除了6幢住宅外，還有3.4萬平方呎的商業樓面。 洪水橋/厦村新發展區共分為三期，第一期發展工程已於立法會財務委員會在2020年6月通過工程撥款後展開，目標是讓專用安置屋邨首批居民於2024年入伙。 現時的洪水橋住宅區，是圍繞著輕鐵站一帶，青山公路（白色斜線）以南被劃為「南面住宅區」，與其說不作進一步的規劃，不如說是維持現狀放手予發展商，比如長實尚城、新世界榛林，以及富豪投得的丹桂村路限量地均在此區。
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落實被收回的土地位於「Yoho Midtown」前方，該幅用地佔地530平方米，地盤面積並不大，只有約5,705呎。 由於立法會財務委員會上月底批准洪水橋/厦村新發展區第一期工程撥款，故政府隨即展開收地及展開有關工程計劃。 該計劃包括新發展區第一期工程範圍內的工地平整和基礎設施工程，讓已平整的土地其後可發展專用安置屋邨以安置合資格住戶、鄉村遷置區以補償符合資格的屋地業主、特別設計的多層樓宇/露天用地以容納棕地作業，以及電力支站。
政府將收回約12公頃私人土地，以及約3868平方呎涉及墳墓及金塔的土地；上述土地將於收地公告張貼後3個月，即今年10月24日歸還政府所有。 政府稍後向相關的土地業權人提供特惠土地補償，而新發展區全面落成後，料可提供約6.1萬個房屋單位。 （一）政府近年加大力度推動發展項目，引用《收回土地條例》（第124章）和其他適用條例收回私人土地作新發展區、公營房屋及其他公共用途的幅度和速度大大提高。 二○一九／二○至二○二一／二二的三個年度內已收回近120公頃新界私人土地作發展，當中大部分位於元朗區和北區（包括二○一九年十二月為古洞北及粉嶺北新發展區第一階段收回的68公頃、二○二○年十月為洪水橋／厦村新發展區第一階段收回的12公頃）。
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而新地亦持有洪水橋、以至東北區達5至7幅農地，新地執董黃植榮早前提及，該數幅農地已被劃為公營房屋用途，若政府定要收回，集團願意配合。 公屋聯會副主席藍偉良提到，新界東北洪水橋一帶住宅最快於2023年落成，未來7至9年預計可容納17萬至19萬人口，當中逾七成為公屋。 洪水橋周邊還有不少農地為四大發展商持有，政府要收地，就應挑選這類已具有發展潛力的農地。 至於補償方案方面，黃偉綸稱在洪水橋發展區中已預留61公頃作物流設施、工場等，部份亦會發展多層樓宇收納更多作業者，相信可填補因發展棕地而減少的作業面積。
不過話分兩頭，雖則說洪水橋站可加強了區內對外接駁，也會加重了西鐵線路的負荷；但「#LYOS」的位置，會跟未來規劃的「洪水橋站」的站口有一段距離。 因為站口選址較貼近「田心村」以南一帶，實際位置會較捱近「亦園路」、也就是輕鐵「鍾屋村站」附近。 我們嘗試從樓盤出發行過去，經過「洪水橋大街」後，來到「田心村」後，若不是通過「田心村」，便要繞落「洪水橋大街」後再轉入「亦園路」，需時約20分鐘以上。
洪水橋收地: 工程範圍簡介:
在研究過程中，洪水橋因有西鐵和多條策略性道路連接，又可與天水圍新市鎮相互結合，以及鄰近當時仍在倡議階段的深港西部通道，故被列作具發展潛力之地區之一。 發言人又指，設10年期限為局方一直沿用的基準年期，亦具需要性，以免有投機人士伺機混水摸魚，局方事前未有與業界進行商討。 發言人續稱，現行的法定補償安排，每宗個案平均需時3至4年，金額則視乎業務損失大小而定，相信今次建議的新安排將以月計便可處理每項申請。 據公司註冊資料發現，「進利國際」兩名董事均姓鄧，其中一名董事鄧晉昇，與身兼元朗區議員及廈村鄉鄉委會主席、人稱「田雞東」的鄧勵東相識，均為非牟利機構「元朗大會堂管理委員會」董事，負責舉辦不少社區活動。 而根據土地查冊，鄧勵東是該棕地的地主之一，也是洪水橋發展計劃其中一名主要反對者。 泓亮董事總經理張翹楚表示，政府引例收回私有土地須基於公共用途考慮，其中涵蓋四大因素，其一是衛生問題；第二是通風問題；第三是軍事用地；還有是行政長官會同行政會議所作的決定。
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就算成功真的貫徹相關大計，配套是否能否應付區內突然驟增的人口，這又是另一個話題。 一個「北部都會區」中的洪水橋地帶，令這一帶新增47,000-52,000個單位，屆時交通能否完全負荷是一個很重要的問題。 特首林鄭月娥任內最後一份《施政報告》提出了「北部都會區」的鴻圖大計，當中洪水橋成為了其中一個發展重心，也令洪水橋的前景被看高一線。 根據《施政報告》以及《北部都會區發展策略》文件，政府計劃在把洪水橋及廈村的定位，提升為核心商務區，透過加建連接「深圳前海」的「港深西部鐵路」，加強與前海在金融、物流及科技發展，並計劃在前海實施一地兩檢。 本文會一次過闡述樓盤需注意事項、周邊規劃，並在文末會詳述其揀樓攻略，以及付款辦法需知。 2018年隨著粵港澳大灣區的合作發展，新界西北地位日益重要，規劃署前署長凌嘉勤透露，洪水橋新發展區將成為新界北商業核心區及策略性就業樞紐區，而洪水橋站前亦已預留地皮，用作興建一條連接深圳前海的跨境鐵路。
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他指出兩年前得悉當局有意收洪水橋棕地用作房屋用途，當時由洪水橋搬至藍地，但現時再向藍地「埋手」，「即係趕絕我哋」。 他又指大型工程車根本無法上樓，質疑當局擬推的多層大廈無法安置相關作業。 洪水橋收地 據泛海國際2020年中期業績報告顯示，位于元朗洪水橋的商住發展項目，換地暫定基本條款已經确定，現正與地政總署進行補地價磋商。 該發展項目将提供約52萬平方呎樓面面積，其中約90%為可售的住宅單位。 在其後“香港2030：規劃遠景與策略”研究重新審視在新界拓展新發展區的需要，並建議開拓多個發展區，包括洪水橋新發展區，以應對香港長遠的住屋需求和提供就業機會。
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本港未來數年的房屋用地供應，仍依賴新界古洞北、粉嶺北、洪水橋等新發展區及元朗橫洲等大型用地的發展計畫，單計前兩者在修訂地積比後，將可提供七萬一千個單位。 但由於政府收地進展緩慢，令二○二三年可供應的公營單位急跌至不足一萬個，或會出現供應斷層。 為適時增加土地及房屋供應，發展局局長黃偉綸昨公布連串「拆牆鬆綁」新措施，全面放寬政府因工務工程及房屋項目的收地補償及安置安排，是近二十年來首次改變。
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本報向發展局了解，當局稱沒有備存祖堂地面積等資料，並指政府依法徵收土地並不會考慮業權人的身分。 還有三幅用地，我覺得被收回的可能性也低，分別就是屯門「大興花園」以南的三幅「綜合發展區」。 雖然三幅地都符合「高密度房屋」及「基建限制」影響而未能重建的條件，但政府已表明，因為該區用地仍有工業進行中，擔心重建房屋有兼容性問題，已率先放棄收回其中一幅，所以這三幅地大可剔出收回之列。
- 法定補償以外，政府亦設有特惠補償制度，作為替代安排並以簡易的機制處理土地補償事宜。
- 當局期望第一期計劃下的專用安置屋邨2024年入伙，確保第二期發展清拆行動於同年展開時，有足夠單位安置受影響的合資格住戶。
- 洪水橋/厦村新發展區共分為三期，第一期發展工程已於立法會財務委員會在2020年6月通過工程撥款後展開，目標是讓專用安置屋邨首批居民於2024年入伙。
- 在啟動的階段，企業可能比較不願意作「開荒牛」去開發這個「副都心」。
- 若土地業權人不接納政府的特惠補償建議，可向地政總署提出法定補償申索。
- 有智庫斥政府在土地供應方面，未有交代相關進度，建議政府應提前收回及清理土地，以進一步加快推進新發展區，同時同步展開所有期數的詳細設計與熟地工作。
- 倘若未符合安置資格的受影響人士有需要，在接獲地政總署的轉介後，房屋署會考慮開放臨時收容中心讓他們作短暫居留，為期約3個月。
- 政府預計，第一期計劃下，專用安置屋邨可於2024年入伙，確保第二期發展清拆行動於同年起開展時，有足夠單位安置受影響的合資格住戶。