然而，麥理浩政府從未考慮放棄天水圍新市鎮，甚至認為必要時即使要考慮暫緩其他急需或應進行的基建項目，也要持續地優先考慮發展天水圍新市鎮（這也許是遲遲未正式建設已規劃好的大嶼山新機場的原因）。 一方面，行政局決定與巍城商討讓政府收回全部土地再重新批租部分土地作發展的協議書內容，另一方面要求彭勵治計劃未來政府怎樣處理基建涉及的公共財政管理。 現時新界西北地區的骨幹交通屯馬綫，繁忙時間客量已超過設計容量的上限。
「屯元天」經過了十幾年飛躍發展，元朗由大馬路兩旁的小市鎮向四周擴展，屯門受惠於大灣區基建並成為自由行的購物熱點，天水圍更是樓價節節升，新界西北的發展令人刮目相看。 因為還未完全開發，所以天水圍當時還十分「大自然」，很多的大草地都有很多人放風箏，而附近就有很多地盤大興土木，所以黃沙萬里的景色並不鮮見。 當時為了宣傳天水圍發展計劃，就有黎明拍廣告宣傳，將天水圍呈現到世外桃源一樣，全因為當時天水圍原來被計劃做別墅區作度假用途。 而當時的港英政府決定將沼澤魚塘發展成為新市鎮，當時就被建築建造雜誌列入為1980年代十大工程之一，可見範圍很廣。 「土地供應專責小組報告」中，除了東大嶼都會的建議以外，其餘建議基本上都是相對零散細碎，難以提供具規模的發展用地——古洞北、粉嶺北新發展區規劃面積超過600公頃，洪水橋新發展區則超過700公頃——也就難以發展高密度、集約而宜居式的新發展區。 該些建議，選取比較可取的部分，作為中期的一部分補充用地，還是可以的，但是如果就這樣東拼西湊出最終所需的4800公頃用地，恐怕並不現實。
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二十一世紀10年代起，內地把前海深港现代服务业合作区發展成經濟自由貿易區和新興金融中心，由於該區跟洪水橋相距不遠，亦使洪水橋發展區之發展潛力進一步上升。 2011年初規劃署官員簡介洪水橋的發展計劃時，也明確表示將預留配合深圳發展的土地。 首階段檢視已於2019 年完成，涵蓋較接近現有基建設施的160 公頃棕地。 規劃署在當中物色了八組位於元朗、屯門及大埔可在短、中期作較高密度公營房屋發展的棕地群，涉及36公頃棕地。 八個項目的研究範圍合共約63公頃，現階段粗略預計共可提供超過2萬個公營房屋單位。 自去年6月起，土木工程拓展署已就上述棕地群陸續展開工程可行性研究，而每項工程可行性研究需要約18個月完成。
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洪水橋發展計劃的第三階段公眾参與於2015年6月16日展開，收集市民對「建議發展大綱圖」的意見。 經發展局修訂後，青山公路以南的地段被剔出新發展區，但因發展密度有所上調，仍可提供近六萬個單位。 洪水橋的發展定位修訂成新界西北的區域經濟及文娛樞紐，新發展區商業用途包括辦公室、酒店及零售，總樓面面積多達200萬平方米，規模相等於現時中環甲級寫字樓商業總面面積，亦有近350萬平方米用作工業及特殊工業的樓面面積。 新發展區總共可提供15萬個就業機會，包括零售餐飲、辦公室、工業、企業及科技園、物流設施、港口後勤及社區服務，以紓緩洪水橋、屯門及天水圍居民跨區就業的需要，亦避免商業活動和就業機會，過度集中在市區。 新發展區將首次增闢4條商店街，以期扭轉昔日新市鎮私人屋苑商場林立但街道了無生氣的情況。 為落實規劃意念，當局未來整合土地招標時，將首次透過收緊地契條款，列明發展項目面向街道的地面，須強制設置地舖，並將一樓平台移後作戶外咖啡室等用途，以營造街道活力。
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但是發展洪水橋核心商業區，也有一個比較大的挑戰，就是當區有大量具規模的物流、汽車維修、資源回收等「棕地作業」，要這些作業遷出之後才能騰空土地去開發。 未成立基金前，向來的做法是立法局每個財政年度向包括土地徵收、建築物、工程、新市鎮及公屋和水務工程等基建總目下的各個項目批出款項，以滿足該項目年度的預計成本。 座談會上不少天水圍居民爭取發問機會，有街坊更高舉紙牌，期望當區可以更靈活方法讓居民靠小販維生，同時增加食環署街市抗衡領匯的壟斷。 天水圍發展潛力 2019年，計劃改名為洪水橋／厦村新發展區，同年9月，土木工程拓展署完成洪水橋／厦村新發展區與鄰近地區環保運輸服務可行性研究，認為自動捷運系統、環保巴士系統及現代化電車比較可行。
規劃署早前曾向元朗區議會提交文件，擬於沙江圍以東發展公營房屋，可建4000伙單位，及幼稚園、商舖、停車場及社區福利設施，選址鄰近今次敲定的發展棕地群。 當局指第一期最快2030年落成入伙，第二期則要2032年才入伙。 此外，該區亦會提供約6.1萬個單位，公私營房屋比例為51：49。
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洪水橋港鐵站2024年才開始動工，2030年才落成，洪水橋新盤2023年入伙，業主只是等地鐵便要等7年，還未計科技服務的發展成熟需時多久。 食環署助理署長(街市發展)羅健偉指，天水圍公眾街市是屬於天水圍居民的街市，署方會盡量吸納居民意見，在工程期間將影響減至最低，亦承諾會持續與地區人士保持緊密溝通。 民建聯天水圍團隊在天水圍天耀社區會堂舉辦「天水圍公眾街市建造工程簡介會」，立法會議員劉國勳、何俊賢、食環署助理署長(街市發展)羅健偉、建築署及工程承辦商協興工程代表出席，向200多名天水圍居民及多名天水圍南分區委員會委員進行解說。 香港新樓盤通常會準備一些特別的戶型，例如連頂層天臺、連底層花園、甚至是自帶平臺私人泳池等。 今天美聯物業的3位元網紅代理，就要帶我們去看看那些… 屯門位處珠江口，是香港新界西北自成一角的遊樂勝地，很多人對其印象都集中於地中海風情的黃金海岸、連綿不絕的山脈還有令人垂涎的海鮮美食。
深圳園區位於深圳河北側，包括皇崗口岸片區和福田保稅區，面積302公頃；香港園區位於落馬洲河套區的港深創新及科技園（即創科園），面積87公頃。 「緊密互動圈」還包括香港的新田/落馬洲地區、古洞北等地，當中新田/落馬洲地區的150公頃土地亦會發展創科產業。 尚城為香港新界元朗區洪水橋的大型私人屋苑，由知名地產商長江實業發展，由於地理位置鄰近深圳灣口岸，方便經常往來中港兩地的人士。 坐擁青蔥環境，戶型選擇多元化，住宅最大的賣點是設有全港罕有的寵物會所，為凸顯會所的獨特性，「寵物世界」內有狗酒店、美容室及寵物運動室等設備，絕對是熱愛寵物人士的居住勝地。
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新鴻基名牌屋苑，連接大型商場，購物便利，投資自用兩皆宜；實用靚則，正南低水樓皇，三房套廁加工人套廁，全屋雅致裝修、華實兼備，即買即住。 天水圍發展潛力 三房套房，間隔四正實用，長廳連落地玻璃大露台，採光度十足。 2012年2月1日，屏山天水圍體育館投入服務，為天水圍第四座由康樂及文化事務署管理的體育館。
特區政府非常樂意接納以港英政府官商合謀來解釋天水圍成為悲情城市的說詞。 這種解釋的潛台詞是，只要現在修正過來，搞些市集街市、多派社工，問題便可迎刃而解。 今日政府樂於承認天水圍問題，是按同樣邏輯轉移視線，明日大嶼也好，新界新發展區也好，一切都只是技術事宜，只要做好規劃，就沒有問題。 然而，這只會是重蹈覆轍，像當年港英政府一樣，為了涉及中港政治利益的盤算，在城市規劃中繼續不會以公眾利益和民主價值為優先考慮。 上回講到，英國清楚地了解到華潤的參與只是經濟誘因驅使，便叫港英政府自己按既定政策處理。
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俊宏軒、天逸邨及天恆邨的13,000個單位原本是規劃為居者有其屋，但是後來又因為居屋第23期乙取消而改為公共房屋出租；房協曾計劃在103區興建夾屋項住宅，後來因當局於1998年10月宣布擱置夾屋計劃而取消，改為興建公共住租房屋，成為今天的天晴邨。 由於公屋對住戶人數的下限比居屋的要求為高，因此進一步增加天水圍北的公共房屋人口，令中產階級人口與中下階級人口比例嚴重失衡。 規劃署早於前年完成首階段棕地檢視，當時覓得8組具潛力作公營房屋發展的棕地群，分別位於大埔、元朗及屯門，預計共可提供逾2萬個單位。 該署其後於今年3月完成第二階段棕地檢視，提出上述4組位於上水及元朗的棕地群，連同相鄰的土地，最終可作公營房屋發展的範圍共約31公頃。 該署當時僅以點列式點出地塊的大概位置，日前終公布各地塊的研究選址。 1998年天水圍北部開發時，特區政府剛宣佈建立“八萬五”房屋計劃，北部地區成為供應大量樓房的重要地段。
除元朗南發展區外，政府亦在區內規劃洪水橋新發展區，它的藍圖東端是天水圍西鐵站，北邊是天水圍對面的流浮山，南接目前的洪水橋輕鐵站一帶的洪水橋墟，落實之後，洪水橋和天水圍便會合二為一。 洪水橋新發展區亦被定位為新界西北的「區域經濟及文娛樞紐」，根據規劃，洪水橋會有大面積的商業大廈建成，提供大量工商業樓面供應作辦公室、零售、酒店及特殊工業等經濟用途。 洪水橋因有西鐵和多條策略性道路連接，又可與天水圍新市鎮相互結合，以及鄰近深港西部通道，在大灣區發展中擁有較大地理優勢，故被列為極具發展潛力的地區之一。
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根據根據《一手住宅物業銷售條例》的執業通告，地產代理在提供優惠時，必須將優惠詳情告知準買家，並說明該優惠是由賣方提供，抑或是由其所屬的地產代理公司提供。 如果優惠是由地產代理公司提供，代理必須將其提供予準買家的任何優惠以書面形式向準買家作出，並具體列明提供優惠的條款及形式。 天水圍第112區項目的地皮面積約75,500平方米，由發展商新鴻基地產於2014年7月以約22.21億港元投得，每平方呎樓面地價約1,822元。 政府早前曾指，於1579公頃棕地內已有803公頃土地納入正在推展或規劃中的新發展區，而規劃署檢視的棕地群則不在該範圍內。 當政府放寬按保後，造就了二手樓市短暫的小陽春，縱然近日略見疲態，卻業主仍有企硬的條件，故無論新盤開售價格高與低，業主也沒有太大感覺；反而從正面角度看，當業主套現獲利豐厚，有利釋出同區換樓潛力。 未計及真正套現金額，單以賺幅來計，倒轉推算，四成首期、六成按揭來換樓，他們也可升格至800萬元的物業。
- 華潤檔案記載巍城與政府一起在這之前處理好天水圍約3000村民的安置問題和魚塘損失賠償，戴卓爾聽見鄧小平說：「天水圍的問題解決了」。
- 若該地日後有公屋落成，預計座向西邊的單位可望流浮山景觀，而面向東面的單位則望向天水圍市景。
- 規劃署在當中物色了八組位於元朗、屯門及大埔可在短、中期作較高密度公營房屋發展的棕地群，涉及36公頃棕地。
另外，圖書館各層均設有自助借書機及在地下設立特快歸還服務，簡化借還書手續及推行圖書館自助化。 2006年位於天水圍新市鎮東北的香港濕地公園正式開幕，為區內增加一個新的旅遊景點。 屯門碼頭、蝴蝶灣附近的樓盤也是換樓之選，除環境舒適外、有三房單位提供外，《鐵路發展策略2014》已批准了該區興建鐵路延線，未來有一定的憧憬，而且大單位的樓價相對外區便宜。 紫晶認為，「深圳灣優質發展圈」的發展步伐比「港深緊密互動圈」更快。
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針對區內現時190公頃的「棕地」，政府除預留土地整合現有的棕地作業，遷入多層樓宇，亦會仔細研究如何安置現有棕地使用者。 在2017年的施政報告中，時任行政長官梁振英表示，洪水橋新發展區將作為試點，探討以多層工業樓宇或其他有效使用土地模式整合棕地作業，以釋放棕地作發展用途。 而受拆遷影響的居民，政府將以「加強版傳統新市鎮發展模式」進行收地，受影響村民可原區上樓安置或獲發特惠補償金，當局已在洪福邨旁預留土地作原區安置，料提供1,800個單位。 由於洪水橋的地理位置與天水圍、元朗及屯門緊密連繫，政府屬意將其打造成為新界西北的「區域經濟及文娛樞紐」。
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元朗區議會於2016年尾也成立了洪水橋新發展區工作小組，討論和監督規劃內容和實施安排。 天水圍發展潛力 2021年9月，財政司司長陳茂波接受《星島日報》專訪時透露，會因應中央提出深化前海深港合作區的改革方案和需考慮如何與深圳協同發展，將發展區內預留的部分商業用地改作住宅用途。 盤如其名，樓盤鄰近天水圍「濕地公園」及私樓「慧景軒」，周邊環境相當開揚，最遠可遠眺深圳邊境，八座高座都盡取這道景觀。 四座低座及十間獨立屋，也有園林綠化包圍，高中低層景緻各有特色。 新地在2015年3月向城規會提交文件，表示計劃將該項目由四幢43層大樓更改為3幢42層大樓，提供約1,800個單位，預計2021年落成。
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若該地日後有公屋落成，預計座向西邊的單位可望流浮山景觀，而面向東面的單位則望向天水圍市景。 天水圍投資潛力亦都不可忽視，美聯物業營業董事陳光裕表示，天水圍鄰近政府大力發展的洪水橋新發展區，政府銳意將其打造成新界西北的區域經濟及文娛樞紐，提供大量地方作辦公室、零售及特殊工業等用途，料可帶動周邊地區發展。 天水圍發展潛力 總理李克強發表任內最後一份政府工作報告提及，今年發展主要預期目標是國內生產總值增長5%左右。
政府於去年完成「新界棕地使用及作業現況研究」後，率先敲定八組棕地群可發展公營房屋。 規劃署昨日再公布第二階段的研究結果，於二百九十公頃棕地中，再挑選四組分別於上水及元朗具發展公營房屋潛力的棕地群，共佔地三十一公頃，當中只有十一公頃屬棕地，計畫利用約六年時間將「生地」造成「熟地」，提供超過一萬個公營房屋單位。 當中面積最大的一幅棕地群，位於元朗流浮山沙江圍北、天影路以西，佔地十六公頃，當中五公頃為棕地。 區內計劃盡量利用環保鐵路系統為主要交通工具，在環保城外圍劃設重型貨車專用通道，以減低城內重型貨車的流量，減少空氣污染。 除了控制污染物外，環保城內有設計完善的市中心廣場及中央公園，作為消閒及休憩之用途。 城內住宅將會以高度階梯排列，中心以高密度宅為主，外圍則是低密度住宅，以連接現存鄉村。
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其前任夏鼎基在最後一份1981至82年度的財政預算案中指出，他任內因觀察到公共部門及工務計劃將擴大而修改過政府的預算準則，同時提醒其繼任人有必要檢討公共財政的預算方法，以適應80年代的需要。 彭勵治最後建議設立基本工程儲備基金，以向土地徵收和公共工程提供資金，經過立法局決議及寫成法文後，在1982年4月1日設立。 就社會福利政策的問題，梁振英回應指，福利政策應更切實回應受惠者的生活需要，可更加靈活，認為扶貧非只向津貼的方向，坦言自力更生才是香港人的精神。 被問到政府就退休方面的關顧，梁振英引述自己政綱中「老有所養、老有所依、老有所居」的看法，指政府應更積極考慮如何運用盈餘，直言現時只會「投資及收利息」的做法並不理想，相信可用作推動個別產業發展，及預留予退休保障，確保長者退休後生活。 而在2014年《鐵路發展策略》中因成本過高而被擱置的港深機場鐵路，在早年的規劃過程有倡議於前海設站，及設置洪水橋支線。 公共專業聯盟黎廣德曾質疑，由於洪水橋發展區已預留不少商業用地，此鐵路線如成功落實，勢令洪水橋成為前海的衛星城市。
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屋苑基座商場命名為「YOHO MIX元點」，將提供逾10萬方呎零售樓面，預計2023年落成，連同旁邊的YOHO MALL形點商場，為目前新界西北面積最大的購物商場。 透過整體規劃及發展，洪水橋新發展區將改造大範圍現時被用作棕地作業的荒廢農地，成為香港的新一代新市鎮，以更有效地使用土地及改善居住及營商環境。 有關新發展區亦會促進本港的經濟增長，拓展成為新界西北的「區域經濟及文娛樞紐」。
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按港鐵最早提交予城規會的文件顯示，項目計劃發展為四幢樓高43層的建築物，共提供約1,500個住宅單位，平均單位面積約為600平方呎，另設有287個私家車停車位及25個機車停車位。 項目是由新鴻基地產、香港鐵路合作發展的分層住宅新盤，坐落於天水圍輕鐵天榮站上蓋，預計2024年落成。 值得留意的是，新地商場雖然位於天水圍站旁邊，但實際上被納入附近的「洪水橋／廈村新發展區」東面商業區內（下稱洪水橋新發展區）。 而這個龐大的發展規劃，可以說牽動整個新界西區一帶的未來發展。 天水圍被列入元朗區，早年由於配套差、多公屋，區內人士多為低下階層，失業率和青少年犯罪率高企，加上偶爾發生倫常慘劇，被傳媒形容為「悲情城市」，區內的樓價一向較外區低一大截，亦因此被認為是香港上車客的「上車天堂」。 以藍籌屋苑嘉湖山莊為例，根據中原地產數據，5月平均實用呎價為10,828元，雖然對比10年前2011年5月時的4,189元上升1.58倍，但現時大部分成交價在500多萬至600多萬元，屬於現時上車客仍然能承受的範圍。