另外，亦要注意發展商不同的折扣回贈方式亦會影響銀行的計算。 另外，若樓價為600萬元或以下，業主仍可利用舊有計劃轉按加套現。 例如早年買入500萬元物業，利用按保承造8成按揭，借款400萬元。 及後物業升值至600萬元，借款餘額減少至380萬元，業主可利用舊按保計劃，承造新按揭，保持8成按揭，借款480萬元(480萬元減去380萬元)，可套現100萬元。 假設買家買入700萬元的新樓，承造8成按揭，以6.125厘計算，借款30年，每月供款約3.4萬元，全期利息支出約665萬元。
- 還有一個著眼點就是免壓力測試，壓力測試的原意是測試借款人對加息三厘的抵禦能力，但由於定息按揭不會加息，故不存在壓力測試，只須符合供款不超過入息50%的原則就可以；相反，浮息按揭則需要壓力測試。
- 與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。
- 買家可以選定30年期按揭，當中首十年鎖定為「定息按揭計劃」息率為2.55厘，而之後的二十年留空，日後續期時再選擇息率方式。
- 自由度更高 你可以更自由地為自己的辦公室裝修，也可以在業務成功後出售寫字樓。
- 決定性因素取決於自用還是投資、對辦公空間的要求、預算（尤其香港商廈租金貴絕全球）等各方面。
今次按保鬆綁變相提供逃生門，給買家轉走發展商高成數一二按，令借貸壓力由發展商身上轉移至銀行體系。 當然，林鄭月娥誓要利用穩健的銀行體系來為發展商埋單，政策上是對發展商嚴重傾斜，日後走勢何去何從？ 呼吸 plan 轉 按 《施政報告》後，恒大地產推出旗下在掃管笏的新盤「恆大．珺瓏灣」，首批151個單位，如果買家選用「即供」，並透過發展商提供的付款計劃上會，可獲取折扣額7%，即平均呎價16,110元。
呼吸 plan 轉 按: 樓價1,000萬以下可用「林鄭PLAN」
因此不少年輕人在買樓時，或許需要利用擔保人，以通過壓力測試，而隨業主的收入因升職或工作經驗累積而隨年月遞增，擔保人再沒必要存在，這個時候就可利用轉按為擔保人甩名。 「財爺Plan」是指政府今年2月23日推出的放寬按揭保險計劃，首次置業人士的最高八成按揭上限由1,000萬放寬至1,200萬元，最高九成按揭由800萬放寬至1,000萬元。 以上述案例，買家透過「財爺Plan」轉按，其首期支出便會大幅降低到220萬元。
如果你正籌備資金做業主，可以用使用Junto新盤篩選，查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈心水新盤。 高成數轉按須取得自住證明，如滿意紙和入伙通知書，故新樓未入伙即申請高成數轉按，有機會導致按揭不能預早批核，要重新申請。 如以發展商120天成交+二按20%買入最平的一房第1B座1樓D室作例，售價758.8萬，折實價664萬，一按和二按合共531.2萬（8成按揭），首期僅132.8萬，首兩年利息僅3厘。 SmartME以科技建造全面可靠嘅智能地產平台，分別推出以客戶為本嘅「放屋搵盤」及提升業界競爭力嘅「地產代理」程式。 SmartME以速度為代理連繫買賣雙方，以嶄新模式為業主、買家及租客雙配對全港十八區嘅合資格地產代理。 無論放盤定搵樓smartME都能夠為你帶來更高效、多元、簡單嘅體驗。
呼吸 plan 轉 按: 【一手按揭】「呼吸Plan」慳息全攻略
還有一個著眼點就是免壓力測試，壓力測試的原意是測試借款人對加息三厘的抵禦能力，但由於定息按揭不會加息，故不存在壓力測試，只須符合供款不超過入息50%的原則就可以；相反，浮息按揭則需要壓力測試。 變相在相同月入下，定息按揭可取用的按揭貸款，隨時會較需要壓力測試的浮息按揭為高。 事實上，申請人需要在選定「定息計劃」時，先告訴銀行整筆「貸款年期」，以及當中起首多少年選用「定息按揭」。 第一，可以選擇採用「定息按揭」續期；第二，轉用「浮息按揭」續期；第三，到其他銀行轉按。 為一千萬港元以下的物業，提供10至20年期的定息按揭安排。
根據月入7萬的例子，假設他轉用20年定息計劃，每月還款額為32,659元，但如果租金收入只有25,000元，他仍要承擔7,659元供樓開支。 另外，如果業主當初打算買入單位自住，放租後要考慮自己往後的暫住地方，有需要先和家人同住。 在適用物業方面，「呼吸Plan」自由度最大，基本上發展商有提供的都可以選擇，但樓花一般要選擇即供期付款。 而按保計劃則限於住宅物業，選擇舊按保的話樓花可選即供期或建築期付款，而「波叔plan/林鄭Plan 2.0」則須建築期付款。
呼吸 plan 轉 按: 按揭保險 – 供款與入息比率
注意，修例前以舊制敍做的按揭，可以較寬鬆的新制標準重新敍做按揭，但須於原保費外，再繳交額外15%的保險費用。 首置人士若未能符合壓力測試，仍可敘造最高8成或9成按揭貸款，但保費會因應風險因素而作額外調整。 最近銀行推出1.6%現金回贈的按揭計劃，不少有需要的業主「心郁郁」想轉按，究竟甚麼叫「轉按」？
萬一過不了壓力測試，可諮詢家人能否做擔保人，又或厚臉皮向親友借資金，減少承造按揭的成數，遷就通過壓力測試的要求。 過去不少發展商推出新盤時，除提供折扣優惠外，都會連帶推出優惠的按揭計劃，好讓買家可順利「上車」，即俗稱「呼吸Plan」，例如發展商會提供免壓測等優惠條件幫助買家上會。 買家宜計算一下發展商提供的印花稅、會員及早鳥優惠，衡量是否適合選用有關計劃。 其次，根據新按保規定，物業必須自用，所以打算借林鄭plan出租，做投資之用的話，就不適用了，因為根據金管局指引，這類用途物業最多按5成按揭。 一般而言，首置的供款與收入比率不但不能超過50%，當加息3%，都不能多於6成。
呼吸 plan 轉 按: 建期樓花估價急挫 頓成「樓市炸彈」業主如何自保？【星之谷專欄…
去年7月，發展商落實包借一按首年利息大P減0.5%，現時即是4.875%；其後大P加0.75% ，現時即是6.125%。 相信當初不少買家都被呼吸Plan吸引入貨，現時要捱貴息上會亦無可奈何。 另外，由於2017年5月19日金管局將「多於一個按揭」申請人的按揭成數下調一成，雖說金管局容許早於此日期前簽訂臨約的買家不受此限，環海東岸開售初期的買家理應不受影響。 但時至今日，不少銀行都採取了較保守的措施，新申請者均照減一成可也，在建期上會的買家亦可能因此而無奈接受發展商包借一按。 另外，在開售初時只有兩個建築期付款計劃，分別要繳付10%及15%首期，尾數在收樓前找清。
在無可奈何的情況下，小明走進地產代理，希望可以放盤賣樓。 綠表按揭由銀行提供，按揭利率或較發展商藉旗下私人財務公司提供的更合理。 不過，綠置居按揭和綠表居屋按揭只能用 P 按，如港市進入低息周期，P 按未必如 H 呼吸 plan 轉 按 按般可享大幅減息。 除了發展商按揭，還有一種呼吸plan是不須壓測、沒有入息要求、由銀行提供，而且更有政府擔保，那就是綠表人士的公屋按揭和居屋按揭。 由於建期付款在入伙前約半年才正式申請按揭，估價會隨著樓市走勢及鄰近屋苑物業成交出現變動，需要考慮屆時估價風險，銀行亦會根據申請人當時入息批核按揭。 【新盤按揭】「林鄭Plan」VS「呼吸Plan」如何揀？
呼吸 plan 轉 按: 銀行新增物業交易支付安排 轉按更方便
呼吸plan提供極高按揭成數協助上會，首期甚至可低至5%，惟首數年低息蜜月期完結後，按揭利率可升至達5厘至6厘，遠高於銀行按息僅2.45至2.5厘，故若符合按揭新例要求，應盡早轉至銀行。 向多間銀行進行估價了解哪一間估價最好，找經絡按揭幫忙是最快捷方法，按揭專員會根據申請人目的比較不同的按揭計劃，並協助向銀行為物業進行估價。 如果轉按想選用按揭保險新例（「波叔Plan」），轉按不能套現，但如果轉按目的是甩走發展商按揭或甩名則沒有問題。 如果想套現便要選用按揭保險舊制，即樓價600萬以下最高可借八成。 不少年輕人投身社會後渴望「上車」置業，發展商亦透過呼吸plan，為年輕人帶來上車夢，以高成數按揭作招徠，同時自己在利息上賺取可觀回報，在商業角度來說可謂「等價交換」。
另外，截至1月底，私人住宅落成量3178伙，新界佔供應量53%，九龍佔41%。 轉按至「波叔PLAN」要再提供入息證明，而且要通過壓力測試。 而壓力測試是二按也會一併計算，並以二按較高息部分加3厘計算。 建築期付款，指在樓花期期間申請按揭，買家簽約後支付小部分樓價，在物業落成後才正式供樓，支付餘下樓價。
呼吸 plan 轉 按: 「呼吸Plan」業主三條出路
然而租金金額需視乎租務市場反應，租金未必能完全抵銷得到供樓開支，但至少可以紓緩一下業主的還款壓力。 土瓜灣新盤「環海東岸」近日收樓，以當年開售時的發展商提供一、二按高成數按揭計，分別有即供的二按計劃、及建期上會的「開心直通車計劃」（呼吸Plan)。 另外，目前按揭新例和舊例仍然並行，沿用舊例轉按套現完全沒有問題，樓價600萬或以下可借8成，還款年期最長25年。 樓價800萬或以下自住物業，若按揭成數不超過7成，可用40/50的供款與入息比率計算壓測；借超過7成按揭，則須用35/45的供款與入息比率計算。 在政府放寬按保後，對挨貴息供樓的呼吸plan業主可謂鬆一口氣，即使是1,000萬元或以下的物業，可透過按保以八成轉按回銀行供樓。 往往魔鬼在細節，以紅磡環海•東岸為例，買家購入時選用「開心直通車」計劃，只需繳付樓價5%作訂金，在第三個月起，每月支付樓價的0.35%，直到入伙為止，而此計劃入伙前免利息。
不過，要留意是，「呼吸plan」業主利用新的按揭計劃時，樓價如果超過1000萬元，就不能利用按保承造高成數按揭。 而且銀行會為申請人評估其供款與入息比率，上限為50%，以及進行壓力測試。 呼吸 plan 轉 按 申請難度較「呼吸Plan」的按揭為高，要準備好入息證明包括3個月入息紀錄，稅單以及強積金紀錄，以及其他債務資料等，審批時間亦會較長。 不過，如果買家利用新的按揭計劃，申請轉按，700萬元物業，可保持承造8成按揭，以2.625厘計算，借款30年，連按保費下每月供款約2.3萬元，較原來的「呼吸plan」減少1.1萬元或32%。 全期利息支出約255萬元，減少410萬元或62%。
呼吸 plan 轉 按: 美國加息令新盤「呼吸Plan」集體窒息 一招幫自己安心上車｜陳永鍵
這些付款辦法，一般開始的兩三年是極低息甚至免息，這個「蜜月期」過後，息率可大幅提高至P+2厘甚至P+3厘（視乎不同新盤價單而定），利息支出幾何級數上升，而市場正常的銀行按揭利率一般是P-2.5厘。 因此，在用「呼吸Plan」入市後，買家要在開頭的兩三年內，積極儲首期，以便日後能順利轉按。 有些買家會選用呼吸plan，發展商想促銷，就會包辦按揭計劃，推出呼吸plan，讓買家輕易點借8至9成按揭上會，但短期低息蜜月期後，買家就要承受較高的利息開支。 故不少人會趁機做林鄭plan轉按，但要留詫不是必然成功，最重要是銀行再為物業估價時，價格不可多過1000萬元或以上，否則最多只能批50%按揭。 轉按時要再提交有效入息證明、連二按一同計壓測(以二按較高息部分，再+3%計)，而要借高成數，就要支付按保費用，最少是貸款額2.5%。 如不想付按保，有些人會選擇在升值後，令按揭成數減少，才做轉按，只是要小心屆時樓市轉差以致估價不足的風險。
不過，自從2019年時任特首林鄭月娥在《施政報告》及2021年時任財政司司長陳茂波在《財政預算案》中先後落實放寬按保，就變相開啟了一道逃生門予高成數按揭的買家。 不少業主買入新盤時，會選用發展商提供的按揭計劃，此類計劃幫助部份人士較易上車，而且在頭數年會較為低息，利率與市場上的按揭計劃相若，但經過蜜月期後（一般為3年）利率便會急升，按息往往在5厘以上。 如欲透過按揭保險計劃提供的高成數轉按套現，只限於估價在600萬元內，最高按八成及最長按揭年期25年。 凡透過按保轉按，物業用途必須為自住，申請人須提供最近三個月內，該物業水電煤住址證明，在入息方面亦須提供稅單及強積金月結單，以證明物業用途屬自住及有足夠入息持續供款。
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因此，買家要謹記做足功課，按個人能力選擇最適合自己的按揭計劃，切忌盲目被優惠吸引。 被市場譽為「有呼吸都可以申請」的「呼吸Plan」，其實浪得虛名。 每年每月的新聞都爆出提供發展商一二按的新樓盤有撻訂個案，不排除有機會買家因應市況作出個別決定。 不過，更大機會是買家申請「呼吸plan」被拒，令到買家大失預算，唯有繼續跑山或者撻訂。 近年不少發展商都會為新盤買家提供高成數按揭計劃，按揭成數高達8成，而這類按揭計劃的特點是批核相對較為寬鬆，甚至不用提供任何證明便能批出按揭，坊間稱之為「呼吸plan」。
呼吸 plan 轉 按: 「波叔Plan」vs「呼吸Plan」
但明明多數新盤高成數按揭都列明申請人需要提供入息證明文件、相關財務機構有權拒絕批出按揭。 更重要的是，不論貸款獲批與否，買方仍須按正式買賣合約完成交易及繳付全部樓價。 於是小明嘗試找銀行轉按，但呼吸Plan貸款按九成，加上估價不足，轉到銀行要補一百萬以上現金，入息比率及壓力測試也過不到關。
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【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別？ 呼吸 plan 轉 按 呼吸 plan 轉 按 【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素，按揭保險無難度！ 【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法？ 【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率？ 有見及此，今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2022香港各大銀行按揭利率及按揭回贈優惠 ! 「呼吸Plan」泛指只要買家是「有呼吸」的，無須通過壓力測試或提交入息證明，都可獲發展商批出高成數一按及二按貸款優惠，現時也有要求買家提供入息證明的，即所謂「半呼吸Plan」，讓手頭緊絀的買家近乎「零首期上車」。
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今年囑目新盤、由新世界及港鐵發展的大圍新盤柏傲莊 I 最近公佈價單，入場費低至628萬。 有事先不知情的業主對「次按」做法表示擔憂，更無奈稱「呼吸plan」為「窒息plan」，但仍有部分業主較為樂觀，表示相信只要自己能夠穩定供款就不擔心。 另外，若楼价为600万元或以下，业主仍可利用旧有计划转按加套现。
呼吸 plan 轉 按: Bal Residence 按揭優惠
頭一至兩年，發展商會提供一個與現時銀行相約的按揭利息，部份更可還息不還本，令到買家每月只需要支付低額的供款。 然而到了第三年，當低息期過後，利息會機會大幅升至5厘至8厘水平，而且還需加入本金的還款，隨時令到買家成個月的糧都用於供樓。 呼吸 plan 轉 按 另一方面，理論上，如果想有低息按揭息率，業主就會趁首 2 至 3 年罰息期後，比較其他銀行的轉按優惠，轉移按揭貸款額。 不過在呼吸plan下，本金不會佔很大筆數，如果物業有可觀升值，才有望做到理想的轉按，相反，就要硬食呼吸 plan下的高利息支出，那麼，業主往後的供款壓力就可想而知。
前面三年又只是還息不還本所以不會照成業主的壓力。 只是按揭貸款畢竟是要長遠來供，而且三年的時間一眨眼就過，我們真的强烈建議各位借呼吸Plan的業主們一定要好好的衡量個人的經濟開支和收入，加上現在的經濟不穩定，通脹、裁員、減人工、樓價和股市大跌等都有可能發生。 所以在借呼吸Plan之前或是現時在供著呼吸Plan的業主一定要好好的計劃一下個人的財務也要仔細的去了解一下發展商的呼吸Plan的個中細節。
呼吸 plan 轉 按: 注意「蜜月期」後按揭利息大升
買賣物業涉及樓價風險，如果樓價上升，扣除賣樓開支後仍有機會獲利，但如果樓價下跌，業主有機會蒙受損失。 除了發展商本身指定的財仔之外，目前市場財仔一按利息大約8厘至12厘，如果買家財政狀況不理想甚至可達18厘。 不過由於相關利息支出非常高昂，借其他財仔實屬「下策」，非必要最好不要使用。 意思就是永遠要設想有最壞情況出現，做好兩手準備。 設想入市新盤時，申請發展商高成數按揭不獲批怎麼辦，再擬定入市策略，最好先預留多一成樓價的資金作後備。