第104條未達最有效使用狀態之房地估價，應先求取其最有效使用狀態之正常價格，再視其低度使用情況進行調整。 第102條實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地估價，應以實際建築使用合法部分之現況估價，並敘明法定容積對估值之影響。 為求總體樓層別效用比率，可求多棟個體樓層別效用比率加以平均，亦可求各層樓出售單價總和之平均，然後求樓層別效用比率。 （四）樓層別效用比率之計算，可以最便宜之一層的單價為基礎（即設為100%）來計算其他各層樓之比率，亦可以最貴之一層的單價為基礎來計算。 以各層樓之實質租金中扣除各項費用及應當歸屬於建築物之報酬部分，殘餘之租金折算為比率，即為地價分配率。
三、 基地單價＝某層樓之基地權利單價×平均地價分配率／某層樓之地價分配率。 前項第三款某層樓之地價分配率公式如下：某層樓之地價分配率＝某層樓之樓層別效用比－平均樓層別效用比×全棟建物成本價格佔全棟房地總價格比率。 樓層別效用比計算 本期(第二期)擴大建置全臺南市的電腦大量估價模型，應用實價登錄制度累積之大數據資料，客觀分析檢視各地區間的地價差異，以協助各地所檢視各地區間公告土地現值與公告地價的平衡性，並編製本市住宅價格指數，藉此有效掌握房價、地價變動趨勢。 樓層別效用比計算 陳淑美說明，為了將研究成果延伸至實際應用，本次更建置「臺南市實價登錄數據分析平台」。 透過數據分析平台，本次研究更產製南市各行政區之樓層別效用比，可作為地價人員於年度地價調查過程中，計算拆分房屋及土地價格時之客觀參考資料。 從臺南市的資料發現，總樓高5樓之公寓其樓層愈高樓層別效用愈低，總樓高7到12樓之建物，各樓層別效用無明顯差異，反觀14樓以上之高層大樓有較明顯的樓層別效用差異，樓層愈高，樓層別效用愈高；次頂樓又高於頂樓，顯示臺南人對住宅型態的偏好與過往已大不相同。
樓層別效用比計算: 市場反了！新竹量縮7成、房價倒噴4成 專家預期這現象將現…
(三)座落位置：特定區範圍外沿街商業區，距離勘估標的不動產之路網距離約1,500公尺。 (三)座落位置：特定區範圍內商業區，距離勘估標的不動產之路網距離約300公尺。 (三)座落位置：特定區範圍內商業區，距離勘估標的不動產之路網距離約500公尺。 利潤率為 18%，資金來源為自有資金 40%，借貸資金 60%，建物價值與土地價值比例為 35%：65%，自有資金年利率為 1.04%，借貸資金年利率為 2.58%。 對此，景文物業管理機構董事長郭紀子接受好房網訪問時曾指出，從樓層別效用比觀點來看，公寓沒有設置電梯，是造成其可及性為樓層價差的主因，普遍而言，樓層數較少時，樓層別效用比較為明顯，整棟樓層以一樓效用比最高，並依樓層數增加而遞減。
- 其次以公設地捐贈來移轉容積，目前算是新的熱門方法之一，以建商最熱中這項作法；建商開發案中，買冷門地段的公共設施保留地來捐贈，再將容積移轉到建案上使用，來往之間，利益也相當可觀。
- 從上表分析可以了解透過聯合貢獻原則、或土地貢獻原則或依不動產估價技術規則分離土地價值較符合先前討論更新前權利價值為土地價值的論述。
- 前項第五款所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格。
- 勘估標的位於都市計畫內住宅區，建蔽率60%、容積率200%，毗鄰完成多年之重劃區，市容新舊參半，建築物以五層以下透天店舖、住宅為多數；若以勘估標的為中心，半徑500公尺內有里鄰公園、小學、綜合中學、超級市場、診所、加油站、金融服務等設施，交通運輸狀況良好。
- 開發期限獎勵標準(△V1) 四年內Ｖ0×20％ 六年內Ｖ0×15％ 八年內Ｖ0×10％ 十年內Ｖ0×5％ 滿第十年後Ｖ0×0％ △V2：大基地開發之獎勵容積，其中住宅區申請開發基地在1,000平方公尺以上，商業區申請開發基地面積在1,000平方公尺以上者，得給予原基準容積10%之獎勵容積。
- 市地重劃估價，其重劃前、後地價評估項目應依平均地權條例及其施行細則、市地重劃實施辦法及獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法等相關法令規定辦理。
桃園市政府地方稅務局表示，作農業使用之農業用地移轉給自然人時，檢附農業主管機關核發之農業用地作農業使用證明文件，可以申請不課徵土地增值稅。 公司出租房屋因承租人違約而加收的違約金，是屬於營業稅法規定的銷售額範圍，應依規定開立統一發票報繳營業稅。 政府立法讓投資客在預售屋市場沒有炒作空間，對於年輕人而言，不被哄抬價格，甚至更多的議價空間，應該是美事一樁，希望大家都能夠善用預售屋這個撲滿，慢慢的存錢，買到喜歡的房子。 未完工之建物應依實際完成部分估價，或以標準建物之營造或施工費標準表為基礎，參考建物工程進度營造費用比例表估算之。
樓層別效用比計算: 房屋屋齡
註 15 聯合貢獻原則指房地價值係由土地與建物效用聯合貢獻所致，計算方式為土地貢獻價值＝房地價值×土地成本÷（土地成本＋建物成本）（卓輝華, 1992），一般土地成本以土地持份面積×土地素地單價表示，建物成本以建物殘餘價值表示。 視都市更新為都市計畫手段，而公共設施保留地得透過都市更新計畫的施行取得，都市更新權利變換計畫施行公告後，保留地將轉為公共設施用地，其價值可參考各縣市地方政府當年度一般徵收之標準，並依估計的開發時程適當的折現為目前之價值。 以各單位主建物面積求算合理土地持分比例後，檢驗各單位土地持份土地比例是否合理，增減之土地持份比例以5%內為正常情況，與標準土地持份比例差距在5%以上之土地面積價格，應以全棟單元平均土地貢獻價值的30%以內計算。
2.勘估標的土地坐落於○○市○○區陽光段一小段，地號 0001，土地使用分區為第三種住宅區，法定建蔽率為 45%，法定容積率為 225%，面積 397 平方公尺。 5.土地使用分區為住宅區，建蔽率 60%，容積率 220%，面積 3,000 平方公尺，依據最有效使用分析，可供興建 30 棟 4 樓透天住宅。 依不動產估價技術規則第27條規定：「不動產估價師應採用三件以上，經前條檢討後之比較標的試算價格，考量各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。」因特殊情況使比較標的不足三件時，應在估價報告書中詳述理由。 不過，好時價提醒，各行政區、地區有不同的購屋偏好，且個案不同也會有不同結果，樓層別效用比只是購屋時的參考依據，最重要的還是找到心中理想且可負擔的房屋。
樓層別效用比計算: 不動產估價免費管道
過去九二一重建個案90%以上採用聯合貢獻原則作為區分建物大樓立體地價計算方式，亦顯示聯合貢獻原則較為一般權利人接受。 樓層別效用比計算 不過，為使估價者於採用聯合貢獻原則時被認為違反不動產估價技術規則九十二條之規定並統一聯合貢獻原則計算公式，建議公部門於不動產估價技術規則修法時將聯合貢獻原則納入不動產估價技術規則中。 更新前土地價值若以土地素地價值為基礎，則另一個值得探討的問題是零散的更新前土地價值是否應反映合併開發的效益。
- 1.經某乙不動產估價師於同年十二月十日勘查現場，並查證其登記簿謄本紀錄法定用途為：地面層及第二層做為一般零售業及商場使用，三層至七層作為辦公室使用，地下一層及地下二層作為停車場使用，共登載有40個停車位。
- 三、 基地單價＝某層樓之基地權利單價×平均地價分配率／某層樓之地價分配率。
- 實例B 之區域因素較對象地優良7％（故差異調整率為93/100）；個別因素較對象地差4％（故差異調整率為104/100）。
- 土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。
- （一）別效用比率係一棟建物各樓層的單價百分比，此乃因為各層樓所提供的效用有所不同，導致各層樓的價格有所差別，因而以某一層樓之單價為基準，求各層樓對此一基準的效用百分比率。
- 不過，先前亦提到更新後不動產價值高低亦代表著整體權利人與實施者（開發商）間另一種合建關係的合建比率，其比率高低及風險應由權利人與開發商共同決定，因此究竟以何種價值基礎進行更新後不動產價值的評估應列為估價條件由委託人協議後交付估價者進行評估。
依據契約規定，租期20年，承租人每年應支付925元/平方公尺之租金外，訂約之初尚應交付所有權人權利金1,800元/平方公尺，其中一半出租人於租期屆滿時不用返還承租人，且不用逐年支付利息予承租人；另一半則應逐年按照2％核計利息支付承租人，且於租期屆滿時返還承租人。 經查證結果，該契約之實質租金與訂約當時市場之租金水準相當，訂約迄今，該地區該類不動產之租金水準業已上漲3％（故期日差異調整率為103/100）。 實例B 之區域因素較對象地優良7％（故差異調整率為93/100）；個別因素較對象地差4％（故差異調整率為104/100）。 建物依原價法每m2造價為9,100元，建物還原利率為3%，土地還原利率為4%。
樓層別效用比計算: Q.房屋估價過程中還有什麼可能產生的費用？
4.主管機關依第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區，在一定時程內申請實施更新者，給予適度之容積獎勵。 5.其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主管機關核准者等。 容積獎勵對於土地價值有所提升，但進行權利變換時，由於更新前權利價值係作為權利比率之基礎，若更新前土地整體價值考量容積獎勵對地價的提升，事實上並未對權利比率產生影響。 但對於不願參加或不能參加者，更新前土地價值評估時是否考量容積獎勵對其領取的補償價金有較大影響。
3.經查實例H 於民國95年12月訂定買賣契約，成交金額為4,200萬元，自95年12月訂定買賣契約至96年1月間地價變動平穩相當。 依據委託者提供勘估標的保險費資料，民國96年之保險費支出1年為12萬元，爾後出租期間，其所有保險費依據民國96年的年保險費計算。 2014年開始，北部地區房市陸續進入盤整期，目前價穩量縮的格局依舊不變，即便2018年的交易量較2017年增加4.5％，來到27.8萬棟，但與房市高峰期3、40萬棟相比，仍有一段差距。 民眾購屋議價時，可透過高低樓層議價，但數據也顯示，「4樓」房價因與「死」發音相近，但房價卻未必是全棟最低。 相關修正因素：視野、出入動線、景觀、公設比、私密性、露台陽台之有無採光、鄰房棟距、隔局、邊間、座向、市場坪數需求、日照、風水（對廟、對屋角、路衝等）。 民間買賣習慣：由於「四」與「死」字發音相近，且一般多位於中低樓層，可及性與可居性欠佳，故無論何種高度，何種用途之房屋，通常四樓均為最低價樓層。
樓層別效用比計算: 不動產估價是什麼？ 房屋鑑價管道有哪些？影響房屋鑑價的因素有哪些？
因此，合法建物所有權人之權利價值所指者不應為更新前獨立於土地價值外之建物價值。 而是指於更新前合法建物所有權人使用土地權利之使用價值，這是一種類似地上權的使用價值【註10】。 其應與地上權、永佃權及耕地三七五租約等權利同樣從所在之個別土地權利價值中分離，意即以土地權利價值為基礎，將部份使用土地之權利分配予建物所權人、地上權人、永佃權人及耕地三七五減租之承租人。
民國九十一年二月一日訂約當時，至估價期日這段期間，租金水準下跌3％（故期日修正率為97/100）。 茲因所有權人亟需周轉資金，遂將其收租20年之權利，以低於市場水準20％（故情況補正率為100/80）之權利金71,600,000元（假設運用該權利金之通行年利率為5％），頂讓給受讓人。 綜合判斷結果，E 不動產之個別因素較甲不動產優良3％（故個別因素之修正率為97/100）。 2.勘估標的坐落於區域商業中心，商業繁榮程度高，辦公使用之條件則與鄰近地區相當，勘估標的之第四層最近出租後，各樓層均營運中，無任何空置情形。 綜合判斷分析，比較標的八之個別條件與勘估標的相當，但商業繁榮條件較勘估標的差，判斷其修正率為12%。 勘估標的之大樓維護管理情況大致良好，電梯、空調等使用壽命10年之主要設備項目均按時更換，更換經費為新台幣3,000,000元；鄰近地區大樓之經濟耐用年數平均為50年。
樓層別效用比計算: 不同樓層價差多少才合理？一張圖表秒懂
若用樓層別效用比來分析大樓、公寓、華廈的樓層定價，公寓是以2樓最貴，往上遞減到5樓最低，比4樓還便宜，華廈則是2樓最便宜、越高越貴，大樓也是3樓最便宜、越高越貴，所以由此可知無論是大樓、公寓或華廈，4樓絕對不是大家想像最便宜的。 想買大樓物件的消費者最先苦惱的問題就是「樓層選擇」，而到底建商在樓層定價上有什麼祕密或是原則，YouTuber建築先生就透過統計學推敲出建案定價的潛規則。 第105條建物原核定用途與現行土地使用管制不符之合法建物，應以現行土地使用分區管制允許之建物用途估價，並就其與建物法定用途估價之差額於估價報告書中敘明。
五、經委託不動產市場調查專業顧問分析發現，目前該特定區不動產發展趨勢熱絡，住宅供給屬小型個案與自地興建居多，新建住宅多數為基地面積100平方公尺，樓地板面積150平方公尺的三層樓透天厝，建材與用料均講究，總價約NT$12,000,000~22,000,000，一般的銷售率可以達八成。 由於目前區內與聯外道路交通動線完整，同時公車路線也日漸完善便捷，預計未來可以吸引更多居民進住。 1.根據當地不動產市場調查得知，本案如果採取大樓興建，每平方公尺大約售價可以在46,000 元，另外，根據建築法規推估，本案可以興建之營建面積為基準容積面積，至於本案可以銷售之面積則為基準容積面積的1.15倍。 二、勘估標的土地坐落於❒❒市第一段第一小段，地號0001，土地使用分區為第三種住宅區，建蔽率60%容積率300%，面積780.平方公尺。 勘估標的面臨第五號道路，道路寬度為18公尺，基地地勢平坦，附近生活機能尚可。 對於區分所有權之公寓或大樓產品，採用聯合貢獻原則時，除土地與建物比率不相當外，各所有權人土地價值比率將與各單位不動產總價值比率相當，其較符合公平之原則。
樓層別效用比計算: 樓層別效用比率
本次勘估標的，係以現有農地變更為建地之前提進行估價，因此所求取之價格為限定價格。 依據Ａ、Ｂ、Ｃ三個實例及不動產估價技術規則之規定，先行計算勘估標的之比較價格，再決定其試算價格。 二、請以下列資料，依土地開發分析法推估該筆土地之試算價格：（40分） 最有效使用分析：開發為地上六層、地下一層之住宅大樓，附屬建物及樓電梯間面積為主建物之15%計，地下室開挖率為90%，機電設備面積以主建物之10%計，屋頂突出物以30坪計，車位數以12個車位計。 三、房地連同買賣實例，計算建築改良物現值時，應依地價調查估計規則第十二條規定辦理。 計算重建價格時，按本表所列標準單價上、下限範圍內，由估價人員視實際情況估計之。
從台南市的資料發現，總樓高5樓之公寓其樓層愈高樓層別效用愈低，總樓高7到12樓之建物，各樓層別效用無明顯差異，反觀14樓以上之高層大樓有較明顯的樓層別效用差異，樓層愈高，樓層別效用愈高；次頂樓又高於頂樓，顯示台南人對住宅型態的偏好與過往已大不相同。 樓層別效用比計算 土地價格以全棟各單位平均土地貢獻價值的30%以內計算，此30%內的差異視不動產價格水準及屋齡長短而不同，此差異由估價師自行判定。 估價師應參酌土地及建物利用現況、土地所有人收取租金數額、雙方對不動產價值之貢獻情況評定之。 若土地為最高最有效時建議以先評估不動產總價值，再以聯合貢獻原則分離土地及建物時值作為土地與建物所有權價值。
樓層別效用比計算: 不動產估價例外
尤其在景氣較佳時，開發商會避免時程拖延增加不確定性，從台北市精華地段國有土地的高價標售可看出，建商對於產權完整的土地願意降低利潤高價取得並及時推案。 區分所有建物常存在於舊都市區，由於地價昂貴，土地開發以立體利用方式創造更高效益。 此於進行都市更新權利變換時更新前價值以土地權利價值為基礎時發生對於權利價值認定基礎的疑問？ 尤其大樓面臨更新時，建物必須拆除而僅剩餘土地，建物存在時之立體價值便消失，對於權利變換以「等價交換」的基本觀念形成挑戰。 因此，一些區分建物大樓之都市更新個案進行權利變換估價時，部份權利人認為其更新前權利價值應以大樓座落之整宗基地價值以個人擁有的土地持份比率計算之。 此說法似乎有其道理，但細究更新權利變換以「立體重劃」及「等價交換」為基本論述，其意義在於更新區土地經更新後開發為立體利用大樓，各權利人得依其價值比率分配更新後同等價值比率之房地。
樓層別效用比計算: 大樓外牆出租收租金，管委會「要注意」
勘估標的所在行政區，地理位置佳、自然人文景觀豐富，區域內有大學、小學、高中，文風鼎盛，里鄰公園、大型公園、停車場、綠地，區域環境發展成熟度高，周邊具備郵局、銀行，便捷的交通運輸系統與完善生活機能。 半徑500公尺內有市場、購物商場、小學、中學、公園、郵局、銀行，附近無嫌惡設施。 對於區分所有建物同一社區各單位土地持分比例不一致之狀況，在舊都市地區會常發生，主要原因發生在過去辦理建物第一次登記之規定凌亂所致。 但土地持份比率不同，對於新建或中古產品的價值影響，很難從市場的銷售價格中發現其差異，甚至有人認為土地持份較少，則每年負擔之土地稅負相對較少，能降低其不動產持有之成本。 但當地上建物已至老舊需更新時，土地價值即彰顯，土地持份愈大者其價值愈高，相對則低。 因此，進行都市更新時，因更新前權利價值以土地為依歸，且建物即將拆除，更應考量土地持份大小不同對於更新前權利價值之影響。
樓層別效用比計算: 概念比一比 12 | 樓層別效用比與地價分配率
若站在估計權利價值比率的基礎上，以上四種做法在重視公平性的情況均有其適用性。 因為，不論更新前是否回歸到土地價值或房地價值，以上四種方式評估結果均可以顯示權利人間價值比率。 對於權利人而言，參與者基於比較心態會比較彼此間透過權利比率分配更新價值的差異，不願或不能參加者則會比較其領得知補償費是否與不動產在市場上買賣時價格相當。
樓層別效用比計算: 不動產估價常見問題
一宗土地內有數種不同法定用途時，應考量其最有效使用及各種用途之相關性及分割之難易度後，決定分別估價或依主要用途估價。 數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。 第一項所稱殘餘價格率，指建物於經濟耐用年數屆滿後，其所賸餘之結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價格占建物總成本之比率。 前項資本利息之計算，應按營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔之合計額乘以利率計算。 勘估標的為建物時，規劃設計費按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣（市）政府發布之建造執照工程造價表計算之，或按實際營造施工費之百分之二至百分之三推估之。 樓層別效用比計算 成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。
不動產市場以中古屋為主，偶有預售個案推出，人口成長平穩，供給需求接近均衡狀態。 (一)假設遠景建設公司對於本開發案定位為自行經營商場，請嘗試研擬營運不動產投資財務計畫，並請參考前述成本法假設條件，在最有效使用分析條件下，設算本投資案不動產投資資產總額。 (二)勘估標的土地坐落於第一市第一區第一段第一小段，地號 001號，土地使用分區為乙種工業區，建蔽率 60%，容積率 210%，面積 500 坪。 單面臨 5號道路，道路寬度 18米，臨路面寬 22米，地勢平坦，形狀方整。 「好時價」分析新北市累積近30萬筆的實價登錄房地交易資料，以數理模型製作出各樓層的樓層別效用比，發現以大樓、華廈而言，高樓層確實比中低樓層貴。 指一棟建物各樓層的單價百分比，此乃因為各樓層所提供的效用有所不同，導致各樓層的價格有所差別，因而以某一層樓之單價為基準，求各層樓對此一基準的效用百分比率。
非區分建物型態之更新區常由不同大小與臨路狀況的數宗土地組成，在未進行整合開發前土地各自獨立利用或空置，更可能因地形畸零、臨路狀況不同，在同一更新區內產生畸零地或裡地，導致其土地無法獨自建築或必須取得連接道路才能開發。 若更新前各宗土地視為個別獨立，受到畸零地使用規則合併開發的規定影響，導致估價時對於價值的判斷困難。 因此，就估價技術而言不容易說服權利人因彼此間重要性的差異及其對個別價值的影響。 因此，進行更新前估價時應以考量合併開發為前提，先進行整體價值評估，再以路線價評估方式、個別因素調整或量價分離評價模式（陳奉瑤，2002）方式進行個別宗地間價值差異的評估較為合理，此種做法可降低估價爭議，並提高更新前土地權利價值有利於滿足不願或不能參與者。 價格日期為110年5月15日，勘察日期為110年5月18日，價格指數為112%，價格種類為正常價格，估價目的係供不動產出售之參考。 樓層別效用比計算 北側臨接約10公尺寬之桌球路、西側臨接10公尺寬之桌球路152巷、西北側臨接10公尺寬之桌球路130巷，臨街寬度約300公尺，平均臨街深度約40公尺，大致近似矩形，地勢由西北向東南緩升。