最近銀行推出1.6%現金回贈的按揭計劃，不少有需要的業主「心郁郁」想轉按，究竟甚麼叫「轉按」？ 發展商按揭 經絡按揭今次與大家分享轉按多項小知識，讓大家申請轉按時更加得心應手。 最後，申請發展商按揭的買家，如不想支付高息，可在樓盤落成後，向銀行申請按保，減少利息開支，但實際情況，要視乎當時的樓價，能否估足價，否則要補錢轉按。
以2017年為例，一手住宅按揭有16,256宗；同年有2,764宗二按，即大約17%的一手一按涉及二按。 單純由發展商提供的一按，並無正式統計，假設發展商一按使用量為二按一半，去年以發展商按揭入市的買家，便有約4,000宗。 買家如選擇即供期付款，發展商能提早收齊完整樓價，方便資金周轉。 因此，發展商為吸引買家揀「即供付款」，一般都會推出即供期付款優惠，即供呎價會有折扣，比建期計劃更平，故即供呎價也是發展商向外界宣布價單時所用的樓花訂價。 轉按申請程序與一般按揭申請無異，需要提交入息證明如公司工作證明、最近三個的收入紀錄、出糧戶口的月結單、稅單；（2）原有按揭的按揭貸款合約及供款證明及（3）個人資料證明如身份證及住址證明。 已過罰息期：大部份銀行的按揭貸款均設有一定時間的罰息期，在銀行發出的按揭貸款確認信中列明罰款，如果借款人在第一年提早還款，需要支付貸款額若干百分比作為罰息，次年及第三年提早還款的罰息則較為輕微。
發展商按揭: 獨家限時居屋按揭優惠
一般來說，發展商一按首3年按揭利息較低，如：P-2.5%，而其後可能會變成P+1%，通常首3年低息期間，都可以轉按傳統銀行，享受銀行較低的按揭息率。 即使在3年低息期間，都可能完成3年的SSD期間，在於市場自由買賣，故可享盡低息之餘，亦可同時享受物業升值的因素，做到靈活套現的效果。 有見及此，近年發展商推出的新樓盤會提供高成數發展商一按以及二按，務求令到買家只需要投入少量資金做首期便能一圓業主夢。
「林鄭Plan」是指按揭保險新例，800萬以下物業最高可造九成按揭，800至900萬最高可造八至九成按揭（最高貸款額為720萬），900至1… 在加息周期下，買家置業前盡量做好財務預算，按揭盡量不要借到盡，兼且預備多餘資金，即使按揭利率不似預期，也能避免徬惶失措。 對於採用發展商高成數按揭的新盤買家，需特別留意在加息期或會出現雙重加息風險。 經了解後，發現客戶情況其實不算嚴峻，因現時有新按保計劃，1,000萬元或以下物業可以做80%按揭，而客戶物業最新估值約700多萬元，符合新按保資格。 銀行按揭的審批標準最嚴謹，中原按揭經紀董事總經理王美鳳接受TOPick訪問時指，現時銀行審批按揭會考慮3樣要項：入息比率、職業的穩定性及信貸紀錄。
發展商按揭: 是否所有人都可以用新按揭成數?
如果有置業打算，並以新盤為上車目標，就必須了解樓花按揭。 新樓按揭比較特別，除了一般銀行提供的按揭之外，還有發展商提供的按揭。 即睇銀行按揭 VS 發展商按揭大比拼，看看哪一種適合你。 舉例說，假如樓價是800萬，你向發展商借了720萬，還了首三年蜜月期貸款之後想轉去銀行做按揭，如果物業尚未落成，你就只能夠借到原本銀行批核的按揭金額，而當中的差額就需要即時填補。
在銀行進行審批同時，申請人可物色適合的律師進行轉按手續，律師會代為向前按揭機構提取樓契及進行查冊，一般情況下申請人須自行尋找律師處理有關手續，轉按律師費約為數千元起。 消委會於今年首8個月接獲10宗按揭服務投訴，多於去年同期的7宗，更直迫去年全年的12宗。 投訴主要涉及收費爭拗及服務質素欠佳，如有投訴人不滿計劃的行政及手續費與承諾不同。
發展商按揭: 發展商高成數按揭全期利息 消委會：買家或多付500萬
另外要留意，若二按成數高於樓價2成，壓力測試標準便要下調5%；即以現行利率，一按加二按的供款不可超過月入的45%，壓力測試再加三厘；若二按有分段利率則以較高者作為壓力測試標準，一按加二按的供款不可超過月入的55%。 財政司司長陳茂波今早宣讀《財政預算案2023》，我們替大家整合今次房屋及買樓政策懶人包，並會實時跟大家更新。 最後經多番周旋，發展商也願意作出和解，雙方各不追究，並向事主退回訂金，但就需要自己支付各自的律師費用。 買新盤做高成數按揭，如是經按保公司，是不能出租，必須是自住。 但如是借發展商按揭上會，無論是一按或二按，都可合法出租。 在香港購買樓花，「即供付款」及「建築期付款」是常見的付款安排，除非可以一筆過付清樓價，否則應小心選擇，以減省落在自己身上的財政重擔。
- 【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好？
- 新盤按揭的優惠期一般只有數年，還款數年，償還本金的比例不會很高。
- 本文將以Visa/Mastercard、八達通（Octopus card）、PPS、支付寶HK作比較。
- 雖然這個方法治標不治本而且仍有機會需要補貼每月供款，不過可以解決燃眉之急。
- 新盤買家可能會寄望於樓價持續上升，令他們可以在數年後轉按至銀行。
- 由於1984年《物業轉易及財產條例》，針對按揭只屬「法定押記」的措施，並沒有銜蓋至「財務公司」，他們的手法仍採取「猶如」 1984年前的情況來處理。
年新盤為加快銷情，不少發展商都會提供審批及按揭成數較銀行寬鬆的一按或二按計劃，特點是首兩至三年的息率，與銀行按揭息率相近。 銷監局發出新作業備考，建議賣方應向新盤準買家，提供有關資料文件列明財務計劃的資料，及一份《給準買家的提醒》，以進一步提升透明度。 當然，政府放寬了按揭保險後，他也可以加借按揭保險作轉按，物業估值大約有405萬也能通過。 但最終能否轉回傳統銀行按揭，銀行還會衡量申請人收入及質素。 因為即使有穩定收入，若信貸評級不理想，銀行不單有機會不會批出九成按揭，批出的按揭息率更有機會比一般市價高，那時不單要預備更大筆的首期，每月供款負擔也變得更重。 由2012年至2019年第二季止，經非金管局認可機構的一按高成數按揭，累計有7,808宗，涉及總金額高達941.13億元。
發展商按揭: 問題1: 物業有法庭判令，為何仍要收稅?
有些發展商的價單只會標明，只要有足夠供款能力就會批，即是怎樣計算呢? 發展商按揭 據我們了解，有一些發展商會看一看供款人的供款，佔入息是否一半或以下，而不需做壓力測試；部份就甚至見到供款超過入息一半，但為求買家可以成交，也「隻眼開隻眼閉」。 購買新盤時，易批核、初期又有利率優惠的發展商按揭無疑對部分買家有強勁的吸引力；但選用此類安排，不宜過於短視，需要考慮在利率優惠期後，如何「脫身」。 也要考慮萬一未能轉按至銀行時，財務上是否可長期應付較高的利息支出及供款。 轉按時，物業最新估值最好不要高於1000萬元，原因是多數發展商按揭是高成數貸款，轉按至銀行，如要用新按償還舊按，往往要透過按揭保險計劃進行。
就算套現出來的資金沒有特別用途，亦可以存放在高息按揭存款掛鈎戶口（Mortgage-link），高息按揭存款掛鈎戶口的利息與按揭利率一致，存款額能高達剩餘貸款額的一半。 而且個別銀行的高息按揭存款掛鈎戶口更容許借款人的家人使用。 有讀者問到，付款計劃 OMA OMA Super Easy Plus 一按 付款計劃 (照售價加5%) 係咩玩法? 其實好多時樓盤都會喺價單上標個比較高嘅價錢，然後就俾D優惠你，一般發展商按揭嘅付款計劃都會少咗優惠(即係貴咗啦)。
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無論在樓價折扣、每月供款、利息支出上，此計劃對買家較為吸引。 ，而且全期利率可低至P-3.1%（P為5.25厘），代價是支付相當於貸款額數個百分點的參與費。 但由於不涉及發展商，樓價折扣反而較大，而且現金回贈更可抵銷部分參與費。
- 非也，如果你3年一直準時還錢，發展商會將呢3年收到嘅利息全數俾返你，即係息都冇還過，3年之後先用林鄭plan轉返上銀行就搞掂。
- 不同於即供計劃，建築期付款下，買家可以於收樓前付清尾數，避過未入伙就要開始供款的問題。
- 賣點非常吸引，無需入息證明，即使入息多少也可以上到車，也不用擔心通過不了壓力測試。
- 另外，一些2001－2002年前的居屋，或2007年前的公屋，做按揭時，25年還款年期或9成的按揭成數，只可以二揀一。
- 利率條款為首3年最優惠利率P-2%計算（即實際利率為3%），第4至5年為P-1%（即4%），其後為P+1%（即6%）。
中原按揭董事總經理王美鳳認為，最新指引及做法，可增加銷售透明度，並減少買家的誤會及保障買家利益。 如是高成數按揭，按保或銀行會定期抽樣審查，需要業主聲明是否仍自住在單位中，並提供水電煤證明。 如單位的用途已不是自住，銀行是會call loan ，也有機會不call 發展商按揭 loan 但需要加息及徵收額外按揭保險費。 如銀行選擇call loan，會給時間貸款人轉按到其他銀行，做回5成按揭。 新盤成為不少首置買家搶手盤，除了由於發展商提供不少優惠折扣，不用支付經紀佣金，以及有一定基裝修，不用「大執」外。 以近期新盤為例，有提供第一按以及第二按的計劃，不過需要向發展商指定的「財務機構」申請。
發展商按揭: 呼吸plan隨時變窒息Plan！搵28MORTGAGE幫到手！
因此綠置居按揭和綠表居屋按揭，也可以被稱為「呼吸plan」的一種。 發展商按揭 不過要注意，綠置居按揭和綠表居屋按揭只能用P按，但如果市況出現低息周期，就未必如H按一樣可以有減息。 發展商對簡約公屋和啟德平價批地的反彈，部份與息口變化有關，同時涉及市場格局改變。 在美息近零的時間，買地起樓對利息的考慮很少，但去年第4季起聯儲局不斷大幅加息，財團投地要考慮財務成本，對回報的要求相應亦要提高，一來一回條數不易計，出手投地自然緊。
