不過最近元朗有新盤樓花開賣，元朗尚悦・嶺噱頭是300幾萬起上車盤，淨聽價位、新樓、有會所都覺得值得一睇。 該行鄭嘉邦表示，荃灣環宇海灣7座低層E室，實用面積約498方呎，去年底以870萬元放售，降價兩成，剛售690萬元，呎價約13,855元，創同類型兩房戶近兩年新低。 美聯劉卓豪指，屋苑9座中層G室，實用面積約437方呎，累減127萬元，以663萬元沽，創項目兩房做價新低，呎價約15,172元。 中原柯勇稱，都會駅1座高層C室，實用面積約629方呎，套三房間隔，最初開價1,120萬元，曾調整至980萬元，最終累減270萬元，以850萬元易手，呎價約13,514元。 原業主於2019年7月以900萬元購入，帳面蝕讓50萬元。 二手樓價回落，業主蝕讓出貨個案愈來愈多。
若透過合約來確立，則視乎怎樣去詮釋合約內容。 以往很多在新界發展的物業，因為相互之間的路權未必很清晰，也需要透過簽訂類似「互授契約」來確立雙方之間的「地役權」。 所以「地役權」的確立，可透過雙方簽訂合約來確立；若沒有合約束縛，而該通道為屋苑唯一出路，則也隱含了相關「地役權」。 尚悅嶺凶宅 而市場上大部份關於「地役權」的爭拗，主要也跟「隱含條款」有關。 英國著名案例「Re Ellenborough Park」清晰訂出了「地役權」的幾個主要條件，包括必須有「主地」及「役地」的存在。
尚悅嶺凶宅: 尚悅．嶺- 銷售安排
當然，這點就要視乎雙方怎去演繹「通行權」。 過去英國也有案例，有業主試過把一幅土地出售，而進出該土地需經公路旁停用了機場的一條路徑，但後來該路段被封閉。 法官也指出，常識也知道路徑為必需要的通道，所以認定設有隱含條款。 即使有他人地方有其他可用途徑，但這不能成為答辯理由，因為該可用途徑有可能被中止，變相不能以合法通道進出所購買土地。 因此，如果「主地業主」不能行使「地役權」便無法設受他的土地，這也算有隱含條款。 著名案例「Wheeldon v Burrows」確立了一些法律原則，其中一個原則，就是土地業主在轉售土地時，已經有連續及明顯地行使合理而必須的權利。
- 元朗半新盤尚悅‧嶺一個兩房單位，減價後以530萬元沽出，原業主持貨逾3年，帳面蝕20.2萬元，屬項目蝕讓金額最大轉手個案。
- 本人已查閱貴公司的 私隱政策 和 收集個人資料聲明 ，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。
- 發展項目於公契、買賣合約、土地註冊處及其他法律文件的全名稱為「尚悅．嶺 － 蝶翠峰第五期」。
- 所謂「地役權」，是指土地業主可以為特定的目的，使用毗鄰另一業主的土地權利享用土地稱為「主地」，而被享用土地稱為「役地」，這是為了「主地」業主可合理地享用利益而設。
- 2021年初，我們曾經來過元朗「尚悅．嶺」驗樓，但進出屋苑的方法卻相當有趣。
問題是，明明在售樓處是見到這種顏色，但入屋卻不同，對於完美主義者可能真的覺得不能接受。 一手銷售監管局表示，「無改動的示範單位」即交樓標準內的裝置、裝修物料及設備，可以有別於樓書所展示，但就要符合兩個條件。 第二，在交樓標準中展示告示說明有關分別。 我們協助驗樓的單位是266呎單位，位於2座中層E室的單位。 據業主說，收樓時跟售樓處的交樓標準有不同，包括在洗手間，洗手間淋浴間的位置，交樓標準的壆位採用較深的顏色，但收樓時卻用了較淺色物料。 尚悅嶺凶宅 除了這個位置，走出客飯廳，會見到窗台上的磚及地腳線，也跟售樓處看見的顏色不一，但更大問題卻在房門的位置，因為明顯見到房門跟門框是截然不同的顏色。
尚悅嶺凶宅: 物業價值
「尚悅．嶺」實際位置在「大棠路99號」，毗鄰為發展了多年的「尚悅」以及「蝶翠峰」。 這幅地原屬農地，其後發展商申請補地價轉作住宅用途。 地盤面積並不大，約佔地48,900呎，最高可建樓面約17萬呎。 根據價單，買家可以選擇到最高的9成按揭，不過方法是需要先在特約銀行首按，之後再安排財務公司提供二按服務。 另外要注意的是，二按的最高不能超過樓價的三成，而一按及二按加起來不得超過九成。 買家只要在120日完成交易程序，就可以有3%的樓價折扣。
發展商表示會興建105個單位，預計面積由 呎之間，最快在2024年中推出市場。 項目是由新世界發展、恒基兆業地產合作發展的分層住宅樓盤，位於新界元朗大棠路99A號，於2020年12月收樓。 尚悅嶺凶宅 哪裡才是「尚悅．嶺」及「蝶翠峰」業主之間的「公用道路」呢，若翻查「互授契約」卻有不同詮釋。
尚悅嶺凶宅: 元朗東南 @中原樓市片區
原業主於2019年3月以550.2萬元購入，帳面跌價約3.7%。 發展商於上月中旬回覆本報指，單位大部分項目已完成修繕，惟玻璃物料訂購需時，待來貨後即可安排更換。 並與業主保持溝通，盡快安排業主到場驗收。 上述物業為栢慧豪園6座高層H室，實用面積494平方呎，屬兩房間隔，附露台兼景觀相當開揚，屋內備企理裝修。 單位今日以交吉形式推出拍賣，開價398萬元，呎價約8,057元。
因為「尚悅．嶺」座落「蝶翠峰」裡面，所以進出「尚悅．嶺」最直接的方法，也是必須取道「蝶翠峰」。 最近我們收到「尚悅．嶺」的業主反映，「蝶翠峰」的居民將不再容許「尚悅．嶺」住戶取道出入，他們會否被圍困無出路? 「尚悅．嶺」收樓後，我們《胡．說樓市》平台就收到幾名谷友反映，發展商的交樓跟當日在售樓處參觀時有出入，我們也決定實地了解一下。
尚悅嶺凶宅: 香港仔/鴨脷洲
他擔心，如果要求發展商更換，究竟發展商能否找回相同顏色的防火板料來陪襯門框是問題之一。 鍾Sir認為，業主在考慮應否換門，還要想一想究竟拆門重裝是否較理想。 但當日我們驗樓時，都可以自出自入「蝶翠峰」範圍；如果有訪客又應該怎安排呢? 戶主應該通知「蝶翠峰」管理處、還是「尚悅．嶺」管理處呢? 尚悅嶺凶宅 「屋苑中的屋苑」相當特別，我們也曾問過發展商恒基，他們只回覆我們一句，表示「尚悅．嶺」屬於「蝶翠峰」的第五期。 翻看樓書，樓書有列明地段簽署了「互授契約」，意思即「蝶翠峰」屋苑願意開放土地給「尚悅．嶺」作通道。
但當記者跟攝影師前往現場後，卻發現問題並不止一個。 鄰近元朗市中心步行約8分鐘，面面開揚翠綠群山景。 全區首個環保露台屋苑 12 萬呎豪華會所，住客穿梭巴士，四正方廳間隔，實用率超過80%。 實用間隔樓皇，對流窗設計，景觀開揚 距離西鐵車站只需3分鐘車程。 近年年輕人要上車絕對是難事，大部份物業都超出400萬樓價這條高按揭防線。
尚悅嶺凶宅: 尚悅 位置地圖
承接近年起樓的大趨勢，今次新盤全部都是細單位設計。 今次示範單位一共展出兩款呎寸，包括一個279呎一房單位，以及378呎兩房單位。 部份單位設有露台，而頂層的天台及底層的平台有近200幾呎。 另外，今次整個盤的呎碼都以細單位為設計，符合大量年輕未上車的用家。 若沒有人從旁指導，業主們手執住驗樓表，或因毫無經驗而感到迷茫、無從入手，甚至忽略單位的重要缺陷。
大閘由「蝶翠峰」擁有、維修及保養責任亦落在「蝶翠峰」。 「尚悅．嶺」的管理費只涉及公用道路維修，不涉及大閘閘門，能否用到該閘門要由兩個屋苑去商討。 蝶翠峰之一的發展商新世界曾回覆「尚悅．嶺」業委會，信件中大致解釋何以公契中「紫色部份」的範圍，會比起互授契約「公用道路」為細。 信件指出，「互授契約」的第三幅土地，也就是「尚悅．嶺」位置，後來根據新批土地契約退回政府，而政府因而批出「元朗市地段第524號」，同樣是「尚悅．嶺」。 這是一種常見的換地程序，可能地盤面積有變、發展條款不同，發展商會先把土地退回政府，之後在整合土地後，再由政府重新批出地契(re-grant)。
尚悅嶺凶宅: 項目背景
有區內代理表示，上述複式戶的同層，有單位曾發生事故。 而銀行對上述複式戶的網上估價，個別高達1,391萬元，亦有銀行未能為單位提供估價。 單位去年9月份連租約放售，叫價1,200萬元，每月租金收入約2.3萬至2.4萬元。 環亞拍賣行執行董事區蘊聰表示，上述物業拍賣接獲多達80個電話查詢，親自前往單位參觀的人士也多達30多組，惟是次成交價較預期略低。 僅設11伙，分佈於各座1樓，樓底高度由2.8至3.15米，實用面積介乎174至344平方呎，戶戶配置51至213平方呎平台。 尚悅嶺凶宅 其中第1座1樓H室另設有16平方呎工作平台。
驗樓方面，這個單位失分並不算很多，整體得分也頗高，唯獨是單位的窗崩花較多，包括露台圍欄玻璃、客廳的大窗均有類近情況。 尚悅嶺凶宅 驗樓師鍾智剛表示，每一平方米的玻璃可接受四條100毫米以下的花痕，建議客人可先量度玻璃有多大，並數數是否有四條花痕，若有四條即代表不合格；如果數到三條很短的花痕，也就等於合格。 如果出現崩花，是少於1.2毫米，會歸納為微小崩花，就看一看有沒有超過四點微小崩花。 驗樓師鍾智剛認為，由於門框屬於包木的門框，而房門則是防火板料門，物料上有分別，故顏色上或有差異。
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新盤位於元朗市中心的邊緣位置，遠望可以見到大棠山風景。 但其實屋苑內都設有10,000呎的綠化空間，讓住戶即使在內都可以享受到休閒空間。 假如要戶外活動，駕車不需10分鐘就上到大棠山，每年秋季都可以欣賞到香港的紅葉期。 另外，會所設有一個共享空間，讓住戶可以在會所內工作。 美聯張瑋津表示，上述單位為1座低層C室，實用面積約370方呎，原業主長期不在香港工作，自購入後未曾入住，狀況媲美一手單位，持貨滿3年，劈價30萬元轉售，呎價約14,324元。
蝶翠峰共有5期，18座，提供2,178個單位。 項目的首張價單共涉及101伙單位，實用面積介乎195至370平方呎。 單位定價由327.5萬元至632.2萬元，呎價由14,862元至18,108元，發展商提供最高3%折扣優惠。 尚悅位於元朗東南十八鄉路11號（中原樓市片區：元朗東南）。 尚悅的實用面積由354呎至1,940呎。 今次推出市場是由恒基及新世界共同發展的元朗尚悦・嶺，整個新盤只有兩幢樓宇，包括一個達到13,000呎的會所，提供504伙單位。
尚悅嶺凶宅: 按揭優惠
套用在今次個案中，「主地」就會是「尚悅．嶺」、「役地」則為「蝶翠峰」。 因為「尚悅．嶺」的居民要穿過「蝶翠峰」的土地，才可合理地享受出入的權利。 單位呈長型客飯廳，空間不算太過寬敞，外接露台，可以望對面的姊妹盤「蝶翠峰」。 以前我們需按時抄煤氣錶給煤氣公司報數，但這裡採用電子形式傳送至煤氣公司，業主不用爬往上方抄錶。 另外，露台牆身旁預留生口位，可以打開小門，在必要時關掉煤氣總掣，但使用上要小心，因為鎖扣不算很結實。
尚悅嶺凶宅: 蝶翠峰 位置地圖
簡單來說，若「尚悅．嶺」及「蝶翠峰」兩幅土地之間，並沒有任何合約來規範，則視乎兩幅由不同業主持有的土地，在以前是否已有如此權利，來決定是否有隱含條款。 第二個方法，就是經由「尚悅．嶺」旁的側門，經過「尚悅」後方的後巷行入。 我們《胡．說樓市》團隊都嘗試行這段路，後巷沒有太多照明，沿途會經過「嶺文學校」即由麗新投得的住宅用地前往，九曲十三彎，是有點寧靜，亦令人擔心治安問題，不久便來到「尚悅．嶺」。 令到「尚悅．嶺」居民反應之大，是因為屋苑置於「蝶翠峰」內。
尚悅嶺凶宅: 香港凶宅
按照當時說法，若「尚悅．嶺」屬於「蝶翠峰」的一部份，也沒有不能使用該通道的理據，但跟今日情況有點出入。 至於單位其他見到的問題，主要也是設計上值得注意的地方。 尚悅嶺凶宅 以廚房為例，這裡屬開放式廚房卻採用了明火煮食，抽油煙機採用了「內循環」設計。 所謂「內循環」設計， 即油煙會經由這個濾網，經管道在室內抽出新鮮空氣。 發展商有表示，如果戶主頻繁煮食，比較多油煙，濾網需在半年至九個月更換一次。
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賣方亦建議準買家到有關發展地盤作實地考察，以對該發展地盤、其周邊地區環境及附近的公共設施有較佳了解。 發展項目於公契、買賣合約、土地注冊處及其他法律文件的全名稱為「尚悅．嶺 － 蝶翠峰第五期」。 發展項目「尚悅．嶺」的周邊地區經已或日後可能出現改變，敬請留意。 據「尚悅．嶺」居民表示，發展商恒基有出資興建該閘門，按道理他們均可使用。 我們曾向「尚悅．嶺」發展商恒基查詢，透過電話向我們確認閘門由恒基在發展「尚悅．嶺」時出資贊助興建，目的為促進鄰里關係、及減少對「蝶翠峰」居民在地盤施工時出入影響。