廚房呈L型，空間算頗寬敞，但雪櫃開啟了兩天也不冰涼。 驗樓師表示檢查雪櫃需要運行一天，如果一天也沒有反應，就代表雪櫃有問題需要執修。 雖然廚房物量充足，但雪櫃旁的位置，起初我以為是儲物櫃，但實情是一條600毫米乘350毫米的厚柱，這部份面積需要計入實用面積由小業主購入。 戶主如意算盤希望拆走兩幅牆，再加裝一道掩門修飾，但客房上方有面積頗闊的橫樑，加上對面牆身安裝了冷氣機。 另外，戶主也希望拆走廚房內的工人房並拉直客飯廳牆身，但驗樓師陳智康卻認為，要先找師傅拆牆、地下需重新鋪砌及重新髹油，涉及三種工序的師傅，不建議拆牆改間隔。
他指出，標準戶中佔約70%兩房或以下細單位，屬項目主打單位類型。 至於別墅單位則錄得9宗成交，當中以別墅WV8的3樓A室之成交價最高，實用面積909平方呎，屬四房一套連工作間戶型、連195平方呎平台，成交價1,650萬元，呎價18,152元。 以2B座2樓B6室為例，價單售價為$5,616,800，如果使用現金付款計劃，共可以獲得17.5%折扣，折實價為$4,633,800。
天水圍wetland seasons bay: 天水圍Wetland Seasons Bay第3期｜新則曝光 有條件做梗廚
買家入市對首期有一定要求外，另一筆最大開支就是印花稅，故發展商另外兩個付款辦法，一個針對首置客買家。 選用這個付款方法，除了可採用發展商高成數按一二按、或置尊120%的貸款計劃外，還可以獲印花稅的回贈2.625%。 但買家始終需要自己先墊支印花稅，故另一個方法就是可透過發展商申請印花稅過渡性貸款，最高可申請回贈高達印花稅的70%、或樓價2.625%。 不過同樣地，如果能夠提前還款，發展商還會提供2-6%的現金回贈。 首張價單共涉及245伙單位，包括住宅大樓及別墅，實用面積由300至795平方呎，間隔涵蓋一至四房。
樓盤以北可望到整個「濕地公園」，遠眺中國深圳邊境。 樓盤正前方就是「濕地公園」，遠離了天水圍市中心，屬於天水圍的二線位置，由天水圍西鐵站前往樓盤，需要轉駁輕鐵搭七個站至「天秀站」下車，再經過行人天橋行約五分鐘左右才可抵達。 一直以來，天水圍都以公屋及居屋為主，私樓項目則以長實旗下「嘉湖山莊」為首，更是當前本港的十大藍籌屋苑，合共提供15,880個單位，暫為全港屋苑單位數量之冠。
天水圍wetland seasons bay: 天水圍 濕地公園路1號
區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 21,480，年齡中位數為 42.4歲。 參觀四個示範單位，其中6B座的6樓C1室是屋苑中的新則。 開放式廚房空間非常大及方正，有大約47平方呎，有條件多加一道門造梗廚。 主人房接近75平方呎，相連17平方呎的工作平台；細房則大約45平方呎。 兩間睡房的最大缺點是窗造得偏低，會看到冷氣機散熱器及散熱架。 新地天水圍「WETLAND SEASONS PARK一期」剛交樓，歸納我們谷友的討論，不少人關注樓盤交通網絡外，但更多人關心樓盤鄰近「濕地公園」會否有很多蚊蟲。
天水圍的社區及交通配套較洪水橋早發展及成熟，以「Wetland Seasons Bay」 2期為例，距離輕鐵天恆站約3至5分鐘步程，住戶可乘搭至西鐵線天水圍站再轉乘至全港各區。 同時，據稱屋苑亦將有可能提供穿梭巴士來往嘉湖銀座及港鐵天水圍站。 物業5分鐘路程外已是天業路休憩處，內附寵物公園，設備十分齊全。 寵物公園面積為805平方米，設有蓋長椅、寵物廁所、狗糞收集箱、寵物沖身處，及寵物遊玩設施，如跨欄、跳圈等。 天水圍新盤「Wetland Seasons Park」即將開售，鄰近濕地公園為最大賣點。
天水圍wetland seasons bay: 天水圍 Wetland Seasons Bay 室內設計案例
華爾街股市急跌，道瓊斯指數跌574點收市，抹去今年以來的升幅，連同標普500指數和納斯達克指數跌幅超過1%。 美國聯邦儲備局主席鮑威爾強烈暗示會提升加息幅度，並指利率高峰水平或高於之前的預期。 美元轉強，油價和金價急跌，債市則個別發展，短債息率上升、長債變動不大甚至微跌，2年期和10年期息率倒掛擴大至近1厘。 英國的加息周期雖然尚未結束，惟在當地多間銀行下調抵押貸款利率爭相吸客之下，最新樓價未見有太大壓力。 英國最大按揭貸款機構Halifax的數據顯示，2月Halifax樓價指數按月升1.1%，連升兩個月，且升幅是8個月以來最勁。
貸款額最高為樓價三成，連同一按不可高於樓價八成，還款年期最長30年。 首兩年定息是2厘，第三年2.5厘，第四年起是P減2厘。 美股3大指數急挫1%以上，道指及標普500指數均結束幾日升勢。 天水圍wetland seasons bay 聯儲局主席鮑威爾出席參議院金融委員會聽證會時表示，最新的經濟數據比預期強，特別是通脹壓力方面，加息步伐可能加快，最終利率水平可能高於原先預期。
天水圍wetland seasons bay: 項目背景
第二，他可以直接向發展商申請高成數按揭，包括一按70%。 第三，他還可以向銀行申請六成按揭，而餘額則向發展商借取20%二按。 跟過往相情況相同，新地一共提供四種付款辦法，包括即供可獲最高18%折扣額外，準買家還可選擇靈活付款計劃，本質類似一般的建築期付款，而折扣額則只得12.5%，但如果準買家提前還款，則可獲發展商提供2-6%的現金回贈。 同時亦可選用發展商的高成數按揭計劃，包括一按70%、二按80%、以及置尊120的貸款計劃。 WETLAND SEASONS PARK位於天水圍濕地公園路9號（中原樓市片區：天水圍）。
首期193.3萬元以外，還要預備印花稅14.49萬元，以及律師費以至查契等費用，起碼需要有209萬元的資金才可買到最平單位。 成交紀錄冊的目的是向公眾人士提供列於紀錄冊的關於該發展項目的交易資料，以使公眾人士了解香港的住宅物業市場狀況。 上述10伙當中，成交價最高之單位為第3B座10樓C1室，屬三房一套特色單位，實用面積832平方呎、連73平方呎平台及316平方呎天台，以1,708.1萬元成交，折合呎價20,530元，為整個項目迄今最高之成交金額。
天水圍wetland seasons bay: 付款辦法
現時嘉湖兩房平均月租11,000至11,800元左右，多付2,000元左右住新樓，我相信買家是會考慮的。 如果扣除每呎4.87元的管理費，兩房淨租務回報約2.6厘，都算貼近大市，新盤而言算少見。 今次WETLAND一至三期，位置上坐落在「115區」；而新一期就坐落在「112區」。 不過，說「115區」、「112區」，我猜你也不會知道也哪裡吧! 我們驗樓單位「115區」會比較「慧景軒」同「天一商城」，生活配套會較方便，以輕鐵站去計就捱近「天秀站」；至於新一期「112區」較捱近消防局，也就是「濕地公園站」，附近民生配套相對差一點。 而且近消防局日後出車時發出的緊急聲響，會否影響住戶都值得留意。
- 當中以位於各別墅的頂層複式戶，屬項目最大分層單位 (1,237或1,272平方呎)，各配置平台及天台。
- 對於手執價單的準買家來說，驟眼望落一定覺得花多眼亂，實情我們可以再歸納為兩類。
- 至於電訊網絡方面，管理處已在4月時邀請各大電訊商優化網絡訊號，亦已安排電訊商到場視察。
- 舉例，兩房最平的單位為3座1樓A2室，面積418呎，發展商訂價為589.33萬元。
- 由新地發展的Wetland Seasons Bay，已經來到最後第3期，以現樓形式發售，合共提供384伙。
- 如果選擇即供付款計劃，在樓價600萬以下，可以選用按揭保險(舊制)，樓花處於400萬以下，可以申請高達九成按揭，但條件是必須擁有固定收入，以及並未持有任何香港住宅物業。
就算選擇即供付款，只要樓價600萬以下，可選擇舊有按保，400萬樓花以下，可申請高達九成按揭，如果折實價在400至450萬，可以申請80%至90%。 在450萬港元或以上至600萬港元，可做80%按揭。 儘管如此，以首批最低入場單位為2B座1樓B6室為例，實用300方呎1房單位，折實455萬元，折實實呎價15169元，入場費不足500萬元，自然吸引大量年輕買家捧場。 如果想省卻日後轉按煩惱，希望一勞永逸，但同時又希望可借到高成數按揭，你就只能夠選擇「按揭保險」。 你可以選擇透過第二款「靈活付款辦法」、第三及第四款「置SMART付款辦法」及「UPGRADE置SMART付款辦法」來借取，因為它們都有建築期付款效果，可以在入伙時借取「按揭保險」上會。
天水圍wetland seasons bay: 天水圍Wetland Seasons Bay 2期低開搶客 食正北部都會區概念？
另外，新地在2015年2月也投得天水圍輕鐵站上蓋「天榮站」的發展權，發展商表示會以70億元興建中小型住宅單位。 至於今次推售的第二期，則由8座高座組成，分別為第2座、3座、5座、11座、12座、15座、18座及19座；另設6座別墅，分別為別墅1-3座及別墅5-7座，共提供699個單位。 今次發展商首批開出140個單位，折扣額18%，相當於即供均價11,300元，開價跟第一期差不多，訂價上足以跟二手市場正面對撼。 天水圍wetland seasons bay 項目較遠離天水圍市中心，但卻鄰近濕地公園一帶，景觀成為樓盤最大賣點。 項目開則上多樣化，隨時令準買家感到花多眼亂，究竟在揀樓上又有什麼攻略? 我們希望深入剖析樓盤的景觀、位置，並就價單內揀選單位作出建議。
- 另外，戶主也希望拆走廚房內的工人房並拉直客飯廳牆身，但驗樓師陳智康卻認為，要先找師傅拆牆、地下需重新鋪砌及重新髹油，涉及三種工序的師傅，不建議拆牆改間隔。
- 不過要留意項目的綠色建築認證的暫定評級屬「不予評級」。
- 而發展商在項目的發展規劃上亦有作出多番變動，最終形成現時版本。
- 當然，如果能夠多支付一點，基本上可以升格至三房一套類別，事關三房一套最低入場價折實約607萬元，比起純三房最貴單位只是高出3萬元，卻可以住大接近50呎。
- 而「Wetland Seasons Park」亦設商場，因此生活更為利便。
兩座大廈呈L型設計，布局成近似長方形，所以兩座大部分向內園的單位，都會在不同角度與另一座對望。 不過由於前排有6層高別墅及2層高洋房，所以低層單位會被完全遮擋。 向南的單位，雖然現在直看沒有其他建築物遮擋，綠油油一片。
天水圍wetland seasons bay: 物業地圖
新地的付款辦法向來複雜，不過今次只是提供了建築期付款辦法。 實用面積334至667平方呎，扣除最高百分之13.5折扣優惠後，折實平均呎價14186元；而整批單位折實樓價都是低於一千萬元，可以承造最高九成按揭，估計能吸引區內的分支家庭或換樓客。 雖然只有建期的付款辦法，但提供了四種財務安排，會有不同的折扣及回贈。 最後出來的總優惠，好像拿多些回贈會較拿多些折扣划算。 雖然拿回贈好像賺了，但都要留意少折扣但高回贈的付款計劃，買家有可能要多給印花稅。 而預期香港稍後會加息，發展商也提供定息二按計劃，即是B1的財務安排。
不過駕車的準買家要留意，今期項目不設住宅車位﹐換言之需與其他期數共用330個車位。 以屋苑總伙數1996伙計算，平均約6戶爭1個車位。 「WETLAND SEASONS PARK」分三期推售，今次率先交樓是第一期，雖則說當日貼近「嘉湖山莊」二手價開出，但入到來這個屋苑，我覺得發展商在園林綠化也下足功夫，但讚美說話不多說，反而更著重發展商交樓質素是否妥當。 我們驗收的單位是「Villas 8」低層C室的單位，其位置上最貼近濕地公園，為一個677呎的三房單位。 他透露，配合推盤攻勢，今日(27日)率先披露項目的發展布局圖及面積等資料，其中開放式戶實用面積約270至280方呎、一房約300至370方呎、兩房則約390至460方呎。 至於三房戶面積介乎約500至770方呎、四房戶則由約780至800方呎。
天水圍wetland seasons bay: 天水圍Wetland Seasons Bay主打中小型單位 有天橋接駁至輕鐵濕地公園站
美股轉跌，美國聯儲局主席鮑威爾指，勞動力市場仍然極度緊張，如果有必要，聯儲局準備加快加息步伐。 道瓊斯指數較早時報33626點，跌169點，跌幅0.51%。 納斯達克指數報11587點，跌88點，跌幅0.76%。 標準普爾500指數報4017點，跌30點，跌幅0.76%。
天水圍wetland seasons bay: 成交記錄
第3期單位分佈於6A及6B座，戶型由1房至3房，實用面積334至667方呎，扣除最高13.5%折扣，折實價496.8萬元至981.31萬元，折實呎價13,008至16,347元。 項目於早上9時起開售，據市場消息，開售不足兩小時，已暫沽33伙，其中有一組客人斥近3,000萬元購入四伙單位，包括5A座低層三伙及別墅WV7一個低層單位。 天水圍鐵路網絡發展已有一定規模，而Wetland Seasons Bay鄰近輕鐵濕地公園站，由項目步行至該站約需要數分鐘，可轉乘至天水圍西鐵站，非常間接地受惠於屯馬線。 如果買家選擇建期付款，則容許選用「林鄭plan」，800萬以下單位最高可承造九成按揭，還款期長達30年，首期涉及金額大減，更易上車。
天水圍wetland seasons bay: 天水圍「APM」
關於蚊蟲問題，發展商指，管理處亦已安裝多部戶外大型滅蚊機及定期進行滅蚊工作。 天水圍wetland seasons bay 天水圍wetland seasons bay 至於電訊網絡方面，管理處已在4月時邀請各大電訊商優化網絡訊號，亦已安排電訊商到場視察。 驗樓師陳智康發現，主人房露圍桿鬆脫，跟圍欄特別長有關，發展商僅在圍欄的頭尾位置唧膠或上螺絲，而未必能鑲實，最終真的有機會跌落街，所以最好在下方唧膠便會穩妥一點。
天水圍wetland seasons bay: 新盤千帆並舉 買家積極睇樓比較 中原十大屋苑周末預約睇樓量錄585組 按周升8.7
選用這個計劃的買家，還有一個後著，就是可嘗試申請按揭保險。 因為WETLAND SEASONS PARK三期有不少單位銀碼低於600萬元，符合舊按保門檻。 而它的樓花期為15個月，可能按證公司會接納申請者申請舊按保。 若以入場單位計算，自己需支付12.8%首期即53萬元，餘額360萬元連同按保一起上會，每月供款為14,843元，而月入35,549元可過壓測。 跟上兩期有點相似，今次「WETLAND SEASONS PARK」三期有四種付款辦法，包括「即供」、「靈活付款辦法」、「首置SMART付款辦法」及「UPGRADE置SMART付款辦法」。 最後三款都是類近建築期付款，但提前還款就有現金回贈。
但就未能夠賺取到發展商的現金回贈，因為選用林鄭PLAN按保，物業必須要現樓才做得到。 部份人士可能你純粹想知道，買這個樓盤的最少資金為多少? 方法就是選用價單中第二款「靈活付款辦法」，因為發展商容許買家簽署合約後，只需支付10%訂金，餘額到入伙時才找清。 當中「靈活付款辦法」中還可以再作選擇，準買家可以二選一。
不過，今次首批推出的140單位中，就提供了82個兩房戶型，所以入場價483萬元買到的單位是兩房單位，價位上貼近嘉湖山莊的二手價，故也頗具競爭力，問題是兩房單位可以再細分三款則。 至於「12座A3-A6室」、「12座A3-A6室」、「18座A1-A5室」、及「19座A1-A5室」的單位，由於前方是樓高五層的別墅群，故揀選較高樓層單位才可望得到公園。 不過揀選望向「濕地公園」的單位的同時，要留意單位座向北，冬天時或會份外寒冷，夏天亦要小心蚊蟲較多。 位置較偏遠的「WETLAND SEASONS PARK」，交通配套未算完善，景觀才是最大賣點。
至於生活配套，「WETLAND SEASONS PARK」未來設有50,000多呎的商業樓面，但未知會否作商場之用。 附近大型商場及配套，暫時只能依賴「慧景軒」旁邊的「天一商城」。 「天一商城」由億京在賣地場購入地皮後發展，但商場早已拆售予不同投資者，惜管理不算完善，業權分散的關係，內裡只備有少量民生消費商鋪，居民或需要搭輕鐵前往市中心「嘉湖銀座」消費。 新地副董事總經理雷霆在2021年10月21日表示，項目開售後，在三周內累積沽出1,100伙，共套現逾80億元。
對於手執價單的準買家來說，驟眼望落一定覺得花多眼亂，實情我們可以再歸納為兩類。 「WETLAND SEASONS PARK」二期開趨向多樣化，標準分層有提供一至三房單位。 但如果細分翻看整本樓書會發現很複雜，皆因雖然二期只提供699個單位，但不同戶型散落於不同座數之外，即使是同一座同一室，有時高低層也會出現不同戶型，建議準買家在揀樓前要打開樓書複習數篇，並用消除法方法剔走一定不會選擇的單位，以收窄揀樓範圍。 衡量及歸納各項因素，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，以20分為滿分的話，我們《胡．說樓市》編輯團隊共給予樓盤13分。 天水圍wetland seasons bay 有意揀選高層單位也有一點要留意，有兩座單位都要盡量避一避，分別為「第3座」及「第18座」，事關翻查樓書，第3座天台會擺放了「公共天線系統」；至於而第18座天台則擺放了四支流動電話發射系統。 對輻射因素議題關注的準買家，除了要避開這邊單位的高層外，還要視乎天線擺位，才知對毗鄰座數高層有否影響。
Wetland Seasons Bay供1,224伙住宅單位，以中小型為主，開放式戶至兩房戶合共佔標準戶供應量約七成，大部分單位售價低於1000萬元。 因為「置SMART付款辦法」及「UPGRADE置SMART付款辦法」，雖然可借取印花稅，但卻要在簽約後繳付15%樓價，跟「靈活付款辦法」繳付10%為多。 至於第二類純兩房則，設計上就是入屋見客飯廳及開放式廚房後，經過一條小走廊才能走到睡房位置，睡房打對角擺，開則上能造到廳房同向。
究竟如何可發揮到最大的慳稅效果，我們一文為大家解構。 首批推出65個單位，售價反而比起一二期還要貴，折算平均呎價12,968元呎。 根據過去一及二期的經驗，一兩房單位上車間隔的去貨速度較快，反而大單位仍然有餘貨，因此現在推出第三期，相信大家也是放眼細單位上車。