在一般按揭轉按個案裡面，業主是有100%自主權可以任意申請轉按。 業主在沒有按揭保險的情況下，物業價格1000萬或以下可以轉按最多60%按揭，而貸款額上限為500萬；然而，物業價格為1000萬以上則可以轉按最多50%。 有些公司老闆們會用公司名義購買物業，銀行同樣也會嚴格審批這類型的按揭申請。 加上疫情過後，很多公司都面臨倒閉危機，所以銀行在批准按揭成數時更小心謹慎。
黃詠欣解釋，由於當年這批業主是用當年低息去評估自己的供款能力及壓力測試要求，如這期間收入未有增長，於加息周期下才「上會」可能會大失預算。 金管局發言人表示，放寬壓測是考慮到目前的利率環境和按息走勢，以及按息過往的長期平均水平，因應銀行風險管理需要的變化而作出的決定，與逆周期宏觀審慎監管措施無關。 局方續指，近期樓市出現了一些調整，截至今年7月，住宅樓價比2021年9月高位下跌了5.5%，今年首8個月的成交量較2021年同期下跌38%，但現階段未能確認樓市已經進入下行周期。
利率壓力測試: 銀行按兩準則批核按揭
▲日前九龍灣麗晶花園發生業主與保安之間的糾紛，在824觀塘遊行期間，保安突改大門密碼，身穿黑衣的居民回家被拒。 但如果是自僱人士或收入不穩定人士就要留意，銀行可有機會要求提交的入息證明由三個月延長至六個月以上。 如果入息較波動，銀行可能要求一年至兩年的入息證明，並以平均收入去看收入是否足夠。
假設在現水平按息再加某百分比利率後，供款佔申請人月入不多於60%。 在這種計算方法中，銀行假定按揭利率上調，在「加2厘」的加壓情況下，再測試借款人是否有充裕的供款能力。 【壓力測試2022最新計法】要成功申請按揭，通過壓力測試是必經之路。 近期本港處於加息周期，金融管理局（金管局）早前放寬壓力測試貸款利率的要求，令置業人士較容易申請按揭。 按保為銀行 6 成按揭以外的貸款額，提供了保障；理論上，對銀行而言，批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣。
利率壓力測試: 按揭擔保人除名程序是什麼? 有什麼風險?
註：本文僅供參考，實際按揭成數及利率需按物業狀況及申請人財務狀況而變動，詳情請向銀行相關按揭職員查詢。 目前如果按揭申請人沒有申請其他按揭或有按揭擔保在身，供款入息比率均為50％。 不過，金管局亦同時發表聲明，舊有基本「供款不多於收入50％」的「供款入息比例」（DSR、Debt Servicing Ratio）仍然適用。 假設有人購買800萬元物業，首置九成按揭，首期80萬元，借貸720萬元，利率2.5%，按揭年期30年，月供28,449元，家庭月入仍需要56,898元。 P按相對簡單直接，以銀行最優惠利率為基礎，實際利率隨最優惠利率的升降而變動，香港銀行的加減息則主要跟隨美國聯儲局基準利率，因此長期而言，變動較小較穩定。
星之谷按揭行政總裁莊錦輝指，非固定收入人士以6個月收入計算平均每月入息，工作時間不足6個月亦會除6計算。 利率壓力測試 疫情下銀行收緊按揭，部分會分別計算申請者3個月及6個月平均佣金收入，取其低者計算入息。 上述例子，壓力測試前比率40%，壓力測試後比率57%，兩者都低於供款與入息比率上限50/60，故申請人通過壓力測試，獲批按揭。 假設每月收入8萬元，樓價900萬元，九成按揭，貸款額810萬元，還款期30年，壓力測試前利率2.5%（H按封頂位），壓力測試後利率加3%至5.5%。 兼職及自僱如果有充份的入息證明及相關證書，同樣可以計入壓力測試，不過每間銀行的計算方法及要求各有不同，最好把自己情況告訴按揭專員，由對方介紹最能提供幫助的銀行。
利率壓力測試: 計算「供款與入息比率」
本港處於加息周期，金管局放寬壓力測試貸款利率的要求，想買樓會較易申請按揭。 本文列出7類物業壓測新舊計算分別，說明如何降低買樓的入息門檻要求。 因此我們得知大部分客戶未必完全理解計劃的精要並同時覺得官方對於放寬計劃未能解釋清楚。
若以500萬元的貸款分30年還計，壓力測試由三厘降至兩厘的具體效果是：原先要月入47,971元以上才可以申請貸款，現在卻只需月入42,845元就有資格申請貸款。 這種做法無疑會令市場上有資格入市的買家大為增加，可說是一項對樓市相當利好的措施。 舉例：假設申請人本身供款比率為 50%，銀行會就申請做「加 利率壓力測試 3 利率壓力測試 厘」的壓力測試，然後即使發現申請人「超標」，DTI 超出了加壓後上限（60%），亦不會因此而拒批按揭。 壓力測試是銀行控制按揭貸款壞賬的程序，由於按揭借錢買樓涉及大筆款項，銀行要通過按揭批核，確認申請人有能力供款，才會批准放貸。 最終入息要求會以壓力測試下的「供款與入息比率」上限為準，即是要買一個800萬元的單位，向銀行申請9成按揭，首期相當於80萬元，而月入要求最少68,800元。
利率壓力測試: 1 申請人的入息是直接影響【按揭成數】
但由於金管局規定，現金回贈最高只能佔貸款額1%；但如果「現金回贈」超出1%，則需要在貸款額上扣減。 雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出，但實情背後也有一些變數，未必可全部反映出來。 金管局補充，儘管調低壓測要求，市民仍須留意按揭利率有可能跟隨整體利率環境上升，市民作置業、投資和借貸決定前，必須小心評估當中涉及的利率和其他財務風險。 要計算買樓首期，首先要「反求諸己」，知道自己置業人士身份以及可承造的按揭成數。
當客人向銀行承造按揭時，銀行會計算借款人的「供款佔入息比率」，亦即借貸人每月總債務有幾多，並對照他們入息而定。 以首次置業的買家計，要在按息加三厘後，供款不超過入息的60%。 但如果屬於第二套房，或者非自用性質，要求會再高一點，供款佔入息不可高於50%。 特別是申請高成數按揭情況下，銀行會更嚴格要申請人提交與保擔人之間的關係證明。 「供款與入息比率」（DSR、Debt Servicing Ratio）是一種審核水平，規定按揭申請人的供款，不可高於入息的某一上限。
利率壓力測試: 什麼是「壓力測試」？
因疫情關係，部分銀行收緊佣金計算方法，例如警務人員和醫護的OT薪金，如果相較底薪超出很多，未必能計足入息。 至於年尾花紅，大部份銀行以過去2年花紅，再除24計算入息；部分則以稅單上的花紅除12計算。 例如，有些只提供按揭相關類型的貸款，有些只提供無抵押的私人貸款，有些利率較低但審批入息方面較嚴謹等。
很多時買樓，大家最想知道自己的負擔能力，以便籌備充足首期入市，但往往總覺得無從入手，不知怎樣去計算。 實情只要你懂得善用坊間銀行或財務公司提供的「按揭計算機」，你就可輕易準確計算出「每月供款」，及所需要的入息來通過「壓力測試」。 利率壓力測試 當然，也有一些資料是「按揭計算機」無法計算的，屆時就需要人手操作去作出評估。 我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作，在運用計算機前需預備的資料，以及有什麼地方需作人手操作，從而達至最精準的計算。
利率壓力測試: 壓力測試
現時社會最不想看到的是樓價又再飆升，只要這種情況不會出現，「減辣」措施應陸續會來。 如果想置業，但收入又難以通過壓力測試，則可以嘗試透過「增加擔保人」。 銀行會將擔保人的入息直接疊加在申請人的入息之上，如果你的收入是$20,000，擔保人收入是$15,000，那麼你申請按揭而提交予壓力測試的每月收入，將會為$35,000。 一些非銀行機構（如地產發展商和財務公司）或向一手物業買家提供「高成數按揭計劃」或其他優惠。 準買家應清楚瞭解條款細節，除了考慮短期優惠外，也應該考慮在整個還款期內可能出現的變數，部分「高成數按揭計劃」在供款數年後，按揭利率會大幅提高，供款金額因而顯著增加。 假設在現水平按息加3厘後，供款佔申請人月入不多於60%。
- 不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。
- 疫情下銀行收緊按揭，部分會分別計算申請者3個月及6個月平均佣金收入，取其低者計算入息。
- 現實是香港商用物業的樓價在2019年已見頂回落，近期連住宅樓宇亦跌勢明顯，在在顯示有意離開房地產市場的資金比有意進入房地產市場的資金多。
- 換句話就是準業主可以用較低的首期，借到 80%-90%的按揭貸款。
- 金管局想表達的意思應該有兩個：樓市尚未確定已進入下跌周期；即使已經進入下跌周期，亦不代表金管局一定會出手扶持。
按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60％。 但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。 不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。 以往買家申請銀行按揭，供款佔入息不多於50%已經可以。 有關措施影響包括，過去不少投資者可透過不同銀行，為多個物業申造按揭。 銀行技術上難以得知申請人在其他銀行有多少按揭未供滿，申請人亦不難以「自用」名義向多家銀行申造多宗按揭。
利率壓力測試: 5 按揭成數 -居屋綠表、居屋白表
例如，每月供款為$15,000，申請人的入息必須高於$30,000。 如果按揭成數及壓力測試情況有別，因應所需要的首期也自然有別。 置業人士必先了解自身狀況及壓測制度，並確保自己備妥充足首期。 舉例，現時《胡．說樓市》的「按揭計算機」，就採用了「P-2.5厘」相當於2.5厘作為計算，也是市場的上限。 雖然在選擇按揭計劃後，後半部份的百分比是不會變動，但P卻會隨市況變化，一旦美國進入加息或減息周期，而香港銀行跟加或跟減，在「按揭計算機」上也需要作出調節。 如果坊間一些能夠輸入利率的計算機，買家也需要自行作出調節。
銀行基於多項因素考慮批出按揭貸款金額，例如借款人的還款能力等，銀行最終批核結果未必與申請的金額一致。 在支付物業訂金前，你宜保守估算可能從銀行獲得的按揭貸款金額，以免落訂後失去預算。 滙豐環球研究報告指，雖然本地發展商股表現一直優於大市，惟一旦香港經濟惡化、加息幅度進一步擴大的話，發展商將面臨盈利下行風險。 假設住宅樓價跌兩成、利率升半成，本地發展商資產淨值將跌6.6%，明年盈利將跌5至27%，故該行呼籲投資者以防守為重。 地產股首選新鴻基地產和恒基地產，俱予「買入」投資評級。 大摩解釋，美國聯儲局最新加息0.75厘後，今年和明年底聯邦基金利率的預測中位數分別升至4.4厘和4.6厘，其中滙豐對最優惠利率（P）只謹慎跟加0.125厘，目前影響有限，但也可能是銀行為未來再加息鋪路的手段。
利率壓力測試: 加息周期丨 金管局下調壓力測試要求 由現時3厘下調至2厘
其後，更因二手樓價不跌反升，再於 2013 年 2 月，將門檻進一步提升，需假設按息由二厘上升至三厘，而供款佔申請人月入不多於 6 成水平，這就是近年地產新聞常出現的壓力測試。 但原來在部分銀行眼中，放無薪假就等於失業，部分銀行就會當作浮動收入看待，即是最高做8成按揭。 但若果已重新投入工作，新一期糧單沒有再放無薪假期，就可視作回正常入息計算。
利率壓力測試: 如對「壓力測試計算」有任何疑問我們樂意解答
不是，如果自住物業價格在$400萬以下，依然可以做到最高9成按揭。 但如果想購買$400萬以上的物業，就只能申請8成按揭。 你的工作是以自僱人士身份工作，則最多只可以申請8成按揭，如果做不到8成按揭，而你自己的公司有營利，可嘗試向中小企貸款借款，就可以同樣有相等於8成按揭的貸款。
利率壓力測試: 【新盤按揭】粉嶺新盤 One Innovale – Bellevue 按揭全攻略 + 付款計劃詳情 + 首期預算 + 綠色按揭現金回贈 + 快手按揭中介回贈 + 抽新樓回佣優惠
按證推出的定息按揭，定息期最短也達10年，按揭申請人只需通過基本供款負擔比率要求，不需壓力測試。 而市場上不時有銀行推出的「定息按揭」，由於定息年期較短(例如一年)，借款人仍需通過壓力測試才可取用按揭。 2010 年之前，買家申請銀行按揭，一般是計算申請人的供款與入息比率（Debt-to-income ratio，DTI），其上限為 5 成，即只要供款佔申請人的收入不多於 5 成便可。 當你需要利用人工收入申請按揭貸款去買樓時，就需要進行壓力測試。
買家悔約或未能完成買賣的其中一個原因，可能是因樓價突然暴跌，或個人財政問題，令銀行批出的貸款額未如預期，買家要放棄訂金，退出交易。 要避免被「殺訂」，其實買家可以「籌錢」去增加首期，減省按揭借貸，增加獲批按揭的機會。 財政預算案》， 將按揭貸款的樓價上限升至 HK$1,200 萬元，被市場稱為林鄭Plan 2.0（或財爺Plan），首置人士可申請最高 9 成按揭貸款的樓價上限則由 HK$800 萬元提升至 HK$1,000 萬元。 單位首期是必須，此外還有經紀佣金一般是樓價1%（注：1手新盤不需要佣金，2手物業一般是樓價1%）、印花稅是 $100港元-4.25% 、貸款額1.15%-4.35%的按揭保險費和律師費等等。 至於管理費、水電煤等費用就入住時才需要計算 （補充説明：1手物業會有其他管理費雜費上期和按金）。
壓測前和壓測後，銀行都會計一計申請人的「供款與入息比率」（又作「供款比率」，Debt-to-income ratio, DTI）作為門檻指標，以決定按揭申請是否符合資格。 於政府擔保期內，申請居屋按揭毋需壓力測試和提供入息文件。 由於不同國家銀行所面臨的問題種類繁多，為歐洲銀行設計壓力測試系統也很複雜。 壓力測試是金管局對銀行按揭的風險監管措施，在壓力測試下，以按揭申請人按揭息率增加2厘的情況下計算，供款佔入息比率不得高於月入 60%，確保借款人即使在利息增加時，都可以有足夠負擔能力應付按揭供款。 其實，在降低壓力測試的利率之前，政府已先後不止一次放寬按揭成數，其功能亦是讓更多的買家可以輕易入市，為市場增加資金來源。 這些措施推出後，市場雖然活躍了不少，但樓市並沒有大幅上升。