除了基層市民面對居住環境惡劣的問題，即使有能力勉強置業的人士，其實同樣面對居住擠逼問題。 過去幾年，私人發展商新建住宅單位時，其面積單位愈漸縮小，衍生「納米樓」現象。 納米樓前景 黃嘉浚說：未來如果沒有這套標準，可以預視到房屋會愈住愈細甚至愈來愈差。 例如現在看到「納米樓」的出現，正正就是因為沒有監管而出現的情況。
此外，其實很多人不喜歡廁所地下濕，但淋浴後企缸濕透是常態，這個時候自己或家人要出工作平台，為免弄濕拖鞋或弄髒企缸便要先脫拖鞋，雙腳再踩進濕淋淋的企缸，然後步進工作平台。 然而，工作平台接連戶外，地面難免多塵，可想像此情況將為住戶帶來不便。 誠然政府這輪政策及措施的原意是好，試圖透過提升住宅單位數量解決房屋緊張的問題。 但發展商為了賣得更高價錢、謀取更多利潤，於是在新興建的納米樓盤內加入奢華元素，例如私人會所、停車位以及豪華裝潢作為招徠，滿足對品味生活有要求的港人。 納米樓本身並沒有一個官方定義，畢竟住屋環境太細說出來都不馨香。
納米樓前景: 蔣一洪: 納米樓的投資價值與真相
中國證監會與香港證監會今日簽訂監管合作備忘錄，進一步加強境內企業到香港上市相關事項監管合作，明確在發行上市、跨境執法合作、中介機構監管、信息交換等領域相關監管合作安排和程序。 簽署備忘錄將便利兩地證監會履行各自監管職責，共同打擊跨境違法違規行為，保護投資者合法權益，確保兩地市場平穩健康發展。 中國證監會在官網上的文件及答記者問指出，已在境外發行上市的企業，將視為存量企業，不要求立即備案，後續如涉及再融資等事項，按要求備案。 對於已獲境外監管機構或境外證券交易所同意，但未完成間接境外發行上市的境內企業，給予6個月過渡期。 管理試行辦法又指出，在現有制度規則明確涉及安全審查、行業監管前置程序的情況，企業才需要在申請備案時提交相應監管文件。 這一個中層A室，業主2015年10月以598.9萬元買入，怎料來到2020年10月卻以478萬元賣走，帳面勁蝕20%以上，打開了估價下跌的缺口。
最可悲的是，極為狹小的居住環境，竟然有2個露台，其中一個更需要通過廁所的淋浴間才能出到去。 扣除面積後，單位的可住面積約有170呎，因而不少網民認為業主被發展商「搵笨」。 對於一部份未能受惠資助房屋，卻又不甘於成為租客的準買家，他們只能用有限首期來入市，變相最終能將價就貨，購入銀碼較細的單位。
納米樓前景: 最新專欄文章
如把實用面積少於280方呎的新盤視作「納米樓」，那麼在今年推出的新盤，又有多少個屬於納米盤呢？ 納米樓前景 本文統計2021年開售的約40個全新一手住宅項目中，多達26個樓盤提供實用面積少於280方呎的單位，比例高達6成，間隔主打開放式及1房戶。 有分析指，因預期「納米樓」的需求減少，發展商亦會減低發展納米樓的意欲，其新供應最快於2022年起將會減少。
但按風水要求，床尾位置要有一個空位（我們稱之為「明堂」），「明堂」要低，才能聚水（聚財）；如果把「明堂」塞死，即是「撥水出明堂」，就成了未能有儲蓄之象，這個問題在劏房中極為普遍。 從風水角度來看，這些納米樓一般都犯了幾個被視為不吉的毛病！ 又如大埔嵐山不足200方呎的納米盤，去年呎價曾屢次升穿2.2萬元，但今年8月同類呎價已跌破1.9萬元，10月份同類呎價更再跌5.17%至17,815元，較去年最高位跌逾兩成。
納米樓前景: 【簡約公屋】港、九、新界位置! 申請資格及租金懶人包 (附影片)
納米樓雖然小得令人咋舌，有納米樓幾乎只能放得下一張床，卻因樓價和政府政策影響，仍深受買家追捧。 現時新建納米樓的呎價普遍為2萬至3萬港元，以200呎單位和9成按計算，首期至少需要40萬，再加上印花稅和經紀佣金等雜稅，需要一次過拿出至少50萬。 因此有年輕人都計劃清楚他們的「換樓鏈」，先買入一個細單位，使一個固定資產跟上樓價升幅，然後再「樓換樓」入住心儀家居。
他又指，受疫情和未通關的影響，二手樓市場交投淡靜，去年僅錄得5.6萬宗成交。 然而，政府加入上述的條款將會限制納米樓的新供應，只剩下私人發展商重建的項目才能提供。 由於對這些細單位的需求仍然存在，而買家將來可以選擇的將會減少，除非政府能加快資助房屋的供應去滿足這些用家的需求，在僧多粥少的情況下，納米樓的價錢未必會向下調整，而這種買家將會更難上車。 他表示，實用面積二百方呎以下納米單位，居住環境狹窄，姑勿論市況如何都沒有投資價值。 自從香港與內地通關消息一出，不斷有消息流傳指各大發展商都會考慮於 2023 年推售手上的新盤，引發不少市民矚目。 根據資料報告，本港預計有過百個新盤推售，合共提供超過4萬伙，較去年增加接近20%，有機會創下2005年以來新高。
納米樓前景: 納米樓
免責聲明：凡註明“28HSE編輯部”的所有文字圖片等資料，版權均屬28HSE LIMITED所有，轉載請註明出處；文章內容僅供參考，不構成投資建議，也不代表28HSE讚同其觀點。 除了放寬單位基本設計法規外，⼀些改善居住環境的通⽤設計要求，亦在私⼈發展中失效，例如為殘疾⼈⼠⽽設的《暢通無阻的通道》的適⽤範圍只限於「建築物的所有公⽤地⽅」⽽非單位本⾝。 研究發現⾸⼗⼤納米樓發展商均沒在《環境、社會及管治報告》披露其納米樓業務。
- 被喻為「紫禁城咁大，但皇帝只瞓一張龍床」的屯門「龍床盤」「菁雋」，屋宇署列出樓盤最細面積71呎，但據發展商公布資料，最細卻是128呎，兩者有80%差異。
- 客飯廳面積很迷你，但相信單位卻是全港最安全地方，因為現時政府在公眾場合已實施限聚令，規定不能多於四人聚集，而這個單位剛好只夠企四個人，多一人都會覺得迫狹。
- 上述研究顯示，不少納米單位買家在 3 年額外印花稅的轉售限期過後，便立即出售單位，10 年樓齡內的累積轉手率達 8 成，已轉手的單位平均持貨期只得 3.48 年，可見納米樓的市場，充斥大量投資用家。
- 而最新中原城市領先指數（CCL）止跌回升至175.68點，按週升0.47%，創八週新高，與去年6月歷史高位僅低7.8%。
- 我們參觀的單位196呎，基本上也一眼望透，客飯廳的主體面積大約只有70多呎，大約等於一般新盤的主人房面積，所以要好好運用空間，也必須要向高空發展，但單位的橫樑較多，會局限業主空間的運用。
- 他又說，公營單位供應增加會拖低私人住宅價格，到時市民就不會只求蝸居，而會選擇面積較大的一、兩房單位，故納米單位已經沒有出路。
事實上，疫症拖累下，有類物業表現異常慘淡，所指就是「納米樓」，而它們往往有一些共同點，今日我想跟大家談談。 有所謂遲到好過冇到，政府失驚無神唔准起280方呎以下住宅單位，有人覺得政府無必要這樣做，讓地產商自行決定，不用擾亂香港自由市場。 筆者認為政府這樣做亦是無可厚非，當日土地供應不足，默許地產商起納米樓，今日土地供應比較充裕，稍為規管納米樓亦是好事，畢竟納米樓已經完成了歴史任務，功成身退是最好的結局。 昔日好收租，令業主願意以高溢價接貨的效應，隨著全城租金有下調壓力，準買家可以用更低租金，租到面積更大的單位，所以疫症下環球出現股災，雖然香港樓市尚未正式大跌，但不少人都形容，如果樓市真的失守，納米樓會率先倒下。
納米樓前景: 納米樓有甚麼壞處？
當時展示了全盤最細166平方呎的開放式B室模擬設計圖，據圖片顯示，發展商模擬在單位內加建閣樓，以提升空間實用性，一旦買家日後「照辦煮碗」，估計有機會成為全港最細複式單位。 納米樓是指極小的住宅單位，通常是指實用面積200呎以下，其中屯門菁雋單位最細面積只有128平方呎，成為全港最細的住宅單位。 早前發展局局長黃偉綸說：對於近年一手新盤市場上推出面積極小的納米盤，會考慮訂下最細面積的限制條款，讓「香港人住大啲」；當然他講完這句話之後，也補充了一句：「但要啲時間」。 如果打算買入納米樓單位作出租之用，最高按揭成數為五成，不能申請按揭保險。 不過單位的租金收入可計入壓力測試，如果連租約單位可計算租金的七成，如果打算把物業放租，亦可以把擬租金收入的六成計算入壓力測試。
政府去年10月中放寬按保樓價上限後，納米單位的價值被一面倒睇淡。 可是，經過近半年的時間，納米單位市場需求並沒有明顯下降，仍然有價有市。 在市場機制下，發展商為利潤而推出納米樓，當然難以責難，故社會要想的，是為何這些呎價荒謬的納米樓居然也有市場？ 說到底，就是市民對前景悲觀，深覺政府已然無力（不論是在短期抑或長期）改變局面，才無可奈何地視納米樓為上車之途，此可謂飲鴆止渴。 有學者批評不是全面加入最低面積限制條款，令政策效力減弱，只會令更多「納米樓」出現於重建的單幢項目，亦不認同市民仍有不少，低於800萬元單位選擇的說法。 【Now新聞台】本港私人住宅最低面積280呎的限制，暫未涵蓋私人補地價重建項目，有學者認為，令政策效力減弱，難以杜絕「納米樓」，部分上車客甚至會受影響。
納米樓前景: 納米樓前景：投資VS自住
今次料為樓市引爆觸發點，估計其後數年樓價跌勢可大可小，業主要做足防範，而地產股表現失色，不宜沾手。 不單新界地區納米樓錄蝕錢個案，而港九地區一些熱門納米半新盤，亦有業主要蝕住走。 有報道指，位於佐敦樓齡只有5年的「匯萃」，單位的實用面積介乎210至222平方呎，全屬開放式間隔。 其中一個低層單位以約400萬元轉售，帳面貶值逾70萬元。
對於百多呎的單位來說，能夠設有間隔牆的梗廚實在很難得，以至洗手間內設有浴缸，而並非企缸，也大大提升了單位實用程度。 怎樣也估不到，一推開門，記者第一個反應就是：「嘩，很細!」一眼整盡的迷你戶型，最大好處是大門旁設有洗手盤，方便入門口時可洗一洗手，有助提升防疫意識。 有見及此，發展商為了向這班上車族提供價錢合適、而質素相當的新盤，只好「將貨就價」，縮細入場單位的面積，自然降低入場樓價，令更多年輕人可以擁有自己的物業，但也造成納米樓叢生。
納米樓前景: 保險按揭詳解
以上種種，都指向一個現象：香港的納米樓雖本已細絕全球，可惜低處未算低，人均居住面積實際可能只及納米盤的一半，即是 100 餘方呎，大概就是一個車位的大小。 直到2011年，政府雖然立法規管發水面積不能超過10%，更要求新盤以實用面積而非建築面積發售，情況才有改善， 但是這10%當然仍然會被發展商好好把握，將棺材式露台等這些環保設計好好變成生財工具。 通常納米樓會以開放式單位設計，廚房睡床、客廳融為一體，洗手間更是無窗的黑廁， 但， 在單位室內面積極少的時候，卻擁有露台、工作平台、空中花園等等豪宅般的室外配置。
- 深圳縱恒主要從事裝飾建材材料、建材的開發與銷售，是該公司材料供應商之一。
- 諷刺嘅係，納米樓絕大部分都設有露台、空中花園、落地玻幕等豪宅級嘅室外配置，而室內就採用無房嘅開放式設計，廁所亦未必有窗。
- 不過單位的租金收入可計入壓力測試，如果連租約單位可計算租金的七成，如果打算把物業放租，亦可以把擬租金收入的六成計算入壓力測試。
- 市場消息稱，珀玥最新一宗租務成交位於高層F室，實用面積258方呎，1房間隔，新近以1.4萬元租出，呎租54.3元，較高峰的72.6元低25%；業主2018年以611萬元購入，租金回報跌至約2.7厘。
我們參觀的單位位於「中層K室」，為實用面積196呎的開放式單位。 由一座物業組成的「藝里坊 ‧ 2號」，全盤264個單位，均以這類迷你戶型為主，一層十一個單位，若撇除特色單位，分層面積分布於196至381呎之間。 我們參觀的單位196呎，基本上也一眼望透，客飯廳的主體面積大約只有70多呎，大約等於一般新盤的主人房面積，所以要好好運用空間，也必須要向高空發展，但單位的橫樑較多，會局限業主空間的運用。 驗樓師陳智康發現，大門封口線有很多釘孔，跟師傅執修時手工不理想有關，門邊也有甩皮問題，把門鉸重新安裝便可解決問題。
納米樓前景: 銀行貸款利率比較懶人包
他年中時沽出其中一層「環海．東岸」，帳面賺逾100萬元，目前另一層暫時傾向「收住租先」，善價而沽，維持當初「賺100萬」才考慮沽貨的投資策略。 外界唱淡，但有購入兩層「納米樓」的炒家接受《香港01》訪問時卻相當「老定」，雖然早在年中已沽出其中一層止賺，但對納米樓前景仍充滿信心，現時另一層收租，揚言至少「賺夠100萬」才考慮沽貨。 英國1月零售銷售出乎意料按月升0.5%，市場原先估計跌0.3%。 英國國家統計局表示，繼去年12月急跌後，1月零售銷售略為回升，但整體趨勢仍然下跌。
納米樓前景: 納米樓實例1：尚譽
為應付市場殷切的需求，近年新盤開「細則」司空見慣，致令私人住宅「納米」單位落成量大幅上升。 準買家在作出任何置業決定前，應仔細了解及衡量個人與家庭的財務及就業狀況、利率與匯率及市場資金變動、地契續約、香港與中國及環球經濟和就業前景等各項因素。 今年的第4季是入伙的高峰潮，據統計，季內有14個主要新盤入伙，涉及共約6,620伙，按季大升逾七成。 納米樓前景 而第4季的入伙新盤中，以200至300方呎的「納米樓」的供應便合共高達2,871伙，佔本季整體入伙量的四成三，全數均位於港島及九龍市區，單是恒基地產（00012）便佔4個，包括西環翰林峰、西營盤藝里坊1號、香港仔田灣南津．
納米樓前景: 「上車」較易
其中，會德豐將軍澳OCEAN MARINI推售新一批101伙，兩天共賣出逾48伙，套現約4.4億元。 無可厚非的，有沒有一些幸運的樓花去到入伙之後比當年預視更好呢？ 現在買屯門的一手樓盤的價格進取，反映了不少人對前景仍然感到美好的，在期貨價格高企，但是現貨即屯門的二手樓反而因疫情而面對樓價微調的時候，我們可以很容易去理解現在是屯門二手私樓的超平時段。 惟政府於2020年施政報告中放寬按揭成數，宣佈首置買家可承造的9成按揭由樓價400萬上調至800萬，即市民多付約港幣10至20萬元的首期就可選擇居住面積大一至二百呎的單位。
無可否認，近期樓市走下坡，納米樓租金走勢大不如前，租金回報短期難見回升。 納米樓前景 不過，美國重啟減息周期，超低息年代，有2至3厘回報亦算不俗。 古人要求廚房要有間隔，即「下間」，那是因為用燒柴火會製造很多煙塵污染；但因為大部分開放式廚房不能用明火煮食，雖然產生油煙較少，用後也較易清潔，但其實會影響宅內求子不順，或不育，或者主婦身體不佳，嚴重可以導致家人有病。
納米單位為不適切居所，但恒基、九建和遠東發展在《報告》中列出的部分獲獎樓盤實為納米樓， 顯⽰《環境、社會及管治報告》未有有效地監察發展商披露發展不適切居所的業務狀況。 納米樓前景 雲滙共六招回贈吸客 總和高達樓價25%三個一手樓盤中，「雲滙」提供的現金回贈種類最多，一共六項；其中一項回贈的幅度最高可達樓價24%，屬三個新盤中最高。 除了印花稅及會員回贈外，單位實用面積少於1,000呎、買方近親在同一樓盤買樓，甚至付清尾數都有回贈，而提前付清尾數可享額外回贈。
如果納米樓是開放式設計，但又想將客廳和睡房分開，不妨好像圖中一樣，以日式屏風隔開床和客廳，並將床升高，在床下製造儲物空間，既能分隔單位不同空間，又能製造儲物空間。 納米樓前景 除此之外，若本身廚房不是開放式，而你又想改建成開放式廚房設計，就要先了解單位是否符合改建成開放式廚房的條件，並要向屋宇署入則申請。 納米樓前景 值得留意的是，即使單位獲批使用開放式廚房，也不能明火煮食，而且要每年進行檢查。
會德豐地產主席梁志堅指，200餘呎單位扣除廚房及浴室後，「幾乎一入門口就到床邊」，認為限呎對社會有利，相信措施初期或影響部分上車客。 由於納米樓通常為單幢樓，成交較為疏落，銀行的估價通常較為保守，如果估價與成交價相差太遠，有需要支付額外首期。 翻查《2016年中期人口普查》統計，政府首度公布了全港住戶面積中位數。 全港私樓住戶共有250.97萬戶，平均每戶2.8人，而居住面積中位數就是40平方米，相當於實用面積431呎。 然而，這個數字僅反映全港住戶中位數，而卻未能反映單位迷你程度。 以上只計算了樓換樓投資客，尚未計買納米樓作出租用途的業主，相信兩者相加後，佔據了納米樓市場需求的主要部分，顯示香港買家多視納米樓為投資工具，而非自己的居所。
納米樓前景: 政府責任
根據本土研究社報告，在 2010 至 2019 年間，恒基地產興建了 2,858 個納米單位（面積於 260 呎內），佔整體數量 3 成多，是興建最多納米樓的發展商。 上述研究顯示，不少納米單位買家在 3 年額外印花稅的轉售限期過後，便立即出售單位，10 年樓齡內的累積轉手率達 8 成，已轉手的單位平均持貨期只得 3.48 年，可見納米樓的市場，充斥大量投資用家。 納米樓的共通特徵有三：黑廁、特大露台／工作平台／平台，以及開放式廚房，三者均可說是拜政府三次放寬條例，增加開則自由度所賜。 細心一讀，不難發現政府其實暗示了納米樓和建屋量有不可分割的關係，在目前的環境下，解決納米樓，就會削減了房屋供應，換言之，納米樓是提升房屋落成數量的「副產品」 ，政府亦無意插手介入發展商如何「開則」開到納米樓處處。 亦因如此，發展商和代理大多支持政府放寬按揭保險成數來解決納米樓問題，不少發展商均同聲同氣地指納米樓將成往事。
納米樓前景: 納米樓奇則｜龍床盤竟成發展商生財工具 拒批按揭風險高：不如買舊樓仲好！｜樓市蔣門人
[28Hse 三地產焦點 第三百三十一期 2021年7月28日] 由谷德昭主持的節目《納米無明火》引起廣泛討論，主持每集會到訪一個納米單位，借此了解他們對置業的想法，並在狹小的空間以無火煮食。 納米樓前景 中美貿易戰愈演愈烈，加上反修例風波所引發的一連串示威衝突，令本港經濟走下坡，樓價亦漸見疲態。 其中唱淡「納米樓」之聲日盛，皆因政府放寬按保計劃的樓價上限後，600萬元的單位首期只需60萬元，納米樓「細銀碼、易上會」的優勢因而減弱。 中證監在官網的文件顯示，將取消證監會發行審核委員會、上市公司併購重組審核委員會，明確交易所與證監會的職責分工，以提高審核註冊效率，交易所在審核過程發現重大敏感事項、重大無先例情況等，及時向證監會報告。 證監會亦完善上市公司重大資產重組制度，完善重組認定標準及定價機制。