沙田盤源多，屋苑戶型多元化，所以吸引咗各類層面嘅置業人士。 如果閣下搵樓偏向鍾意靚間隔，實用至上的話，咁樣沙田區就一定唔會令你失望啦！ 燒烤場位於穗禾苑通往港鐵火炭站之石級路未段，鄰近火炭路及食水環村。 3個燒烤場，共設有10個燒烤爐，分別設於兩個高低不同之台階上。 地區和屋苑分布往往反映居民的收入水平，有網民整合了香港政府統計處主要屋苑住戶的月入中位數，將全港540個屋苑的家庭收入，依次以高至低排名。 穗禾苑好唔好住 地區和屋苑分布往往反映居民的收入水平，有網民整合了香港政府統計處主要屋苑住戶的月入中位數，將全港540個屋苑的家庭收入，依次以高至低排名，作為準買家其中一項入市指標。
美聯袁新濤稱，清麗苑有樓睇放盤叫價普遍企穩六球以上，惟入門盤可放眼連租約的兩房放盤，原叫價六百萬元，最近減價20萬元，以580萬元放售。 另一個實用面積426方呎兩房連約盤，以588萬元放售，實用呎價13,803元，平過美孚新邨入門盤近一百萬元。 18區當中，如果要選出最健康嘅區域，沙田區絕對係三甲之一！ 無論扒龍舟或者跑步都係知名熱點，而且周邊群山翠綠包圍，空氣清新怡人。
穗禾苑好唔好住: 查看完整版本 : 火炭穗禾苑買得過嗎? 有無巴打住緊??
沙田社區配套發展成熟，生活多元化，令唔少年青人想係呢度安居置業！ 91校網中17間小學都屬於男女校，男女寶的競爭條件相若。 值得留意有11間學校有宗教背景，當中9間為基督教學校，包括三間區內熱門名校浸信會沙田圍呂明才小學、浸信會呂明才小學及培基小學，基督教家庭在自行收生階段有一定優勢。 另外，雖然只有4間小學設有聯繫中學，但沙田區英中比例是全港最高，將來升讀英中的機會亦較高。
穗禾在居屋來說，環境不差，由於位處山上，交通是問題。 Van 有811/69k/811a/811s， 巴士有80m/81k/280p，有的士站。 條落火炭mtr的樓梯夜晚最好唔好行，夏天較多蚊；在另一邊亦有條路落龍華附近的。 根據2021年9月收集的資料顯示，港九街坊婦女會孫方中幼稚園(穗禾苑)有提供2-3歲幼兒服務，，全日服務的年費為$37,596，該校收錄的2-3歲級別兒童人數為27人。 既然如此，何不參考研究王于漸教授和團結香港基金的倡議，採取「鎖定補價」安排，讓公營房屋家庭也可享受物業的升值？ 即是把上文例子中的補價鎖定在購入當天的250萬，禁售期後，補回250萬便可在自由市場交易。
穗禾苑好唔好住: 香港18區媽媽會
原業主今年6月開價4,000萬元，因疫情再次襲港，遂調低叫價至3,880萬元即獲洽購，加上買家誠意十足，終累減270萬元，以3,730萬元連車位成交，折合實用呎價23,880元。 相比屯門區，同坐落新界西的葵涌早期居屋悅麗苑，樓價一樣親民。 穗禾苑好唔好住 該項目最煞食的是鄰近港鐵荔景站，為荃灣線及東涌線的轉車站，交通便利，惟周邊欠缺大型商場及玩樂設施。
呢度嘅交通路线繁多，将军澳、九龙塘、沙田、荃湾等等嘅点对点巴士都有提供，亦有小巴循环来回火炭站，出入亦算方便。 屋苑的優勢，是位處沙田91校網，內有三間著名小學，包括是培基小學、浸信會呂明才小學（簡稱一呂）及浸信會沙田圍呂明才小學（簡稱沙呂），過去多年都是區內升中派位最優秀的學校。 據了解，原業主於2001年10月購入上址，當時作價68萬元，持貨近19年至今將單位沽售，賬面獲利397萬元，單位期內升值5.8倍。 88 校網另有些前臨河景的細價上車盤，位處城門河對岸，較知名有河畔花園，鄰近沙田圍站，早於 穗禾苑好唔好住 1984 年入伙，6 座大廈提供逾 1,580 伙，面積少於 300 呎。 附近有另一居屋愉城苑，同為臨河物業，價格適中，景色怡人。 另外，火炭另有居屋大盤穗禾苑，9 座物業提供約 3,500 伙，屋苑位處半山地段，於 1980 年入伙。
穗禾苑好唔好住: 成交記錄
市區早期居屋的放盤業主減價取態較克制，但仍不乏低水單位。 當中以港島柴灣居屋山翠苑樓價最平，原因是位處半山，交通不算方便，樓價因而長期落後大市。 該屋苑去年高峰期時入場叫價曾超過530萬元，惟宏利地產代理李小姐透露，現時最平放盤為低層單位，叫價510萬元，實用呎價13,456元。 法團稱早於2000年，房署將位於穗禾苑商場的2部升降機歸入法團負責範圍內，並稱升降機為方便居民而設，屬獨立建築物非商場設施， 故其維修保養費用須由穗禾苑業主全數支付。
穗禾苑的其最大的特色，是每三層樓才有電梯到達，升降機內的按鈕只有2樓、5樓、8樓、11樓等，物業並以錯層式分佈，故升降機不能直達所有單位，部份單位需上落半層甚至1層樓梯，有升降機直達的樓層，單位樓價一般貴10%左右。 屋苑九座物業提供3,501伙，雖然是早期居屋，但建築設計並不馬虎，其獨特的風車形大廈設計及錯層式單位分布，曾贏得香港建築師學會設計獎項。 不過，缺點是每三層共用一部升降機，令部分住戶上落不甚方便。
穗禾苑好唔好住: 交通
而大埔科學園雖然歸入91校網，同樣位於科學園的逸瓏灣卻被納入大埔84校網。 有興趣91校網的家長緊記留意心水樓盤所位處的校網，建議買入前先查清楚地圖。 至於日常購物，大多前往穗禾苑商場，若想跟Honey睇場戲或者歎美食，搭程車往沙田新城市廣場有更多選擇。
因此，所謂50%置業率其實存在水份，真正能受益於經濟增長帶來的財富的業主是個小數，只佔全港家庭35%，亦只是發達經濟體的一半左右！ 早前與前IMF副總裁朱民碰面，他提及根據計量經濟模型（econometric 穗禾苑好唔好住 model）分析，香港經濟表現其實低於預期，筆者立時明白原因定是低置業率！ 穗禾苑好唔好住 資產分布不均令整體經濟變成零和遊戲，業主租金收多了，但其快樂其實是建立在租客的痛苦之上，導致窮者愈窮、富者愈富。 相信不少人聽過，本港家庭置業比率約為50%，即一半家庭是業主、一半是租客。
穗禾苑好唔好住: 生活訊息
屋苑樓齡達三十六年，近年已翻新，內外見得人，惟知名度較低，且盤源稀少，樓價落後同區指標私樓。 這類單位廳房俱大，擺位容易，空間感強過新型屋苑多多聲，即使是一家四口小家庭亦夠住。 美中不足的是單位只有一個浴室，上班、返學繁忙時間難免不便。 這些早期興建的老牌居屋，雖然樓齡頗高，一般落成逾三十年，內籠難免要執一執，惟勝在實用率超高，部分更高近九成，加上不設窗台，內籠見使，實用性比不少年輕的居屋以至新型私人屋苑優勝。 我都住左四年幾, 都吾鍺, 係殘舊D 因為有成30年樓零, 不過好在夠靜, 交通都算OK…而且間隔實用都幾好… 新生適應期、小一適應活動、親職教育、與社區機構合辦社區活動。
樓價日日升，無殼年輕族追上車追到氣咳，圍繞着上不到車的網上潮文、潮片可謂多不勝數，近期最Hit莫過於由潮文改篇的《月入三萬的香港人》短片莫屬。 居屋部分單位未補地價，住戶收入不高，樓價升值受限。 相反，私人住宅住戶普遍是專業人士，具實力的準買家較願意買私人住宅，故私人住宅樓價會較高。
穗禾苑好唔好住: 火炭御龍山東南馬場3房 以25500元獲承租
其中2部升降機自2000年起歸入法團負責範圍內，截至2019年3月，累積款項逾3,000萬元。 較後時間落成的翠瑤苑亦採用相同圖則設計，其後落成的興民邨及祈德尊新邨也採用了這樣的開放式大堂及錯層式設計，可惜時至今日因這類設計不符2008年暢通無阻的通道設計作業守則而停用。 抬頭看，商場頂上有多個半圓形，原來是木下一精心設計。
- 代理指出，市場氣氛不穩，該類免補地價可轉售的最早期居屋出現減價盤，個別降幅逾5%，最平400餘萬元可買一個兩房居所，置業人士不妨考慮一下。
- 位于沙田嘅好运中心，属于80年代嘅香港私楼，8座住宅大厦，约1400个单位，作为区内传统物业，屋苑亦有提供1-2房嘅上车单位，其余就系大细三房嘅选择。
- 居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。
- 項目的「AB室」主要向東，望向沙田方向及城門河一帶，打側能望到馬場景。
世紀21陽光物業陳世民指，穗禾苑是早期居屋，毋須補地價可自由轉售，但不少上車客因早前再次收緊按揭而卻步，幸好部分放盤業主態度回軟，叫價比之前貼市，令本月買賣增至5宗，惟盤源進一步消化後，現僅約5伙放售。 當然，這些居屋優點是附近環境較佳，遠離市中心，以及景觀開揚，抵銷上述負面因素。 「半山居屋」環境取勝，「方便」輸蝕，故購買這類居屋時需要衡量以上各種因素。 有測量師分析，以往半山是新發展地，通常撥作發展公營房屋。 第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國指，以前土地供應不太緊張，私人住宅集中在市區發展，新開發土地用作發展公營房屋，半山是新發展的一部分，通常興建公營房屋。
穗禾苑好唔好住: 附近的建築及設施
從前，公屋和居屋，同樣為改善居住環境，考慮居民生活配套，以現今算是「庶渣的價錢」，興建出「燒鵝脾的味道」，而非胡亂「插樓」，把人「安置」好就罷了。 每組各有自己的小廣場、休憩花園和遊樂場，確保每幢樓宇都可以享受屋苑空間，現在大概會被說「浪費土地」。 同時，以有蓋行人通道直接通往購物商場和其他樓宇，現在看似普通的設計，當時可謂照顧邨民，不用日曬雨淋便可在屋苑暢通無阻。 穗禾苑於1980年落成，共9幢樓宇，位於火炭半山，坐擁城門河景，自成一隅。 1981年，穗禾苑獲得香港建築師學會銀獎，亦被稱為新界居屋樓王。
後生仔住喺呢度，最開心梗係可以去晒成個新城市廣場購物圈，上至國際名牌，下至地區小店，休閒娛樂統統齊晒！ 商場直通沙田站，附近巴士小巴路線豐富，出行極之方便。 【星島日報報道】房委會新一期以市價59折推售的共4871個居屋單位，今日起派發表格。 火炭旭禾苑位於工廠區，鄰近港鐵火炭站，但或需面對噪音，以及社區設施不足等問題。 旭禾苑㘭背灣街23號，只有一座大廈，提供830個單位，面積由294平方呎至463平方呎，當中超過一半為面積約三百多平方呎至四百多平方呎的中小型單位，售價介乎173萬元至336萬元。
穗禾苑好唔好住: 幼稚園叩門丨幼稚園K1學位空缺名單 7成學校仍有位
今期推售的6個居屋屋苑，包括將軍澳雍明苑、何文田冠德苑、馬鞍山錦暉苑、長沙灣凱德苑、火炭旭禾苑及荃灣尚文苑，共4,871伙單位。 以市價59折發售，售價介乎156萬至529萬元，8月攪珠、11月揀樓，房委會亦首次接受網上申請。 沙田區作為以住宅為主的新市鎮，有六成人口居住在公營房屋，因此公、居屋樓盤供應充足，吸引不少綠、白表人士在區內置業。 另外，沙田區交通配套完善，設有多條巴士路線，城門隧道轉車站更方便居民通往港九新界，港鐵屯馬線的落成更進一步帶動區內發展，未來沙中線全線通車後，家長過海上班更加便利，區內發展潛力無限。
穗禾苑好唔好住: 按揭計算機
從模型可見該單位入門後面向廚房，需向左斜角直行再能前往大廳，除了擺放家具的難度，同時亦浪費了部分面積作走廊之用。 旭禾苑鄰近火炭港鐵站，僅五分鐘路程，但途中為露天路段，如果雨天或烈日或較辛苦。 另外，旭禾苑位於工廠區內，附近有多幢工廠大廈，不少大型車輛出入區內，難免會有噪音。 旭禾苑附近可選擇的食肆不多，部分工廈食堂假日會休息，或可到附近大排檔或乘火車到沙田站「搵食」。 屋苑附近只有一間超級市場，住戶可行約10分鐘到銀禧街市或御龍山內的超級市場。
穗禾苑好唔好住: 幼稚園分區名單
居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。 不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，在審批程序及要求也有出入。 《胡．說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭，並羅列各銀行的現金回贈及息率。 樓盤共有七柱單位提供「可間兩房」，面積分為473呎、477呎、480呎、489呎、503呎、及546呎幾款開則。 但值得留意的是，這幾柱單位的內櫳面積，除了面積最大的546呎單位設有23呎玄關外，基本上其他單位的內櫳分別不大。
不過，香港樓價上升，都是歸因全香港人都有份貢獻的經濟繁榮。 但到置業一環，買不到樓的人未必是能力不足、也絕非不刻苦勤儉，只是沒有父蔭，儲不到首期！ 公屋或居屋家庭出身的，無法搭上私樓樓市的順風車；若要租住私樓的，收入更是被租金連年蠶食，無法累積財富，更遑論追上樓價！ 這才是真正的不公義、真正的「不同起跑綫」﹗筆者上周倡議的「首置按揭放寬至8成、8年禁租禁售」也是同一出發點。 事實上，歷史上第一期（1980年）的居屋何文田俊民苑、火炭穗禾苑，都是毋須補價，住滿禁售期便可於自由市場出售！ 下一步，則是按此優化的補價機制，把現存出租公屋出售予租客，把公屋私有化。
穗禾苑好唔好住: 穗禾苑 實用率88% 夠闊落
至於位置稍遜的山翠苑，有A座高層兩房戶於去年高峰期以535萬元售出，較1978年一手買入價上漲47.6倍。 最早期發售的居屋，由於當時房委會未有訂明補地價政策，故並不受補地價轉讓限制，業主可自由轉售單位，買賣程序與私樓無異。 惟自1982年5月推出的居屋計劃第三期乙起，轉讓須要補地價，業主須先向房委會繳付補價，才可將單位在公開市場出售或出租。