與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外要留意的是，雖然在新按揭成數下，800萬元樓可借9成按揭，但如果是轉按「甩走」發展商二按，最多只能借8成（如是發展商一按沒有二按，樓價800萬或以下可以9成），而且要通過壓力測試。 發展商按揭難甩走 新買物業按揭則毋須壓力測試，只要每月供款不高於入息一半就可以過關。 張生（化名）申請轉按時，由於入息不足，需要妻子任擔保人；而當按證公司核查擔保人的環聯信貸評級時，發現擔保人本身擁有另一層物業，由於夫妻理應共住同一屋簷，故此張生被按證公司質疑層樓是否自住，高成數按揭因而被拒批。
很多時買家會因錯判二按部份的壓力測試，而未能通過入息審查，最終要撻訂收場。 注意的是，大部分採用發展商二按的業主，一般都借8成或以上，即使要轉按至銀行都需要重造8成按揭，並經按揭保險公司進行。 在新按揭成數下，金管局容許1,000萬元物業以按揭保險轉按最多8成，可助甩走發展商二按，但前提是不能套現。
發展商按揭難甩走: 置業指南
在銀行上調新批按揭利率、削減現金回贈之後，多數小業主已欠缺轉按的誘因。 此類按揭常見的安排，是貸款成數較高、還款初期有利率優惠，幾年後的利率會恢復正常—一般在P至P+1%左右。 對選用此類按揭計劃入市的買家來說，銀行新批按息雖然輕微上調，但仍遠低於發展商按揭的利率，轉按至銀行，仍可慳息。 而現實是，選用發展商高成數按揭入市的買家，當初的財政情況普遍是欠缺首期，又或收入不足以通過銀行按揭的壓力測試。 除非他們在數年時間內現金儲備大量增加、否則在新盤一按的優惠期後，其實難以轉按。 所謂二按，顧名思義，指在第一按揭﹙一般由銀行提供﹚ 之上，由其他財務機構提供的按揭，目前一手樓的二按多數由發展商旗下財務機構提供予準業主，達到高成數按揭目的。
假如樓價有幸升至830萬元，這時候轉按，可把按揭成數降至6成借取498萬元，毋須買按揭保險。 所以，當心急想收樓前轉按甩發展商二按，應考慮物業是否已經升值，屆時估價或有意想不到的驚喜，不妨收樓後才申請轉按。 如果入伙後申請轉按，雖然屋苑本身未必有二手成交，但銀行估價有彈性，可參考同區物業市價。
發展商按揭難甩走: 【銀行按揭 VS 發展商按揭】成數＋利率大比拼！新樓按揭2022
例如，樓盤建築工程或受天災、惡劣天氣等原因影響，導致關鍵日期延遲，意味銀行放款亦要延後。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。 而一切留言之言論只代表留言者個人意 見，並非本網站之立場，讀者及用戶不應信賴內容，並應自行判斷內容之真實性。 於有關情形下，讀者及用戶應尋求專業意見(如涉及醫療、法律或投資等問題)。
- 新盤主導樓市，原因是在發展商或其關連財務公司的安排下，新盤買家可以借入高成數一按，或銀行一按+發展商二按，令買家可以低首期入市。
- 理論上，業主可以在收樓前3個月入紙申請轉按甩走發展商二按，但近期有些個案，在申請按揭保險、以及獲得理想估價過程中，都出現很多「暗算位」，或許會令到業主防不勝防，筆者希望藉此文章助業主提防。
- 自從香港與內地通關消息一出，不斷有消息流傳指各大發展商都會考慮於 2023 年推售手上的新盤，引發不少市民矚目。
- 各間銀行對於物業估價可以截然不同，就算是同一間銀行，亦不時採用超過一間估價行。
- 但蜜月期後，利息便會增加，一般是以最優惠利率計算，業主有機會需要支付逾5厘的貴息。
先回帶，「波叔Plan」放寬按揭成數限制，1,200萬元住宅可申請8成按揭，1,000萬元以下可以借9成。 而樓價1,200萬至1,920萬元，最多亦可以借960萬元按揭，相信這些資訊大家都已經從新聞報道獲悉，筆者更想說的是以下7大限制。 發展商按揭難甩走 發展商按揭難甩走 如果樓價轉勢下調，即使幅度溫和，也會進一步增加借用發展商按揭業主的轉按難度。 過去幾年，每年約有1,900至2,800宗新批銀行一按涉及二按，絕大部分為新盤買賣。
發展商按揭難甩走: 物業估價不足
但由於A先生兩年間只供甩20萬元，尚有620萬元貸款餘額，如果要轉按至銀行，需要補120萬元，才可以甩走發展商二按。 一般來說，本地銀行為有意置業人士提供按揭計劃，在受金管局規管下，市民於銀行借貸只能申請特定的按揭成數，申請人更須經過嚴格的壓力測試，用以確保銀行體系的穩定。 發展商按揭難甩走 不過，隨着樓市升勢熾熱，金管局因而在過去多次收緊按揭成數，目前樓價為1,000萬以下的物業的基本按揭成數為六成，故有不少市民因難以應付高額首期，只能對上車望門輕嘆。 當然，購買樓價600萬以下樓盤的市民可考慮藉按揭保險計劃，將按揭成數提升到八至九成，惟申請人仍須經過官方壓力測試，故購買力有限的市民仍舊無緣上車。
個案中，因財務公司在法定押記(按揭契)已有條款可以拍賣，所以不用特別取法院判令才可以賣樓，所以並沒有取第三項「售賣令」而未能免稅。 發展商按揭難甩走 前者由發展商指定財務公司提供整筆貸款，整體利率會高於一般銀行按揭利率；後者是先與銀行敘造第一份按揭，再加碼向發展商申請第二份按揭，透過兩份按揭來增加貸款額，提升按揭成數。 當銀行或財務機構查閱你的信貸報告時，信貸提示服務會以短訊及／或電郵通知你。 買新盤做高成數按揭，如是經按保公司，是不能出租，必須是自住。 但如是借發展商按揭上會，無論是一按或二按，都可合法出租。 呼吸plan看似很好，不用太多的資金已經可以購入物業，但魔鬼在細節，一不小心隨時岀大事，在考慮呼呼plan時要注意以下事項。
發展商按揭難甩走: 發展商二按仍可轉按「清數」
首3年按揭利率為2.625%，相當容易負擔，惟第4年起升至5.125%。 不過，樓價600萬元以上銀行最多只可借6成按揭，1,000萬元以上只可借5成，此意味樓價必須有一定升幅，才能將全數貸款餘額轉按，否則便會出現「債務缺口」，需要「籌旗」補錢。 但轉按始終存有風險，如果屆時樓價跌，導致物業估價不足，銀行批出較少貸款額，買家便要臨時籌備資金應付。
財政司司長陳茂波於剛公布的預算案中放寬按揭成數，不少換樓客或許會感到興奮，但其實這個「波叔Plan」並不適用於所有按揭申請，一些特別的入息、物業及按揭類別，其實有頗多限制。 不過要留意，按揭保險公司有機會採用自己估價，若果不幸估高於600萬元以上，遺憾地，高成數按揭這條路便行不通。 陳小姐早年以875萬元買入樓花，並向發展商借8成二按，貸款額一共700萬元；首3年按息為最優惠利率（P）減2.25%，實際息率為2.875%，第4年後加息至P水平，即實際息率5.125%。 問題來了─近月社會事件陰霾驅之不散，樓價開始回落，有些新屋苑估價不足，業主未能將早年借入的發展商二按全數轉按，最終需要補錢收場。 買新盤樓花時，有些準業主會選擇靈活度較高的發展商二按上樓，理論上，業主可以在收樓前3個月入紙申請轉按，甩走發展商二按，但當中要小心幾個伏位。 第一個伏位在於，關鍵日期可能隨時改變，以致延誤提取貸款的時間。
發展商按揭難甩走: 獨家A.I.按揭評估
如果估價比買入價高，按揭有機會由8成轉至6成，甩發展商二按之餘，甚至毋須申請按揭保險，慳不少保費。 筆者亦向輝哥提到，太早申請甩發展商二按還有另一個缺點，就是在未入伙前，銀行估價必定是以買入價計算，不能按市價進行，可以借的貸款額或會較預期少。 發展商按揭難甩走 理論上，業主可以在收樓前3個月入紙申請轉按甩走發展商二按，但近期有些個案，在申請按揭保險、以及獲得理想估價過程中，都出現很多「暗算位」，或許會令到業主防不勝防，筆者希望藉此文章助業主提防。 往時買新盤樓花，準業主或許會採用靈活度較高的發展商二按上樓，但低息蜜月期過後，按揭利息支出往往非常肉赤，所以很多人會隨即轉按至利率更低的銀行。 【新盤按揭】「林鄭Plan」VS「呼吸Plan」如何揀？
簽完後銀行會把貸款及按揭部份交予律師，代為轉交業主及原有的按揭機構。 除此之外，轉按後，新銀行一般會送一年火險、甚至家保，而由於轉按完成後舊銀行的火險計劃依然存在，故可向舊銀行申請舊火險保費退款。 新盤按揭的優惠期一般只有數年，還款數年，償還本金的比例不會很高。
發展商按揭難甩走: 發展商按揭組合大致分為哪些類別？
然而，一旦忽略利用轉按甩走二按的3大伏位，如意算盤或難以打響。 購買新盤樓花時，首期較緊張的準業主或會借助發展商二按，取得「一按」以外的高成數按揭部分，以盡快上車。 講到最後，想再一次提醒各位，呼吸plan的做法確實是對於業主來說好吸引，但無論是發展商方面還是業主方面，做呼吸plan都有一定程度的風險。 業主雖然可以借盡九成賺折扣買樓上會，但我們建議假如一心想做轉按享受平息的話，還是不要借得太盡，以免轉按時自己又要掏幾百萬填數，最終也是辛苦自己。
不過，這種做法對於業主來說要考慮的因素有很多，因為畢竟轉按是幾年後的事，市場上的變動難以估計，轉按也未必一定順利。 名義上他們是不一樣的按揭產品提供者，但實際上他們都是持有財務公司牌照的公司。 最後，筆者建議買家在置業前最好先詳細了解發展商所提供的付款計劃，免得日後與預期有所差異，招致損失。
發展商按揭難甩走: 發展商按揭: 避免中伏 發展商按揭難甩走
未有新按揭措施前，600 萬元以上物業最多只可以借六成，幾年前「上車」的業主，如果首期不足，又想買超過600 萬元的樓，選擇空間並不多。 有些客人問能不能轉按只轉頭按而二按繼續供給發展商，這是不能的。 如樓價是600萬或以下，可用 hkmc 二按借足8成還 1+2。 如樓價是＄6xx萬，有機會我們可以幫到手把估價拉到剛好＄600萬然後上hkmc 或 qbe 還 1+2。
另外，發展商二按部分可享有定息優惠，首兩年實際按息固定為2至2.25厘；第3年實際按息固定為2.5至2.75厘；第4年及之後實際按息可達P減1.75至兩厘。 發展商按揭難甩走 本文章內容由 Roy Lau 提供並只供參考，不代表 Bowtie 立場，Bowtie 對任何人因使用或誤用任何信息或內容，或對其依賴而造成的任何損失或損害，不承擔任何責任。 此文章內任何與 Bowtie 產品相關的內容僅供參考及作教育用途，客戶應參閱相關產品網頁內詳細之條款及細則。 隨着美國聯儲局猛力加息，樓市近月充斥着蝕讓成交個案，不少屋苑成交價都跌回2017年水平，意味過去5年買樓人士，其物業價值實際已經見紅。