辦理安老按揭後，如果想提前還款是需要一筆過全數清還，包括利息支出和解除安老按揭嘅相關法律費用。 提早取消安老按揭沒有罰息期，但如果有些理財習慣較差的人想在一段時間後取消計劃，要短時間內全數還清貸款贖回物業並非容易。 為分攤政府財務風險，HUD會向借款人收取保險費用，並提供借款人專業的法律諮詢服務。 因此，HECM成為逆向抵押貸款發展最為成功的模式，占全美逆向抵押貸款市場的95%。 安老按揭缺點 而這項政策建議應該由金管會來主政，或指定一家專責機構來辦理，因為以房養老涉及貸款、保險機制等金融特性，故由金管會主持可能比較適當。
- 按揭證券公司舉出的例子，估值100萬元的物業，參與計劃長者選擇10年期收取現金，每月「最多」獲發4,600元。
- 假設兩位申請人，同為65歲，樓價600萬元；終身領取的話，每月年金金額1.32萬元。
- 原則上若申請人年齡愈高，年金年期愈短；物業估值愈高（計算年金之物業價值上限為1,500萬元），可獲取之每月年金便愈多。
- 倘若出售物業後所得的款項，不足以償還安老按揭貸款，差額會根據香港按揭證券公司與銀行之間的保險安排，由香港按揭證券公司承擔。
- 自強積金於2000年成立以來，他曾轉工兩次，有三個強積金帳戶。
- 如此看來，買股票似乎較着數，但逆按揭計劃最大好處，是沒有被加租或業主中止租約風險及衍生費用。
- 按證保險公司及香港年金公司是按揭證券公司的全資附屬機構。
安老按揭（俗稱逆按揭）已經推出了4年多，但市場反應始終未算熱烈。 最近，按揭證券公司更罕有地推出優惠，凡年滿75歲的長者，成功申請逆按揭者，最高可獲5萬元額外年金，以吸引長者將自己的物業按予銀行，以取得退休年金。 待百年歸老後，遺產繼承人可選擇全數清還按揭貸款以贖回抵押物業，否則貸款機構將出售抵押物業以清還按揭貸款。
安老按揭缺點: 業主貸款邊間好6大伏位
55.2萬元與估值100萬元的差額，便是扣除「按息」、「計劃保費」的所在。 如果長者有遺產繼承人，物業又順利以100萬元拍賣，扣除按息及保費後的餘額，便會付予繼承人。 如果拍賣所得低於銀行已付現金及利息，損失便由按揭保險封底。 按揭保費分兩部分，金額將由借款人支付並加借入安老按揭貸款。 基本按揭保費為指定物業價值的1.96%，分7期支付，每期費用為指定物業價值的0.28%。 另外，每月按揭保費則根據安老按揭貸款的總結欠，以年率1.25%計算，按月支付。
另外一個要考慮的問題是樓齡問題，目前最高樓齡是50年。 若每年通脹3%，樓價每年也升3%，可以加按增加年金。 安老按揭缺點 假設不用提升每月年金金額，到了88歲仍有剩餘價值，可留給後人。 別忘了申請人過去多年一直住在單位裏，不用支付每月萬多元租金。 林Sir自己也動手，以Excel製作了「安老按揭計算機」，計一計在不同年紀過身，累計可領取多少錢、扣除利息和保費的剩餘價值又有多少。
安老按揭缺點: 香港故宮文化博物館「金彰華彩」：跨越3000年、逾200件古代金器，看朝代變更、黃金製品的發展史
安老按揭由香港按證保險有限公司（HKMC）營運，同一間公司亦有提供敘造高成數按揭所須的按揭保險計劃。 如借款人已持有有關物業達1年或以上，以及所有借款人均符合下列條件，借款人便可申請將有關物業出租： 聲明已經退休；或 因接受長者或醫療護理服務而遷出物業。 如借款人的物業為未補地價資助出售房屋，除了符合上述持有物業的年期外，借款人必須獲得有關當局的書面同意。 申請安老按揭前，業主必須預約同合資格輔導顧問會面，由輔導顧問詳細講解產品特點，完成後會向業主發放輔導證書。 安老按揭與其他樓宇按揭最大分別，在於前者是抵押已供滿物業借錢，即有了物業後才借貸，故稱為「逆按揭」；後者則是抵押未供物業借錢，即有了貸款才買樓。
但減少長者業主加按的誘因，卻在某程度上會減少他們善用資產升值的彈性，如何平衡，有關機構宜從長計議。 壽險保單轉讓只適用於不多於兩名借款人的安老按揭貸款。 單一借款人的安老按揭申請，其壽險保單受益人必須為借款人或其繼承人。 至於二人共同借款的安老按揭申請，保單受益人必須為其中一名借款人。 按壽險保單的情況，借款人需要向所屬保險公司安排更改受益人。
安老按揭缺點: 利息
雖然本例子的物業價值是港幣900萬元，每月年金金額將按港幣800萬元價值的物業計算。 每月派發的年金最少可派十年，最長可終身派發，直至長者百年歸老為止。 人人都為退休煩惱，皆因衣食住行樣樣都要錢，而香港人平均的理想退休資金更為505萬元。 單靠強積金和年金固然不足夠，所以大部分香港人亦對退休生活的不太有信心。
首先要考慮自己的每月開支及有沒有其他收入，如果需要較多的每月年金，可以考慮先申請較短的年金期以獲得較多的年金。 根據以往的經驗，物業長遠會升值，可以待一段時間後物業升值了再延續安老按揭的年金期。 與按揭一樣，即使物業已抵押予銀行，業主也需要支付物業之保養、差餉、政府地租、管理費等費用。 如果業主未有妥善保養物業，銀行有權提早要求業主償還貸款。
安老按揭缺點: 按揭保費
此外，借款人參加計劃時的年齡愈高，每月可獲取的年金便愈多。 由於年金金額在選定年期內不會受樓價、利率、通脹變化或其他因素影響，在樓市興旺時期申請安老按揭會較為著數。 值得留意的是，現時估值不超過 800 萬的物業，可以用100%的物業估值計算年金。 其實安老按揭只係透過按揭證券公司嘅安排，將層樓抵押畀銀行貸款，而呢筆錢唔係一次過畀，而係分期甚至終身支付，世伯伯母仍然係單位業主。
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安老按揭缺點: 長者屋兩面不討好？！ 2
借款人可以選擇10年、15年、20年，或終身支取退休金。 繼「HKMC退休3寶」1之香港年金計劃早前推出保費折扣優惠後，香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）宣布，安老按揭計劃亦推出「高年金定息按揭計劃」，並與保單逆按計劃分別作出產品優化。 但抵押給銀行要付利息，按揭證券公司為了擔保你的物業價值，足以償還你借的錢連利息，所以又要收取按揭保險費，以及其他行政費。 如果自己無兒無女，沒有需要承傳任何遺產予自己的後人，那麼，當自己「埋單」的時候，就真的可以拍拍屁股就走，了無牽掛。
- 其實已經有好多老友記用咗安老按揭計劃，去年10月中放寬畀未補地價居屋、夾屋業主申請後，今年頭兩個月新申請按年都升咗超過六成。
- 對上三星期，筆者講解翻按物業購買年金的奇想計劃，65歲的退休長者翻按自己住宅，奇想計劃仍須作每月補貼。
- 你可以選擇於一個固定年期或終身每月領取貸款金額(每月年金)，為你帶來穩定的退休收入。
- 7上述定息按揭計劃的每月年金金額是按首25年年利率4%及隨後年期為香港最優惠利率減2.5%計算，只供參考。
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- 但每月按揭保費則為76.8萬元左右；而貸款利息則是212萬元左右，總支出變成接近300萬元。
概念是年輕時節衣縮食供樓，年老靠這物業供養，55歲或以上便可以參加，預期自己壽命愈高，便愈值得參加。 年金金額多寡是取決於申請人在甚麼年齡參加、領取年金的年期、當時樓價水平及息率。 年金、利息和保費會從貸款中扣除，業主或遺產繼承人清還餘下貸款便可贖樓。 另外，安老按揭計劃推出優化措施，用作計算年金的指定物業價值上限，由1,500萬元調高至2,500萬元，亦簡化指定物業價值的計算方法，使借款人更容易明白，並享有金額更高的每月年金。 相反，年金不是貸款，它是責任合約，訂明年金供應商要向年金購買者承擔的責任。 一般來說，年金購買者要先向年金供應商支付一筆年金費用，可以是一次性繳付或分年繳付。
安老按揭缺點: 保單「逆按揭」DIY 1
再者，一沽一買的過程要順利，才可以避卻樓價的變化，以及可能沒有地方住的尷尬局面。 上次提到，我有一位姊妹Peggy，她在屯門擁有一個已供滿的私人物業，市值約500萬元。 她正為自己的退休作安排，她考慮過把自己這個物業按予銀行造逆按揭，定期收取年金。 阿四：我早排提議爸爸媽媽申請按揭證券公司嘅安老按揭計劃，將佢哋住緊個單位抵押，每個月「有糧出」，點知佢哋好抗拒。 如果有長者本身「膝下無兒女」，也不打算將物業留給任何人，是唯一合適的人士。 因為長者既可以在生時有一筆穩定的收入，也可以繼續在自己的「安樂窩」安享晚年。
如有需要，借款人亦可提取一筆過貸款，應付突發的資金需要。 安老按揭缺點 這個計劃的最大特色是，幾乎所有費用，包括按揭保險費和銀行的利息，都不用償還，可以累積在總貸款額內。 當安老按揭終止，或借款人百年歸老後，遺產繼承人有優先權將先人所「借」的年金一筆過償還。
安老按揭缺點: 產品
美國商務部日前根據《晶片法案》（CHIPS Act），表示美國將以390億美元聯邦基金來提升美國半導體產業的晶片資助專案申請規定，但同時加上要跟美國政府共享利潤等但書。 對此，知名媒體人黃揚明認為，蔡政府當初應該談好條件，再把台積電送出去。 去年金融股業績不佳，勢必影響今年的股利，哪些公司有機會多領一些股息？ 別忘了存股是長期抗戰，趁低布局展望佳的金融股才是長線贏家。 外媒報導，拜登政府對於申請晶片補助的企業設下多項條件，除了未來10年不可在大陸擴產外，還必須與聯邦政府分享超額利潤，意味著台積電等非美企業恐面臨獲利稀釋及成本拉高的風險。 此前，台積電創辦人張忠謀不看好赴美設廠，認為製造成本太高，也缺乏相關人才，「昂貴、浪費又白忙一場」。
如果退休人仕有物業，可以考慮申請安老按揭以獲得穩定的年金收入。 物業業主可以住宅物業轉換為現金及/或固定每月收取年金 – 與此同時，他們仍可繼續居住在原有物業直至百年歸老並終身毋須償還貸款。 至於每月按揭保費，則根據貸款額的總結欠計算，年利率為1.25%。
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火險及家居保險由中銀集團保險有限公司(「中銀集團保險」)承保，本行為中銀集團保險的保險代理之一。 因此，用現時的單位申請逆按揭本來是她的首選，直至她向銀行查詢所有成本之後，她對逆按揭又有少許卻步了。 假如兩老的安老按揭貸款總結欠二百萬元，銀行賣樓收到八百萬元，扣除貸款後淨返六百萬會畀返繼承人。 小森：你只需清還兩老喺安老按揭計劃下嘅貸款總結欠，就可以贖樓。
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最重要的是，當成功申請安老按揭後，你仍然可以居住在該單位，直至百年歸老為止（這也是按揭證券公司的宣傳重點）。 年金金額亦受借款人人數及選擇的年金期等種種因素影響，各位如有興趣申請安老按揭，可先找專業按揭顧問進行評估，計算好每月年金金額、利息及按揭保費，充分了解權利及責任才提交申請。 1「HKMC退休3寶」指安老按揭計劃、香港年金計劃，以及保單逆按計劃。 其中，安老按揭計劃及保單逆按計劃由香港按證保險有限公司營運，而香港年金計劃則由香港年金有限公司承保。
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假如物業升值，後人亦可選擇贖回欠款並繼承物業，或者等貸款機構出售物業後，將結算餘額發放給後人，可說是「無得輸」的方案。 逆按揭計劃有浮息計劃，利率為P-2.5%，現時即2.875%；也有定息計劃，頭25年為4%，其後為P-2.5%。 該筆利息只會記帳在尚欠本金，不會對業主收到的年金金額有任何影響。 雖然安老按揭計劃以物業作抵押，但住戶毋須遷出單位，合資格者甚至可將單位出租，安坐家中等收年金。 聽起來似乎不錯，申請前，記謹要充分了解安老按揭注意位，才作決定。 若手頭有點資金的話，買樓收租也是增加退休後收入的好方法，即上千居尋找各區樓盤。
計劃最初推出時，800萬元以下物業可按足樓價100%，並設有轉按保費回贈優惠。 不過，由於樓市開始有回調徵兆，按證公司剛於本月初宣布，將會取消轉按保費回贈優惠；而轉按計算年金的上限，亦下調至不超過物業估值的八成，5月1日生效。 如用這筆資金來購買物業，然後申請定息的終身制逆按揭計劃，每月可收取12100元，在繳付2000元的折舊撥備、差餉、地租及管理費後，每月剩餘10100元消費。 如此看來，買股票似乎較着數，但逆按揭計劃最大好處，是沒有被加租或業主中止租約風險及衍生費用。 逆按揭的每月發放年金，會受申請人數目、物業價值、年金年期或終身制、定息或浮息計劃、是否提取一筆過貸款等影響。
安老按揭缺點: 健康醫思一點通
最高金額由按證保險公司按多項因素計算，包括指定物業價值、支付年期、閣下的年齡及閣下已提取每月支付款項或一筆過支付款項的總額。 7上述定息按揭計劃的每月年金金額是按首25年年利率4%及隨後年期為香港最優惠利率減2.5%計算，只供參考。 6上述浮息按揭計劃的每月年金金額是按2022年11月30日的年利率計算（即香港最優惠利率減2.5%），只供參考。 借款人可選擇浮息或定息按揭計劃，以配合個人的財務需要。 安老按揭計劃是由香港按揭證券有限公司(按揭證券公司)的全資附屬機構香港按證保險有限公司（按證保險公司）營運，旨在讓55歲或以上的人士利用他們在香港的住宅物業作為抵押品，以獲取安老按揭貸款。
安老按揭缺點: 香港人壽保險計劃已符合保單逆按計劃的申請資格
而貸款額相對於抵押品的價值(即Loan To Value Ratio, LTV)愈高，則貸款人的風險愈高。 而由借款人取用按揭的第一天起，未償還按揭餘額相對於抵押品價值的比率，便會不斷變化。 若借款人以聯權共有形式與另一名人士持有物業，該借款人便不可以單獨申請安老按揭，物業的所有業主必須共同參與安老按揭，而所有借款人必須是相關物業之業主（聯權共有）。
另外，要抵押的物業樓齡最多為50年（其他將按個別情況考慮）。 物業可由借款人以個人名義持有，或與另外最多三名借款人以聯名持有。 安老按揭缺點 明顯地，申請人年紀愈大，選擇支取退休金的年期愈短，每月收取的退休金就愈多；相反，年紀愈輕，又選擇收取終身退休金，每月收到的退休金便愈少。 另外，如果物業是聯名持有，也可以兩位同時申請（最多可以三位同時申請，但必須以長命契方式持有），但兩位申請所得的退休金會略少於單人申請（三人申請又少於二人申請），而計算年歲時，會以年紀較輕或最輕的一位為準。 所謂安老按揭計劃，其實是將你現時已經供滿的自住物業抵押給銀行，銀行便會定期向你派發退休金。
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假設兩位申請人，同為65歲，樓價600萬元；終身領取的話，每月年金金額1.32萬元。 申請的物業樓齡上限一般為50年，若超過50年樓齡，按證公司需要再考慮。 即使申請人所住單位未供滿，也可參加，按證公司會借錢給申請人清還按揭餘款，並提供年金，會收取利息，息率現為2.75厘，加上保費，夾夾埋埋約4厘。 驟眼看很貴，但林Sir笑說︰「其實不用理，因為（申請人）都是等死！」除非是將來需要贖回。 逆按揭每月保費（當時欠款的1.25%）連同浮息利率合共約4厘（定息計劃約5.25厘），還有分七年繳付的定額保費合共物業價值的1.98%，乍看一點也不便宜。
安老按揭是包含保險的產品，倘若賣出單位之款項不足以支付貸款所有費用，差額將由保險公司承擔，毋須由業主或其後人負責。 借款人可以選擇10年、15年、20年，又或者終身領取每月年金。 如果二人申請，計算年金時便會以年輕者為依歸，但所得金額會較單人申請少。
安老按揭缺點: 長者屋是物業版的年金
當參與者去世後，其直系親屬只要全額償還該筆貸款，便可享有優先贖回抵押物業的權利。 若他們選擇不行使優先贖回權，銀行將通過出售該抵押物業，來還清未償還的貸款。 逆按揭計劃可視作為一種退休理財的工具，你可以用你的物業抵押給銀行，換取銀行的貸款。 你可以選擇於一個固定年期或終身每月領取貸款金額(每月年金)，為你帶來穩定的退休收入。 安老按揭缺點 與一般的物業按揭貸款不同，參與逆按揭計劃，你毋須擔心能否按時還款的問題，你亦毋須擔心自己能否一直居於已抵押物業直至終老的問題。